Schibsted krevde 100 millioner – fikk ingenting

Saken hvor landets største mediehus er involvert handler om at Schibsted krevde erstatning for til sammen 106 millioner, fordi de mente at ventilasjonsanlegget i VG-bygget ikke var i samsvar med leiekontraktens krav.

Eier av bygget, KLP, som for øvrig kjøpte bygget av Schibsted i 2008, var uenig. Likevel valgte leietaker å selv besørge og bekoste utskiftning av store deler av ventilasjonsanlegget. Selve ventilasjonsanlegget kostet dem rundt 70 millioner kroner, men i tillegg kom det også ekstrakostnader på nesten 33 millioner kroner i forbindelse ved leie av eksterne lokaler i utbedringsperioden, samt flyttekostnader på nesten 5 millioner kroner.

Les også: Trær til besvær

Totalt erstatningskrav er dermed på 106 millioner kroner, et krav som ble redusert til knappe 87 millioner kroner i løpet av den to uker lange hovedforhandlingen. Advokat Christopher Borch hos Thommessen representerte KLP i saken.

– Det var godt å få bekreftet at tingretten var enige i våre rettslige vurderinger, sier Borch, som legger til at dommen er rettskraftig.

Var tidligere eier av byggetDet som gjør dette ekstra interessant er at KLP kjøpte VG-bygget i 2008. Selger den gang var Schibsted, som hanket inn 1,2 milliarder kroner på salget. Bygningen i Akersgaten 55 ble ført opp av selskapet i 1994, og består i hovedsak av kontor- og redaksjonslokaler for Schibsted-bedriftene VG og Aftenposten. Man skulle dermed kunne forvente at de kjente bygget godt, men bare fire år etter at salget var i boks mente de altså at inneklimaet i bygget var for dårlig.

I sitt søksmål har de blant annet vist til at de som en moderne mediebedrift må kunne forvente et inneklima som tilfredsstiller kravene i Arbeidstilsynets veileder 444, som handler om klima og luftkvalitet på arbeidsplassen. I følge Schibsted var disse kravene ikke oppfylt da det var ”overtemperatur og for mye trekk flere steder i kontorlandskapet.”

Les også: NCC punger ut etter garasjekollaps

KLP avvisteSchibsted fikk derfor flere eksterne aktører til å foreta inneklimagranskninger, og de konkluderte med at inneklimaet ikke var godt nok og at sentrale komponenter måtte skiftes ut. Schibsted mente at KLP var forpliktet til å bekoste utskifting og oppgradering av angjeldende deler i klimaanlegget etter de inngåtte leiekontrakter. KLP bestred dette, men likevel gikk altså Schibsted sommeren 2013 i gang med å skifte ut ventilasjonsanlegget.

FØRTE SAKEN FOR GÅRDEIER: – Dommen slår blant annet fast at leietaker har den fulle risikoen for at lokalene oppfyller arbeidsmiljølovens krav dersom leietaker er kjent med lokalenes beskaffenhet eller selv har endret lokalene eller bruken av disse, sier advokat Christopher Borch hos advokatfirmaet Thommessen.

Et år senere sendte selskapet et krav til KLP på 75 millioner kroner for arbeidet med ventilasjonsanlegget. KLP avviste kravet og ett år senere ble det tatt ut stevning for Oslo tingrett med påstand om at Akersgaten 55 AS dømmes til å betale Schibsted Eiendom AS erstatning utmålt etter rettens skjønn begrenset oppad til 98,7 millioner kroner. Kravet ble rett før hovedforhandlingen økt til over 106 millioner kroner.

KLP på sin side fortsatte å bestride kravene i sin helhet, fordi de mente at vilkårene for å kreve erstatning ikke var oppfylt. KLPs hovedanførsler gikk ut på at lokalene var i samsvar med Arbeidstilsynets veileder 444, og at det uansett er leietaker som har ansvaret for å sørge for at kravene til arbeidsmiljøet er oppfylt. Dette gjelder særlig i denne saken, hvor de forholdene som angivelig var problematiske for arbeidsmiljøet skyldtes leietakers egne handlinger eller var kjent for leietaker ved leieforholdets start.

– Vår rettslige vurdering var at det ikke var noen mangler og derfor heller ikke noe ansvarsgrunnlag, sier Borch.

Leietaker har risikoenDette får de tingrettens støtte på. I dommen skriver tingretten blant annet følgende vedrørende trekk i lokalene: ”Forhold som Schibsted var eller burde være kjent med som tidligere eier av bygget kan ikke påberopes som mangel, jf. leiekontraktens punkt 6 tredje ledd. Det fremgår av rapporten som Schibsted innhentet fra OPAK forut for salget i 2008 at det angivelig var trekkproblemer fra luftventiler der arbeidsplasser er etablert nær nedforede gangsoner. Trekk er følgelig leietakers risiko. Det var ikke mer trekk fra kjølebaflene i 2013 enn i 1995 eller 2008.”Et samlet bevisgrunnlag gjorde derfor at Akersgata 55 AS kom seirende ut av saken.

Les også: Stigende antall rettstvister i eiendomsmarkedet

– Dommen belyser flere leierettslige problemstillinger, og slår blant annet fast at leietaker har den fulle risikoen for at lokalene oppfyller arbeidsmiljølovens krav dersom leietaker er kjent med lokalenes beskaffenhet eller selv har endret lokalene eller bruken av disse, sier Borch, som naturlig nok er svært tilfreds med dommen.

…