Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Slik eiendom kan det hvile odelsrett på, noe som medfører at odelsrettshavere kan fremsette krav om å overta eiendommen til odelstakst. Odelstaksten vil ofte være betydelig lavere enn prisen som allerede er avtalt mellom kjøper og selger. Spørsmålet blir hvem som blir skadelidende dersom odelsrett blir påberopt etter at kjøpet er gjort. Som kjent kommer denne problemstillingen opp i en sak som er anlagt mot Våpenstad, den tidligere dommeren i Orderud-saken, som har solgt en landbrukseiendom og hvor partene i ettertid blant annet er uenige om hvem som har risikoen for odelsretten.
Problematikk rundt odelsrett Det er særlig områder hvor det planlegges en omregulering fra LNF-områder (landbruks-, natur- og fritidsområder) til et byggeområde for næring eller bolig, som kan være attraktive investeringsobjekt for fremtidig forretningsdrift eller boligutvikling. For eksempel har områdene rundt flyplasser og andre knutepunkter gjennomgått en utvikling som aktualiserer denne problemstillingen.
For investorer og andre som er interessert i kjøpe nærings- eller boligtomter vil det ofte være gunstig å være tidlig ute med å sikre seg eiendommer som allerede er planlagt omregulert. Det kan gjøres ved at det avtales en kjøpsopsjon, der kjøperen innen en fastlagt tidsperiode, kan kjøpe eiendommen til en nærmere fastlagt pris. Ved slike opsjoner kan forholdet til omreguleringen hensyntas ved at opsjonen først blir utløst når eiendommen er blitt omregulert. Overdragelsen blir da normalt uproblematisk i forhold til odelsretten. Når en eiendom, etter en stadfestet reguleringsplan, blir lagt ut til byggeområde vil den bare kunne løses på odel dersom det er påregnelig at det fortsatt vil være jordbruksdrift på eiendommen i de kommende femten årene, se odelslovens § 22 jfr. § 5. Dette er områder under rask utvikling der det ofte ikke vil være påregnelig at eiendommene vil bli benyttet til landbruksdrift i så lang tid. I Våpenstad-saken ble ikke omreguleringsspørsmålet avklart før opsjonsfristen gikk ut, noe som medførte at risikoen for odelsløsning kom opp da kjøper likevel valgte å tiltre opsjonen.
Det er derimot ikke uvanlig at eiendom i et LNF-området kjøpes før omregulering har funnet sted, slik at kjøperen tar risikoen for at området blir omregulert. Dette kan særlig være aktuelt der omreguleringsarbeidet allerede har kommet svært langt og risikoen derfor er liten for at området ikke blir omregulert.
Litt om odelseiendom og odelstakst Eiendom som kan benyttes til landbruksdrift, kan det hvile odelsrett på. Har eiendommen minst 20 dekar jordbruksareal eller over 100 dekar med skogsdrift vil kravet til odlingsjord være oppfylt, men også mindre enheter kan omfattes. Odlingsjord som det faktisk hviler odelsrett på, kalles odelsjord.
Odelsjord kan overtas til odelstakst, som kort fortalt tar utgangspunkt i bruksverdien av eiendommen til landbruksformål. Det ses hen til kapitalisert beregnet driftsoverskudd ved landbruksdrift av eiendommen, eiendommens beliggenhet, størrelsen og standarden på bygningen m.v. Det er ifølge rettspraksis en ”bruksbestemt salgsverdi” som skal legges til grunn. Av den grunn vil odelstaksten kunne være betydelig lavere enn salgsverdien på en eiendom i et område som ligger an til omregulering.
Konsekvenser dersom eiendommen blir innløst på odel
Retten til eiendommenSelv om kjøperen får tinglyst skjøte på eiendommen vil han måtte respektere odelsrett som hvilte på eiendommen da skjøte ble tinglyst, selv om kjøperen ikke hadde kjennskap til odelsretten. Tinglysning av skjøte vil ikke ekstingvere en odelsrett som hviler på eiendommen. I forhold til odelsretten ”har tinglysningen ingen betydning” jfr. tinglysningsloven. Det vil si at så lenge eiendommen blir løst på odel innen ettårsfristen i odelslovens § 40, vil innløseren få beholde eiendommen, og kun betale odelstakst for denne. På den måten kan odelsløseren overta eiendommen for en ”billig penge” og selge dyrt når eiendommen senere blir omregulert til byggeområde for bolig eller næring. Når omreguleringen stadfestes i reguleringsplanen vil retten til å løse eiendommen på odel normalt bortfalle, slik at den da kan videreselges uten risiko for å bli innløst av andre odelsrettshavere til odelstakst.
