Sliter med å få lån
De unoterte eiendomsfondene vil slite med å skaffe seg fremmedkapital fremover.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Den seneste kapitalkilderapporten til INREV, bransjeorganisasjonen for de unoterte europeiske eiendomsfondene, tyder på at det blir en betydelig strukturendring fremover når det gjelder forholdet mellom gjeld og egenkapital.
Hovedkonklusjonen er at den totale tilgjengeligheten av kapital vil gå ned, som en konsekvens av finanskrisen. Långivere ønsker å redusere eksponeringen og komme tilbake på et utlånsnivå før den store låneeksplosjonen startet i 2004.
Denne innstrammingen gjør at det i utgangspunktet går mot et stort finansieringsgap for eiendomsfondene. Undersøkelsen avdekker at så langt har 10 prosent av fondsforvalterne mislykkes i å sikre seg refinansiering for minimum én eiendom i porteføljen, som følge av bankenes innstramming.
– I likhet med investorene, har långiverne mistet risikoappetitten. For å rasjonalisere i utlånsporteføljen, konsentrerer ikke bankene seg bare om å redusere eiendomseksponeringen, men å øke kvaliteten i porteføljen ved å låne ut til høykvalitetseiendommer i de store byene og kjernemarkedene, kommenterer Brenna O´Roarty i INREV, ansvarlig for undersøkelsen.
INREV ser derfor en forståelig flukt fra bankenes side til kvalitet og sikkerhet. Det er en utfordring for de unoterte eiendomsfondene, men det skaper også noen muligheter, i form av alternativ lånefinansiering. Blant annet øker forsikringsselskapene sine utlån til eiendomssektoren, og det til konkurransedyktige betingelser sammenliknet med bankene.
Tilgjengeligheten på fremmedkapital vil imidlertid være lav, som ytterligere forverres av strengere lånekrav og høyere marginer, i kjølvannet av de nye Basel III-kravene for bankene. Noen långivere kan til og med trekke seg helt ut av eiendom, særlig gjelder dette i Storbritannia. Det positive for de unoterte fondene er at institusjonelle investorer vil øke eksponeringen mot disse fondene fremover, i større grad enn i eiendomsmarkedet generelt. INREV estimerer minimum 65 milliarder euro i årlig tilgjengelig egenkapital for fondene frem til utgangen av 2014.
Mye av denne egenkapitalen kommer fra Europa, dominert av investorer fra Storbritannia, Tyskland, Holland og Frankrike. Disse investorene, som mindre og mellomstore pensjonskasser, fokuserer på hjemmemarkedene og kjernemarkedene i Europa.
Konklusjonen fra INREV er derfor at det blir en begrenset tilgang på fremmedkapital, og den vil være dyr, men den tilgjengelige egenkapitalen i markedet taler til de unoterte eiendomsfondenes fordel.
