Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
– Det gir en god følelse å ha løst et oppdrag og gjort en god jobb for en kunde. Man selger seg jo inn ved at man skal levere noe. Man får tillit og klarer å levere, og det er ganske tilfredsstillende. Det er vel som når du blir fornøyd med dette intervjuet?
Geirr Frostmann er mannen bak Scandinavian Property Development. Etter å ha sluttet som viseadministrerende i Scandinavian Property Development, gikk ferden til næringsmeglerselskapet CB Richard Ellis Atrium (CBRE) i oktober i fjor, et norskeid selskap i verdens største internasjonale næringsmeglerkjede, som også opererer innenfor finans og rådgivning. Frostmann ble sjef. CBRE skal bli stor, bedyrer han.
– Jo høyere beløpene i handelen er, jo mer adrenalin?
– Ikke nødvendigvis. Men det hjelper. Jeg tror ikke man skal være så veldig beskjeden. Alle trenger anerkjennelse, jeg tror ikke helt på dem som sier de ikke trenger det.Brant for Scandinavian PropertyHan startet det som skulle bli Scandinavian Property Development, i regi av Aberdeen Property Development.
– Jeg begynte i Aberdeen for bygge opp det vi kaller et opportunistisk eiendomsfond, det betyr at det ligger høyere på risikoskalaen og kan gi høyere avkastning, basert på utviklingsprosjekter og andre typer prosjekter som krever aktivt eierskap. Det ble Scandinavian Property Development. Vi kom i kontakt med de som satt på Fornebu-eiendommene. De kunne tenke seg å selge. Vi hadde ikke bestemt oss for at vi skulle satse på boliger, men slik ble det, og vi mente at det var et marked som over tid ville bli bra og ville vokse. Fornebu er kanskje et av Europas flotteste boligutviklingsprosjekter. Selskapet ble på en måte min baby, som jeg brant veldig for.
– Hvorfor sluttet du?
– Det tok en litt annen retning enn det jeg ønsket. Både organisasjonsmessig som ledelsesmessig ble min rolle etter hvert noe mer perifer enn det jeg hadde sett for meg. .
– Følte du deg satt litt på sidelinja?
– Ja, men jeg tror ikke det var en bevisst strategi fra de andres side. At jeg sluttet har også noe å gjøre med hvilken fase vi var på vei inn i. Det var fantastisk morsomt å bygge opp selskapet. Men i driftsfasen ble min rolle mindre viktig. Pulsen begynte å legge seg litt. Plutselig var det ikke så gøy lenger. . Store ambisjoner– Hvofor CBRE?
– Grunnen er ganske enkel. Selskapet har et bra fundament, men har ikke vært like vellykket de siste fire-fem årene i forhold til konkurrentene. Eiendomsmarkedet har vært bra, og det samme har markedet for meglertjenester. Utviklingen i CBRE har vært positiv, men litt flatere enn hos konkurrentene, vi har ikke fått det løftet vi hadde forventet. 2007 blir knallbra for oss, og eierne ønsket å få et taktskifte med en ny leder og løfte det opp. Jeg synes utgangspunktet er bra. Jeg er i en litt utfordrerposisjon, det er veldig spennende. Vi skal vokse, og derfor må vi gjøre en del grep, blant annet en del mentale grep inne i hodene på dem som jobber her. Ikke lobotomering akkurat, men de må tenke annerledes. Konkurrentene har flytt mer på bølgen, nå skal vi komme oss opp på bølgetoppen.
Det globale nettverket CBRE er koblet til, er et potensial det norske selskapet ikke helt har klart å utnytte, mener han.
– Jeg har store ambisjoner for selskapet. Vi skal profesjonalisere og øke den meglervirksomheten vi har i dag, og vi skal etablere en corporate-virksomhet, en naturlig utvidelse hvor vi beveger oss litt mer i den finansielle delen av eiendomsmarkedet, hvor vi kan jobbe med investeringsrådgivning overfor eiendomsfond og selv ta initiativ til å etablere slike fond eller investeringsselskaper. Vi skal jobbe mye tettere med store internasjonale bedrifter som ønsker å investere i Norge og vice versa, være deres rådgivere på et bredt plan, gjøre transaksjoner og rådgivning i grenselandet mellom det næringsmeglerne tradisjonelt har gjort og hva aksjemeglernes corporate finance-avdelinger gjør. Det kan være eiendomsporteføljer, fusjoner og oppkjøp.
– Nesten som en velassortert landhandel innen eiendom?