Hvem må bære tapet?Odelsrett er et forhold som kjøper kan overse ved inngåelse av kjøpekontrakt. Dersom forholdet til odelsretten ikke reguleres i avtalen, blir spørsmålet hvem som bærer risikoen for en eventuell løsning av eiendommen på odel. Selv om avtalen ikke direkte inneholder en klausul om odelsrett kan den tolkes dit hen at selger har risikoen for en senere odelsløsning. For eksempel der selger i avtalen har gitt garantier i forhold til forkjøpsretter til eiendommen vil det ofte være naturlig å forstå garantien dit hen at den også omfatter odelsløsning. Er ikke forholdet til odelsretten regulert i avtalen må spørsmålet måtte løses etter bakgrunnsretten, og forholdet vil da reguleres av avhendingslovens fravikelige regel om rettsmangler, se § 4-17. Ved forarbeidene til avhendingsloven ble det vurdert å ta inn en egen bestemmelse som regulerte forholdet til odelsløsning. Men departementet påpekte at odelsretten prinsipielt sett ikke sto i en annen stilling enn andre private løsningsretter, og at § 4-17 i avhendingsloven ville gi en rimelig og god løsning på tvister vedrørende odelsløsning av allerede er overdratte eiendommer.
Dette innebærer at spørsmålet må vurderes opp mot avhendingslovens regler om selgers opplysningssvikt og kjøpers undersøkelsesplikt, jfr. avhl. § 3-7, 3-8 og 3-10. Normalsituasjonen vil, ifølge departementet, imidlertid være at det er selgeren som må bære risikoen for at det hviler odelsrett på eiendommen, siden selgeren er den av partene som er nærmest til å kjenne til disse forholdene. Tanken er at det er lettere for selger enn for kjøper å få oversikt over eventuelle personer som har odelsrett til eiendommen.
Det synes derfor å være forutsatt fra lovgiver sin side at en odelsrett i utgangspunktet er en mangel ved eiendommen som selger må svare for. Men her, som ellers i jussen vil det kunne tenkes unntak fra dette utgangspunktet, og det ble fremholdt i forarbeidene at spørsmålet til slutt vil avhenge av den konkrete vurdering av forholdene i den enkelte sak.
For at uriktige eller manglende opplysninger fra selger skal anses som en rettsmangel må opplysningen ha virket inn på avtalen. En opplysning om odelsrett må generelt antas å være egnet til å virke inn på avtalen. I de tilfellene vi her har for øye, der eiendommen blir kjøpt på grunn av den kommende omreguleringen, kan det imidlertid tenkes at kjøperen på grunn av potensiell avkastning ville vært villig til å inngå samme avtale selv om han hadde fått opplysning om odelsrett. Opplysningssvikten vil da ikke ha virket inn på avtalen. Videre vil ikke innvirkningsvilkåret være oppfylt der kjøperen var klar over odelsretten. Han vil da vanskelig bli hørt med at manglene opplysning fra selgeren har virket inn på avtalen. For disse tilfellene vil opplysningssvikten ikke utgjøre en rettsmangel.
Er først innvirkningsvilkåret oppfylt vil en feilaktig opplysning fra selgeren, om at det ikke hviler odelsrett på eiendommen, medføre at det foreligger en mangel, uansett om selgeren var i god tro når opplysningen om odelsretten ble gitt. Dersom det ikke er gitt noen opplysninger om odelsrett vil løsningen imidlertid kunne bli en annen. Dersom selgeren var klar over at det var odelsrettshavere til eiendommen, og han ikke har informert kjøper om dette, vil nok ansvaret hvile på selgeren. Det kan imidlertid tenkes tilfeller der kjøper ikke var klar over at det hvilte odelsrett på eiendommen, ei heller at det kan anføres at han måtte være klar over det. For eksempel kan odelsrettshaveren befinne seg langt ute i slektsrekken og familieforholdene være slik at det vanskelig kan rettes sterke bebreidelser mot selgeren for ikke å vite om vedkommende odelsrettshaver.
