Solgte med stort tap

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Wenaasgruppen kjøpte tirsdag Tevlingveien 23 på Trosterud fra fondsgiganten Valad. Valad kjøpte i august 2007 Tevlingveien 23 for 326 millioner kroner til en direkteavkastning – yield – på 6,3 prosent, ifølge fjerdekvartalsrapporten for 2007 til daværende Glitnir Property Group (Union Norsk Næringsmegling).

NEnyheter opererte med den samme salgssummen i februar 2008. En yield på 6,3 prosent (brutto/netto?) indikerer 20,5 millioner i årlige leieinntekter i 2007.

Ca. 240 mill.Lars Wenaas i Wenaasgruppen antyder overfor NEnyheter en salgssum nå på snaue 240 millioner kroner. Hvis begge salgssummene stemmer, har Tevlingveien 23 vært en dårlig butikk for Valad, selv om de i pressemeldingen hevder det motsatte:

– Vi har lykkes i å gjennomføre en rekke verdiskapende tiltak i Tevlingveien 23, blant annet ved en betydelig bedring i utleiegraden og å styrke leietakerprofilen, uttaler blant annet Michael Bruhn om salget. Bruhn er ansvarlig for Valads nordiske aktiviteter,

Men Valad har knapt nok mottatt brutto leieinntekter i perioden som tilsvarer verditapet på over 80 millioner kroner. Årlige leieinntekter i 2009 og 2010 for Tevlingveien 23 Invest AS var på 20,4 millioner kroner, i 2008 bare 17 millioner kroner.

– Dårlig timingMed drøyt 20 millioner i  leieinntekter i fjor og noen millioner for deler av 2007, tilsvarer ikke det mer enn verdinedgangen i perioden for en eiendom som til tider har slitt med betydelig arealledighet.

– Det er stor forskjell i prisen fra den gangen, det har vært en dårlig timing for dem, kommenterer Lars Wenaas. I balansen til Tevlingveien 23 Invest AS var fast eiendom ved utgangen av 2010 ikke ført opp til mer enn 215,4 millioner kroner, ned fra 220,8 millioner ved utgangen av 2008. Valad besvarte ikke NEnyheters henvendelser tirsdag ettermiddag.

Tevlingveien 23 er ifølge Lars Wenaas nå nesten hundre prosent utleid. Forutsetter vi rundt 21 millioner kroner i årlige leieinntekter og eierkostnader på 9 prosent, snakker vi om en første års netto direkteavkastning (net initial yield) som nærmer seg 8 prosent. Wenaas bekrefter at yielden ligger nærmere 8 prosent enn 7,5 prosent.

Hotell på naboeiendommenWenaasgruppens kjøp må som nevnt i gårsdagens artikkel ses i sammenheng med at de skal utvikle naboeiendommen Tevlingveien 21 (se illustrasjon). Gruppen ønsker primært å bygge et hotell på eiendommen på drøyt 18 000 kvadratmeter, men reserverte i utgangspunktet også eiendommen for kontorutbygging hvis hotellmarkedet skulle utvikle seg negativt.

– Nei, det løpet er kjørt, vi regner med at vi begynner å bygge hotellet i løpet av en måned eller to. Vi har skrevet kontrakt med Veidekke Eiendom, forteller Lars Wenaas.

Wenaasgruppen vil dermed om et par år sitte med en hotelleiendom på drøyt 18 000 kvadratmeter og på nabotomten en kombinert kontor- og forretningseiendom på drøyt 24 000 kvadratmeter. En kjøpesum på rundt 240 millioner kroner tilsvarer lave 10 000 kroner per kvadratmeter, men leienivået er ikke høyt.

Illustrasjon: Wenaasgruppen