– Ja, vi er helt i støpeskjeen og jobber nå med å rekruttere folk.Opp og ned med Selvaag-arv– Du jobbet i 11 år med å forvalte Selvaag-arvingen Cecilie Nustads halve milliard?
– Hun satset hovedsaklig på eiendom, men jeg jobbet også med vanlig kapitalforvaltning og ventureinvesteringer i selskapet hennes. Jeg var med på å øke verdiene, men også krympe dem litt, etter årtusenskiftet. Det er en lærdom jeg tror det er viktig å ha. Vi skrev ned verdiene med over ti prosent på grunn av nedgangen i aksjemarkedet. Det var rett og slett jævlig ubehagelig, særlig fordi det var andres penger.
Han lærte seg en viss edruelighet i forhold til å forvalte andres penger og ha respekt for eiernes synspunkter og ønsker, forteller han.
– En del folk i bransjen har ikke opplevd nedturer. Selv var jeg litt for fersk til å ta noen stor lærdom av nedturen på slutten av 80-tallet. Nedtur i sikte– Christian Ringnes sa nylig at kontorleieprisene vil begynne å falle i 2009-2010 på grunn av nybygging, og at 2008 blir et nachspiel-år?
– Ja, vi går nok tøffere tider i møte. Deler av markedet begynner allerede å merke det, først og fremst på grunn av den internasjonale finansuroen. Det blir nok et nachspiel for oss alle etter hvert, og det kan ende med hodepine. Men jeg tror ikke bakrusen slår ut ordentlig før ut i 2010. De fundamentale faktorene i markedet for næringseiendom er fortsatt positive, etterspørselen er større enn tilbudet, og jeg tror vi vil ha et godt marked ennå et par år, men det blir definitivt mer krevende. Når det kommer nybygde arealer inn i markedet, stabiliserer det seg, men det vil ikke nødvendigvis falle dramatisk.
– Er du forberedt på en nedtur?
– Vi skal ikke gå og vente på nedturen, man skal forholde seg litt kjølig analytisk til markedet. Vi må tilpasse oss utviklingen og helst være i forkant. Det krever litt av gutta og jentene som jobber her. De må ha så mye kunnskap og lærdom at de ser hvordan verden utvikler seg, ikke bare stupe inn i evigheten og så gå på trynet. Børsuro og eiendom– Hvordan slår børsuroen ut på eiendomsmarkedet?
– Eiendomsmarkedet generelt er ikke direkte påvirket av aksjemarkedet. Men det er en indirekte sammenheng som tar lengre tid å materialisere seg. Når børsen faller dramatisk over en kort periode, skapes det uro og usikkerhet. Hvis det i neste omgang betyr at det trekkes inn kapital fra markedet og investeringsviljen reduseres kraftig, vil det også påvirke eiendomsmarkedet. Men eiendom som aktivaklasse har blitt mye mer viktig for de store institusjonelle investorene og forvalterne, både i Norge og internasjonalt, enn det var bare for fem år siden. Derfor tror jeg eiendom som investeringsområde kommer til å holde seg rimelig bra. Både arbeidsledigheten og renten er historisk lav, næringslivet går så det suser, bedriftene etterspør flere lokaler, ansetter flere mennesker og flytter på seg.
Salgstopp i 2006I 2006 var transaksjonsvolumet i eiendom ca. 70 milliarder, i fjor forventes det å havne på rundt 50 milliarder. Frostmann tror ikke vi når 2006-nivået på en stund.
– Det er grunn til å tro at volumet i år vil være på nivå med 2007, neppe noe høyere. Vi skal huske at inntil 2003 lå volumet på mellom fem og ti milliarder. Det er ingen grunn til å bekymre seg.
– Det drypper fortsatt litt på meglerne?
– Ja, det er godt for oss meglere også, selv når volumet faller med 20 prosent. Det er nok til alle
– Er kontorlokalene i det sentrale forretningsstrøket egentlig billige?
– Trenden her og i andre store byer er at de bransjene som har høy inntjening, er villige til å betale veldig høye leier. Vi snakker om advokatfirmaer, aksjemeglere, rådgivningsselskaper …
– Og næringsmeglere.
– Ja, og oss, og konsulentselskaper med høy verdiskapning pr. ansatt. Går vi inn i en lavkonjunktur vil de samme selskapene redusere sin aktivitet. Husleien vil fortsatt ikke nødvendigvis tynge nevneverdig, men det som kommer til å skje er at de vil redusere antall ansatte. Dermed blir de sittende med store arealer de ikke bruker. Da snur pendelen. Da blir det billigere.Yieldoppgang positiv for eiendommene-Yield-festen er over. Hvordan påvirker det markedet?