Kjøper kan da risikere å bli sittende igjen med regningen dersom odelsretten ikke blir ansett for å være en opplysningssvikt fra selgers side. Det vil si at kjøperen mister eiendommen til innløseren av odelsretten, og selv må bære tapet som prisforskjellen innebærer.
Hvilket tap kan eventuelt kjøperen få erstattetDersom odelsretten er å anse som en rettsmangel kan kjøperen gjøre gjeldende de vanlige misligholdsbeføyelsene, unntatt retting. Kjøperen kan følgelig ikke kreve at selgeren retter opp forholdet, slik at kjøperen likevel blir eier av eiendommen. Dette har ikke selgeren mulighet til å gjøre. Av de andre misligholdsbeføyelsene vil erstatning trolig være den mest praktiske.
Avhendingsloven skiller mellom erstatning for direkte tap, der ansvarsgrunnlaget er kontrollansvaret, og indirekte tap der det kan påvises uaktsomhet eller skyld fra selgerens side. Forenklet kan vi si at kontrollansvaret går ut på at selgeren har et objektivt ansvar for kjøperens direkte tap, og kun går fri dersom manglene kan sies å ligge utenfor hans kontrollsfære. Det direkte tapet i forbindelse med odelsinnløsning vil blant annet være det tapet som prisforskjellen mellom avtalt pris og odelstaksten utgjør. Videre vil utgifter i forbindelse med gjennomføringen av selve kjøpet være direkte tap, det vil si tinglysningsgebyr, dokumentavgift, utgifter til sakkyndige etc. Siden det kan ta noe tid fra eiendommen har gått over på kjøperen til den blir løst på odel, kan kjøperen allerede ha foretatt ulike påkostninger og lignende, og slike utgifter kan anses som direkte tap.
Annet økonomiske tap, for eksempel at kjøperen ikke får utnyttet eiendommens potensial i henhold til utbyggingsformål eller at avtaler med tredjeparter faller bort, vil være indirekte tap. Når det foreligger rettsmangler på grunn av uriktig eller manglende opplysning om odelsrett, vil selgeren ofte være erstatningsansvarlig også for kjøperens indirekte tap. Kommer domstolene til at det først foreligger en rettsmangel vil derfor kjøperen ofte få full erstatning for sitt påregnelige økonomiske tap. Tapet kan imidlertid bli så stort i disse tilfellene, der en omregulering i vesentlig grad endrer verdien på området, at unntaksbestemmelsen om lemping av erstatningsansvaret i avhl. § 7-2 (2) kan være aktuell. Det kan derfor tenkes at domstolene vil sette ned erstatningen til et mer rimelig nivå.
Hvordan bør kjøper regulere odelsrisikoen gjennom kontraktenPartene bør regulere forholdet til odelsretten i kontrakten. Kjøperen kan sikre seg ved å innta en klar bestemmelse i kontrakten om at selger bærer risikoen for en eventuell innløsning av eiendommen på odel. Dette bør gjøres ved at det inntas en garanti fra selger, som vil medføre at kjøperen kan kreve erstattet både det direkte tapet og det indirekte tapet ved en odelsløsning uten at skyld fra selgers side må påvises.
Er det klart at det er odelsrettshavere til eiendommen, bør spørsmålet om odelsløsning avklares med disse før avtalen inngås, eller senest før overtakelsestidspunktet. Det følger av odelslovens § 25 at odelsrettshavere kan binde seg til ikke å gjøre løsningsretten gjeldende. Ønskes en overtakelse før spørsmålet er avklart kan en garanti fra selgeren kan kombineres med at en del av kjøpesummen, og da fortrinnsvis hele det overskytende beløpet i forhold til en odelstakst, holdes tilbake inntil fristen for å kreve odelsløsning av eiendommen er ute.
—————————————
Thomas Urdal Johnsen er advokatfullmektig i Wikborg Rein og tilknyttet firmaets virksomhetsgruppe Handel og Industri. Han arbeider primært med saker relatert til fast eiendom, arbeidsrett og konkurs.
