Ny totalentreprisestandard

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

TilleggsprotokollDet har vært et økende problem at aktørene i bransjen i betydelig grad gjør avvik fra de juridiske standardene. Dette problemet har man forsøkt å begrense ved at det i NS 8407 er innført en løsning tilsvarende den som er lagt til grunn i offshorekontraktene.  Dette innebærer at det følger en protokoll med standarden, hvor det forutsettes at standarden skal anvendes uten andre avvik eller endringer enn de som standarden selv eller protokollen åpner for. Protokollen utgjør ikke et rettslig hinder for å avtale andre fravikende løsninger, men tanken er at teksten skal stimulere til at slike avvikende løsninger i stor grad hindres i praksis.

VarslingsreglerI tråd med den teknologiske utviklingen som har funnet sted i den senere tid, har det også i byggebransjen utviklet seg en økt praksis for bruk av e-post i forbindelse med varsling og lignende. For å ivareta denne utviklingen, er det i det nye forslaget fastslått at e-post nå skal nå regnes som gyldig skriftlig varsel og krav eller som svar på slike. Dette skal gjelde med mindre annet er avtalt. Man har altså lagt til grunn en motsatt løsning fra den som gjelder i NS 8405.

TiltransportEn vesentlig endring relaterer seg til reglene om tiltransport, hvor forslagets punkt 12 og 13 angir detaljerte regler. I korte trekk går den foreslåtte løsningen ut på at tiltransport skal skje ved skriftlig melding fra byggherren. Totalentreprenøren kan bare nekte tiltransport dersom det foreligger ”saklig grunn”. Når det skjer en tiltransport, anses dette videre som en utvidelse av totalentreprenørens kontrakt med byggherren. Det skal dermed regnes ut en ny kontraktssum på grunnlag av totalentreprenørens kontraktssum og den gjenstående verdien av den tiltransporterte kontrakten. I tillegg skal det legges på et ”sedvanlig påslag” for tiltransporten. Når det gjelder risikoen for valg av løsninger og annen prosjektering foretatt før tiltransporten, er det – med mindre annet er avtalt – byggherren som skal ha risikoen for dette. Etter tiltransporten svarer totalentreprenøren for den prosjekterende på samme måte som for kontraktsmedhjelpere. Til tross for de nevnte endringene, er det viktig å huske på at utgangspunktet hva gjelder adgangen til tiltransport er det samme etter NS 8407 som den var etter NS 3431; byggherren har bare rett til tiltransport dersom dette er særskilt avtalt i kontrakten eller senere!

Risikoen for grunnforhold I forslagets punkt 23 er det gitt regler om risikoen for forhold ved grunnen. Reglene er mer detaljerte og klargjørende enn tidligere. Hvorvidt de innebærer en endring i risikofordelingen mellom entreprenør og byggherre, hersker det faglig uenighet om. Utgangspunktet etter forslaget er at byggherren har risikoen for forhold ved grunnen, dersom de avviker fra hva totalentreprenøren hadde grunn til å kalkulere med ved utarbeidelsen av tilbudet. Når det gjelder hva entreprenøren hadde grunn til å kalkulere med, så introduserer NS 8407 en detaljert beskrivelse av hvilke undersøkelser entreprenøren plikter å foreta før kontrakten prises – noe som er nytt.  Entreprenør skal for det første gjennomføre en aktsom besiktigelse av byggeområdet og dets omgivelser. For det andre skal han innhente foreliggende opplysninger om forhold ved grunnen som ikke er fremlagt av byggherren – herunder ved kontakt med offentlige etater. Tilsvarende opplysninger skal innhentes for kabler og rør. Det gjenstår å se om undersøkelsesplikten i praksis vil virke klargjørende. Videre har byggherren, dersom det foreligger opplysninger om forhold ved grunnen, byggeområdet og dets omgivelser som byggherren kjente eller måtte kjenne til, og som det var nærliggende å anta at totalentreprenøren hadde interesse av å få, en plikt til å opplyse om dette i tilbuds- eller konkurransegrunnlaget. Byggherren svarer for at disse opplysningene er riktige.

EndringsregleneEndringsreglene tilsvarer hovedsakelig de som gjelder for NS 8405. Det er imidlertid gjort ett unntak hva gjelder partenes spesifisering av krav på fristforlengelse. Totalentreprenøren skal nemlig uten ugrunnet opphold angi det antall dager firstforlengelse som påberopes. Gjør han ikke det, har han bare krav på slik fristforlengelse som den andre parten måtte forstå at han hadde krav på. Byggherren plikter på sin side å svare på entreprenørens krav uten ugrunnet opphold. I motsatt fall faller byggherrens rett til å fremme innsigelser bort. Byggherren kan også rette en forespørsel til totalentreprenøren og be om at han oppgir et spesifisert krav på fristforlengelse. Dersom totalentreprenøren unnlater å svare på en slik forespørsel faller retten til å kreve fristforlengelse bort.

Offentlige tillatelserTil slutt bemerker vi at forslaget under punkt 16.3 også inneholder en klargjøring av at med mindre annet er avtalt skal totalentreprenøren innhente den nødvendige dokumentasjon samt forestå søknad om tillatelser fra offentlig myndighet til å utføre og ta i bruk kontraktsgjenstanden. Reglene er ment å være tilpasset ny plan- og bygningslovgivning.

——————————–

Siden 2. utgave av NS 3431 ble vedtatt i 1994, har denne vært Standard Norges gjeldende standard for totalentrepriser. Standard Norge oppnevnte høsten 2008 en komité – ledet av dr. juris Knut Kaasen – som har hatt i oppgave å revidere den gjeldende totalentreprisestandarden NS 3431. Et slikt revisjonsarbeid har lenge vært ønsket og etterspurt i bransjen, da den gjeldende totalentreprisestandarden av mange har blitt ansett som umoderne og lite tilfredsstillende. Komiteens arbeid har nå resultert i et forslag til en helt ny standard, NS 8407. Forslaget var ute på høring frem til 1. mars 2011. Forslaget innebærer en totalrevisjon av NS 3431, hvor et hovedformål har vært å oppnå større grad av harmoni mellom standarden for totalentrepriser og gjeldende standard for utførelsesentrepriser, NS 8405. Hovedstrukturen i forslaget tilsvarer dermed i hovedsak den strukturen som er benyttet i utførelsesentrepris¬estandarden. Videre innebærer forslaget naturligvis at det gjøres en del endringer fra den gjeldende standarden. Vi vil her kommentere noen av de viktigste av disse endringene.  

Tekst: Partner og advokat Marius Borgen, Advokatfirmaet Schjødt

Foto: iStockphoto