Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det er noe amerikansk over Alnabru. Vi tenker ikke på at Hells Angels har hovedkvarteret sitt der. Det er dette med å sette seg i bilen og kjøre til et sted hvor du får kjøpt det du trenger. Ja, selv en McDonald’s-“drive in” har de funnet plass til på Alnabru.Beliggenheten avgjør alltid hvor attraktivt det er å investere i et område. For Alnabrus del er det ikke snakk om beliggenhet i et idyllisk område, men nærhet til en motorvei som gir deg rask tilgang til både Oslo sentrum og Gardermoen.
Venter god utvikling– Vi venter en god utvikling for Alnabru. Området ligger i en positiv akse i retning av Gardermoen, samtidig som det er nærme både Ringveien og Oslo sentrum. I tillegg kommer det flere nye trafikale løsninger som er med på å høyne kvaliteten. Dessuten er flere av eiendomsbesitterne i ferd med å øke standarden på eiendommene, noe som gjør området enda mer attraktivt, sier administrerende direktør Asgeir Solheim i Fabritius Eiendom.Selskapet, hvor Bjørn Rune Gjelsten er hovedaksjonær, satser knallhardt på Alnabru. Fabritius har hovedkontor i Brobekkveien, hvor det har bygget ut ca. 70.000 kvadratmeter næringsareal.
Gjelsten kan utvideI tillegg har selskapet en tomt på 120 mål med enorme utviklingsmuligheter.– Vi har vært her siden krigen og har ingen planer om å selge noe. Alnabru er et annerledes kontormarked enn i sentrum. Det er få av våre leietakere som kan flytte til steder som Skøyen, ettersom de ikke vil finne de lokalene de trenger, sier Solheim.Fabritius satser på en tredeling på henholdsvis industri, service/lager og kontor. Nå er de i gang med å bygge et nytt bransjesenter på 3.000 kvadratmeter. Her vil de samle servicebedrifter som rørleggere, elektrikere og konsulentvirksomheter innenfor byggebransjen.
Prisene svakt nedEn egen proffbutikk hører også med, og Solheim tror det blir attraktivt for bedriftene å samles på denne måten. Det nye bygget står ferdig til sommeren neste år, men allerede nå har de fått på plass over halvparten av leietakerne.Ifølge Solheim ligger kontorprisene på Alnabru i leiet 1.100-1.200 kroner per kvadratmeter, mens lagerlokalene leies ut for 850-900 kroner. Han tror ikke at prisene har falt mer enn 5 prosent siden markedet begynte å peke nedover, dermed er prisrisikoen langt mindre her enn for eksempel i Oslo sentrum.
Taket nådd?– Mange av leietakerne våre har behov for en kombinasjon av kontor, lager og produksjonslokaler. De kan ikke flytte hvor som helst. Vi har aldri hatt høye priser når markedet er i “all time high”, derfor faller det ikke så mye når markedet er dårlig som nå. Selvsagt må også vi forholde oss til den usikre verden, men jeg har ikke tro på at kontorprisene på Alnabru blir sendt ned i 600 kroner meteren, sier han.Solheim tror at Alnabru har kommet opp i et nivå som leietakerne kan takle. I fremtiden ser han for seg at prisene vil øke i takt med prisstigningen, samt “noe småtteri på toppen”.
Service-område for Stor-OsloFabritius Eiendom har hovedbase på Alnabru. De samlede leie- og salgsinntektene kommer i år opp i 85-90 millioner kroner, mens resultat før skatt da vil ende på rundt 32 millioner kroner.De gode tallene kommer som et resultat av at Alnabru er blitt et service-område for Oslo by, samtidig som det finnes et betydelig omland i Oslo Nord. Gode parkeringsmuligheter trekker også i riktig retning.
Gullkantet bransjesenterEtt av de store trekkplastrene på Alnabru er Alna Senter. Opprinnelig var denne eiendommen en del av arvesølvet til Stormbull. Det utfisjonerte selskapet Aspelin Ramm ville imidlertid satse på eiendomsutvikling, og omgjorde Byggeland til Maxbo. Siden har det gått slag i slag med stadig nye utvidelser.Aspelin Ramm eier fremdeles den store eiendommen, og leier ut til forretninger som trenger store arealer. Senteret kan blant annet skilte med landets største leketøy-, Maxbo-, Skeidar- og Biltema-butikk.
Storhandel med bil– Alnabru har en suveren beliggenhet ved motorveien, og det er en god innfallsvinkel fra Romerike. Hele 22 prosent av kundene våre kommer derfra. I tillegg har etableringene av A-Møbler, Smart Club og Ikea gjort Alnabru til et fantastisk handelsområde, mener direktør Hans-Georg Helberg ved Alna Senter.Aspelin Ramm har ingen planer om å selge senteret, og de anser det fortsatt for å være under utvikling. I fjor utvidet de senteret med 12.000 nye kvadratmeter, som ble fordelt på henholdsvis parkering og butikklokaler. Også i år jobber de med nye utvidelser, nærmere bestemt med enda flere parkeringsplasser.
Vil ha bedre veierHelberg peker også på at Aspelin Ramm og de andre aktørene på Alnabru er svært opptatt av området rundt dem. Da veisystemet i dette området ble bygget, tok man ikke hensyn til at Alna Senter, A-Møbler og Smart Club skulle dukke opp. Det gir til tider lange køer.– Vi har fremmet et forslag til Statens Vegvesen, og det er veldig interessert i denne løsningen. Det er godt håp om at vi kan få til endringer i veisystemet i løpet av en tiårs periode, forteller han.
NSB bygger industrihotellAspelin Ramm har ikke bare en god økonomi i Alna Senter. De har også gått i tospann med Rom Eiendomsutvikling, som er eid av NSB. Sammen har de etablert selskapet Alna Nord Utvikling AS på 50/50-basis.Selskapet utvikler et område som ligger i ytre del av NSBs terminalanlegg på Alna. Planen er å bygge ut en kombinasjon av lager og industri, og området er ferdig regulert.– Vi har igjen 50-60.000 kvadratmeter å utvikle. I tillegg har vi et område i Brobekkveien, hvor det er mulig å få til snaue 25.000 kvadratmeter. Der planlegger vi et industrihotell, hvor bedrifter kan leie kontor, lager og det de må ha behov for, sier Bjørn Haukseth i Rom Eiendomsutvikling på en dårlig mobillinje i Danmark.
Transportfirma byggerTB-Gruppen er en annen aktør som satser stort på Alnabru. Selskapet startet opprinnelig med transport som kjernevirksomhet, men har senere blitt en betydelig eiendomsbesitter i dette området.Ifølge TB-Gruppens eier, Erik Noss Nestegard, eier TB-Gruppen ca. 65 mål tomt på Alnabru, hvorav vel 20 mål går bort i friareal. De har i dag bygget ut ca. 11.000 kvadratmeter næringsareal, men jobber nå med planer for ytterligere 40-50.000 meter.– Vi ønsker bygg med lager i bunn, og en kombinasjon av kontor og lager i etasjen over, forteller Nestegard.
Boliger på Alnabru?Han vurderer å få meg seg partnere i prosjektet, gitt at de vil bruke lokalene selv. I tillegg vurderes mulighetene for å bygge boliger.– Alnabru er trafikkalt sentralt. Jeg har ikke tro på at markedet for lettere industri, lager og kontor vil utvikle seg så mye ut mot Asker og Drammen nå som flyplassen er borte. Dessuten er motorveien der håpløs, mener Nestegard, som tror at Alnabru etter hvert også vil begynne å merke effekten av Gardermoen.