– Det blir mer selektivt, og investeringene får en noe høyere risiko. Det betyr at de som gjør gode investeringer, er de som kan tilføre eiendommene verdier, for eksempel ved korte kontrakter og gjøre reutleie på høyere leienivåer. De kan se et potensial for utvikling av eiendommen, gjennom rehabilitering eller ny bruk. Verdiene kommer ikke av seg selv.
– Er lav yield uheldig for eiendomsutviklingen?
– Ja, og dermed er yieldoppgangen på et vis positiv for eiendommene. Markedet blir mer edruelig. De enkle aktørene forsvinner. De har ikke noe å bidra med. Det blir et marked for mer profesjonelle eiendomsaktører.
– Er det heldig i forhold til mangfoldet av for eksempel butikker i bybildet?
– Det er et paradoks, det der. Gårdeierne har behov for å sikre og bedre sin inntjening, og befolkningen har behov for mangfold og et mer spennende og estetisk uttrykk i bebyggelsen. Personlig synes jeg at kjedebutikkene har fått en litt for sterk posisjon. Mange av våre kjøpesentre er litt kjedelige, med litt for lite plass til spesialabutikker. Problemet er å få en del av dem til å bære seg.
Barcode er kjempekultOslo er blitt en hyggeligere by de siste 15-20 årene, hevder han.
– Da jeg flyttet fra Oslo til København i 1978 for å studere, var det som å reise fra Leningrad til København, som sydet av liv, en helt annen atmosfære. Dette har smittet over på oss.
Han setter seg bedre til rette nå, det glimter energisk i øynene, dette er noe han liker å snakke om.
– Jeg synes utviklingen i Oslo er kjempespennende. Jeg har ganske store forhåpninger til utviklingen i Bjørvika og Sørenga. Jeg synes barcode-konseptet er spennende og kjempekult. Den nye operaen blir fin. Ulempen er at man får en bydel med dårlig miks av boliger og kontorer. Det kan tendere mot at det blir litt som i amerikanske byer hvor sentrum er dødt etter klokka fem, fordi ingen bor der.
For lite tid til å nyte byenGeirr Frostmann vokste opp på Frogner. Nå bor han på Ljan, i en skråning med utsikt ut over sjøen.
– Jeg koser meg når jeg sitter der utover kvelden og ser mot Bærumssiden hvor solen har gått ned for lenge siden. Det synes jeg er helt herlig.
Han er veldig glad i Frogner og går ofte tur der.
– Det er så innmari fint der, jeg ser mange ting som jeg synes er ganske flott med Oslo. For mange år siden gikk datteren min på ballettskole på Tøyen. Mens hun var i gymsalen vandret jeg rundt i området og oppdaget nye ting, områder jeg nesten ikke visste eksisterte.
– Får du tid til å nyte byen så intenst som du jobber?
– Jeg skulle ønske meg mer tid! Men jeg går med hunden min hver dag.
Han er rundt 50 år, men ser ut som han nettopp har passert 40. Kanskje fordi han spiller tennis?
– Ja, også har jeg hytte på fjellet, og der går jeg mye på ski. Ikke så mye hjemme. Jeg jogger litt også.
Beatles!Teater, derimot, blir det lite av.
– Mindre enn jeg skulle ønske. Jeg vil gjerne også å gå mer i operaen når den nye åpner. På den gamle hadde jeg ikke lyst til å gå, den var nitrist. Jeg er glad i musikk, jeg hører masse musikk når jeg kjører bil, sånn musikk som min kone og resten av familien ikke nødvendigvis liker
– Hva slags musikk er det?
– Jeg liker musikk som hadde sin storhetstid på slutten av 60-tallet og 70-tallet og litt inn i tidlig 80-tall. Jeg er veldig glad i Beatles, det kan nesten høres litt kjedelig ut. Jeg har masse bøker om Beatles. Jeg setter John Lennon høyest. Det var en tragedie for hele vår sivilisasjon at han gikk bort så tidlig. Jeg er også veldig glad i Bryan Ferry, en fantastisk musiker og i tillegg jævlig kul. Han går på scenen med nålestripet dress, hvis skjorte og slips. Det synes jeg er stilig..
Hvis Geirr Frostmann er hjemme alene en lørdags formiddag, kan du gå etter lyden.
– Da skrur jeg opp musikkanlegget og pøser ut musikken min. Da kjenner jeg at jeg lever.
