Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Warbo Gruppen, med styreformann og hovedaksjonær Jan-Erik Warbo i spissen, kan vise til en imponerende record siden virksomheten ble etablert i 1998. I løpet av den snaue femårsperioden har gruppen hatt en formidabel vekst, og tallene på bunnlinjen har fulgt etter. Selv om veksten flatet noe ut i det svarte året 2002, hindret det ikke gruppen i å sette ny rekord i både omsetning og overskudd.
Veksten flater utMens gruppen hadde en netto omsetning på 50,2 millioner kroner i 2001, kom omsetningen opp i ca. 56,7 millioner kroner i fjor. I samme periode økte resultat før skatt fra 16,7 til 18,1 millioner kroner.– Jeg er veldig fornøyd med dette resultatet i et år med tøffere tider. Vi skulle gjerne hatt en større vekst, men vekst er jo ikke noe poeng hvis ikke inntjeningen følger etter, sier Jan-Erik Warbo.Han er initiativtakeren til Warbo Gruppen og eier snaut 50 prosent av aksjene sammen med makker Arne Vannebo. De øvrige aksjene er fordelt på rundt 50 aksjonærer.
Over 70.000 kvadratmeterWarbo Gruppen består av de enkeltstående selskapene Askeladden Eiendom, Dovre Eiendom, Ans Trippelbygg og Årenga Eiendom AS. Til sammen eier disse selskapene 22 næringseiendommer med et samlet areal på over 70.000 kvadratmeter.Gruppen er kontinuerlig i forhandlinger om kjøp av næringseiendommer rundt Oslofjorden, og fokuset er på bygg med solide leietakere og lange kontrakter. Men veksten har altså stoppet litt opp på grunn av det vanskelige markedet.
Fokus på driften– Warbo Gruppen er en solid og veldrevet virksomhet, og vi vil ikke risikere å gjøre dårlige handler i et vanskelig marked. Derfor er vi blitt enda mer restriktive i forhold til hva vi skal kjøpe. Nå er vi mest opptatt av å drifte de eiendommene vi har, forteller han.De går grundig til verks. Leietakere som står for mer enn 100.000 kroner i leieinntekter, kredittsjekkes to ganger årlig. Og makkerne kjenner hvert enkelt bygg så godt at de vet hvor det er sprukne fliser som må byttes ut.
Populære prosjekterDet har vært hele ti emisjoner i Warbo Gruppen siden virksomheten ble etablert i 1998. I prinsippet gjennomføres en emisjon når gruppen kjøper inn ett eller flere bygg, slik at deltakerne blir eiere av byggene. Det legges imidlertid opp til at de nye byggene legges inn i ett av de fire selskapene i gruppen, slik at nye deltakere ender opp som aksjonærer i ett av disse selskapene. Det gjøres aldri mer enn én emisjon i hvert selskap, og selskapet fungerer egentlig som et lukket fond med to formål: Å nedbetale gjeld/og eller å utbetale utbytte.Dette har sammenheng med at det er mange gjengangere i Warbo-emisjonene. Med de resultatene som er levert siden starten, er det ikke så rart at mange av deltakerne blir fristet til å gå inn i nye prosjekter.
Ny emisjon på beddingenI fjor kjøpte Warbo Gruppen tre nye eiendommer: Danfoss-konsernets hovedkontor i Bærum og to bygg fra Teppeland i henholdsvis Bærum og Oslo. I tillegg er Warbo i forhandlinger om tre andre eiendommer. Han ønsker ennå ikke å kommentere hvilke eiendommer det gjelder, men det er som vanlig snakk om eiendommer med lange kontrakter og solide leietakere.Uansett hva utfallet blir av forhandlingene om de tre eiendommene, er det klart at Warbo legger opp til en ny emisjon i løpet av inneværende år. Denne emisjonen skal etter alt å dømme baseres på de tre byggene som ble kjøpt i fjor. Emisjonen vil som tidligere ligge i leiet 50-100 millioner kroner.
Åpent for nye aksjonærerI de tidligere emisjonene har det vært stor rift etter andelene. Emisjonene har vært lukket etter 3-4 dager, fordi de allerede da var overtegnet. Ingen av emisjonene har vært annonsert, det har kun gått på ?word of mouth?. De første som melder seg, er ofte aksjonærene som allerede er inne i systemet.De sitter i første rekke i informasjonsflyten, og har dermed fått ytterligere muligheter i systemet som så langt har vist seg svært lønnsomt. Ifølge Warbo er systemet åpent for nye aksjonærer, men man må altså være på hugget dersom en skal få en fot innenfor.
