Søknadspliktig bruksendring?

Når et bygg tas i bruk til noe annet enn det opprinnelig er godkjent for eller lovlig brukt til, må det søkes om tillatelse til bruksendring. Grunnen til dette er at ny bruk kan medføre nye krav til bygget, for eksempel knyttet til brannsikkerhet. Endret bruk av et bygg kan også påvirke omgivelsene på en annen måte enn tidligere.

Men hvor går grensen for søknadsplikten, og i hvilke tilfeller ligger det utenfor kommunens kompetanse å kreve søknad om bruksendring? Dette spørsmålet volder hodebry i mange tilfeller som gjelder bosetting av asylsøkere, og kommunene vurderer dette veldig ulikt.

Les også: Konvertering av eiendom til asylmottak: Ukjente «kjepper i hjulene»

Som følge av dagens flyktningsituasjon har spørsmålene rundt behovet for bruksendring reist nye problemstillinger ved etablering av asylmottak. At man tar i bruk kontorlokaler til mottaksdrift krever søknad om bruksendring. Dette er fordi bruksendring på tvers av formål alltid utløser søknadsplikt og i de fleste tilfellene krav om dispensasjon.

Søknadsplikt kan imidlertid inntre også der man benytter et bygg til samme formål, men bruken endres eller utvides vesentlig. Det er ofte dette som blir tema når asylsøkere huses i ordinære boliger, såkalt desentralisert mottaksdrift.

Les også: Konvertering til asylmottak – hvilke tekniske krav gjelder?

Loven definerer ikke når søknadsplikt inntrer, men byggesaksforskriften trekker opp noen linjer og tema for vurderingen som må gjøres i de enkelte tilfellet. Formålet med søknadsplikten er å gi kommunen muligheten til å vurdere om det er behov for å stille nye krav til bygget. Spørsmålet er hvor forskjellig den nye bruken må være fra den bruk som er godkjent?

Relevante vurderingstema er om bruken medfører en vesentlig endring av konsekvensene for omgivelsene, for eksempel økt trafikkbelastning, økt støy og lignende. Det er også relevant å vurdere om bygget brukes på en slik måte at de tekniske forutsetningene ikke er tilfredsstillende. Det er tilstrekkelig at det er en rimelig mulighet for at endret bruk vil medføre at kommunen ser annerledes på saken, men det skal være konkrete grunner til å kreve en søknad.

Les også: Utleie til asylmottak?

Det er også viktig å være klar over at det utelukkende er hensynene plan- og bygningsloven er satt til å ivareta som er relevante. At beboerne er asylsøkere er ikke et relevant hensyn.

I en desentralisert mottaksform vil bruken fremdeles være boligformål og hvem brukerne er  er ikke av betydning. Det at det bor asylsøkere i boligen er altså ikke et relevant vurderingstema.  Grunntanken bak mottaksformen er jo nettopp at beboerne er voksne mennesker som ikke har behov for tilsyn, og de sørger derfor selv for nødvendige daglige gjøremål.

Les også: Tips ved etablering av asylmottak

Beboerne skiller seg i så måte ikke fra andre innbyggere i kommunen, utover at UDI har skaffet bolig på deres vegne. De som bor i slike boliger mottar heller ingen tilbud og hjelp som tilsier at bruken må anses som en form for institusjon. Mottakets administrasjon er utenfor boligen, og det er ingen ansatte i de aktuelle boligene utover noe besøk og veiledning.

Spørsmålet blir så hvordan man skal vurdere påvirkning på området og tekniske forutsetninger i et tilfelle hvor man innkvarterer asylsøkere i ordinære boliger.

Flere kommuner har inntatt en holdning om at dersom en bolig tas i bruk som bolig for flyktninger, så utløses søknadsplikten, uavhengig av bygget og konkret påvirkning på området. Dette mener vi ikke er riktig. Det må alltid foretas en konkret vurdering av hvert bygg.Kommunens terskel for å kreve søknad om bruksendring er som et utgangspunkt lav. Hver enkelt sak må likevel vurderes særskilt, og det foreligger en nedre grense for når kravet om søknad inntrer. Det stilles sjeldent krav om bruksendring når en familie utvides ved at det flytter inn flere familiemedlemmer, eller der flere studenter leier en bolig sammen. Denne nedre grensen gjelder også der boliger benyttes av asylsøkere.

Botilbudet for asylsøkere som kommer til Norge skal etter statlige retningslinjer være nøkternt, men forsvarlig. Dette kan innebære at boligen som tas i bruk som asylbolig er enkelt innredet og at boformen innebærer en noe mer fortettet måte å bo på enn det man vil finne i mange hjem. Men er dette i seg selv nok til å kreve bruksendring? Antallet beboere i seg selv kan ikke utløse søknadsplikt, men i mange tilfeller kan antallet beboere ha betydning for forhold som plan- og bygningsloven er ment å ivareta, slik som for eksempel planløsning, parkeringsforhold, utomhusareal, sanitære fasiliteter og tekniske krav hva gjelder brannsikkerhet.

Les også: Viktig å skille mellom ulike former for asylmottak

Kommunal- og regionaldepartementet har i rundskriv fra 2015 redegjort for at det må en viss økning av antall beboere før det oppstår en søknadspliktig bruksendring, og vist til at en økning i antall beboere utover det som følger av en vanlig familiesituasjon, for eksempel 15-20 personer i bolig ment for én husstand, vil ligge utenfor det som kan anses som ordinær beboelse og følgelig kunne innebære en bruksendring.

Generelt kan vi si at mange kommuner benytter søknadsplikten som en måte å kontrollere mottaksdriften på, noe vi mener det er begrenset adgang til. Søknadsplikt skal vurderes likt som i alle saker, og et ønske om å kontrollere eller hindre mottaksetablering skal ikke føre til en strengere håndtering av slike saker. Vi ser ofte at terskelen for å kreve bruksendring settes lavere i saker som gjelder asylmottak.

Sett fra kommunens ståsted ser vi at det kan være behov for å føre en viss kontroll med driften av desentraliserte mottak, for eksempel i forhold til miljørettet helsevern, bokvalitet og ikke minst brannsikkerhet. Dette er viktige hensyn, men det gir ikke grunnlag for en strengere behandling av saker som gjelder bruksendring eller særskilte tekniske krav.

Les også: – Flyktningestrømmen er gull verdt for alle i eiendom

Kommunens ønske om kontroll kan heller ikke hjemle interne kriterier for søknadsplikt som går utover det som hjemles i plan- og bygningsloven.

Vi ser likevel at dette forekommer og aktører som driver og leier ut til asylmottak må derfor være bevisste på problemstillingen i dialog med kommunene.

Artikkelforfatterne er senioradvokat Sofia Bjørck og advokatfullmektig Jannike Nilsen i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen

Les også: Lanserer leiekontrakt på arabisk

Les også: Utfordrende regelverk