Hvordan svarer investorene?Med bakgrunn i det vanskelige markedet for næringseiendom, er Warbo spent på hvordan en ny emisjon vil bli mottatt.– Det kan slå ut to veier. Enten vil investorene være skeptiske til i det hele tatt å gjøre investeringer, eller så vil de sette pengene i noe de oppfatter som sikkert, nemlig eiendom, mener han.Minsteandelen i en Warbo-emisjon ligger på rundt 150.000 kroner. De har ikke satt noen begrensning på maksimal andel, men på grunn av pågangen er det mange som har fått færre aksjer enn de har etterspurt.
Kraftig nedbetaling av lånMålsettingen er å tilby investorene en langsiktig og god avkastning med lav risiko. Overskuddet i det enkelte selskap skal kun gå til utbytte og nedbetaling av lån.– Vi nedbetaler kraftig på lån. Vi skal sikre oss slik at vi er beredt til å klare dårlige tider, sier Warbo.Aksjonærene har heller ikke grunn til å klage over utbyttene. For hver krone som går inn i selskapet, sitter aksjonærene igjen med ca. 45 øre. Da er det ikke engang tatt hensyn til verdistigningen på eiendommene.
Eventyrlig utviklingFor noen aksjonærer har verdiutviklingen vært eventyrlig. Noen av eiendommene er blitt solgt etter et par år, og det har for enkelte resultert i at innskutt beløp både er doblet og tredoblet i løpet av de to årene.Men i utgangspunktet kjøper ikke Warbo Gruppen eiendommer med tanke på kortsiktig salg. Når gruppen i blant selger, er det fordi noen kommer til dem og absolutt vil ha eiendommen. Er prisen god, er handelen i boks.– Vi er helt klart på kjøperen. Hele tiden, sier den aktive eiendomsutvikleren.
Eiendom for kjendiserDet er tett mellom kjendisene på aksjonærlistene i Warbo Gruppen. Gitarkameratene Øystein Sunde og Halvdan Sivertsen, NRK-underholder Claus Wiese og ex-alpinist Jan Einar Thorsen er noen av dem.– Hvorfor er Warbo Gruppen blitt en magnet på kjendiser?– Jeg vil ikke kalle den en magnet, det er mer tilfeldigheter. En nær venn av meg, komponisten Svein Gundersen, kom inn som aksjonær, svarer Warbo.Gundersen produserte for Halvdan Sivertsen, og dermed kom sistnevnte også inn på eiersiden. Det fristet også gitarkamerat Øystein Sunde. Gundersen jobbet også for Wiese, og så var han interessert. Deretter er det jungeltelegrafen i musikk- og underholdningsbransjen som har gjort jobben.Men det er ikke bare underholdere som har satset pengene sine på Warbo & Co. Det finnes flere næringslivsprofiler på aksjonærutskriftene.
Tro mot konseptet– Hvorfor har Warbo Gruppen lykkes så godt?– Vi har vært ærlige mot konseptet. Vi har uformet retningslinjer, og de har vi fulgt. De har gjort at vi har sett mange tog gå, men sånn er det, sier han.Dessuten er det liten tvil om at Warbo og partner Vannebo kan sine fag. Sistnevnte er økonom, og tar seg av finansiering og det meste som angår økonomien i gruppen. Warbo selv er forhandleren, som trekker veksler på erfaringene fra sine mange strabasiøse ekspedisjoner. Han har blant annet besteget Europas høyeste fjell i Kaukasus, gått på ski til Nordpolen og vært første mann på snøbrett på Sydpol-landet. Det sistnevnte var en gimmick, som utgjorde en liten del av drømmen om et seilas til Antarktis.
Rik på kontrasterLange seilaser har det også blitt noen av. Når vi treffer Warbo på en café i Oslos svar på Grønland, kommer han rett fra P4. Dagen etter bærer det til Vestindia, hvor han skal seile og bringe rapporter til radiokanalen.– Jeg klarer ikke å leve et A4-liv. Jeg må ha kontraster, sier han.Disse kontrastene har gjort ham rik. Warbo hadde tidligere suksess innenfor både reklame- og informasjonsbransjen, men gikk til slutt lei. Han ville ha nye utfordringer, og satset på eiendom. Det viste seg å være et sjakktrekk.
Vellykket spredningWarbo får også utfordringer gjennom eiendomsbransjen, ikke minst med tanke på det markedet vi nå står overfor.– Det blir et tøft marked fremover. Mange lokaler står ledige, og det kommer til å vare en del år fremover. Selv om markedet snur, er det mye som skal fylles opp før pilene peker oppover, sier han.Warbo er glad for at han i dag ikke sitter med alle eiendommene samlet på ett sted, for eksempel i Oslo sentrum eller på Lysaker. Tidligere virket dette forlokkende, ettersom man kan ha store driftsmessige foredeler av en samling.– Nå ser vi at spredningen var en god strategi. Det reduserer risikoen. For eksempel har Østfold vist seg å være et veldig bra område for oss, sier han.
