Kvalitetsdokumentasjon av næringsbygg

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Alle næringsbygg har behov for dokumentasjon som angir kvalitet, og som for eksempel kan benyttes i forbindelse med kjøp, salg og drift/vedlikehold. En god metode for en slik dokumentasjon må være bygd opp slik at alle relevante forskrifts- og brukerkrav blir vurdert. Samt at bygningsmessige og tekniske installasjoner blir kontrollert samtidig. I tillegg må det være mulig å lage tiltaksplaner med budsjetter på kort og lang sikt i samme systemet.Byggsertifisering (BS) er en metode hvor disse forhold blir ivaretatt. Det spesielle med BS er at kravene til den enkelte bygning er nedfelt i en database, som også inneholder en bedømmelsesveiledning.

Byggsertifisering bidrar blant annet til:– synliggjøring / økning av eiendom- mens kvalitet– redusert risiko, ved at krav til helse, miljø og sikkerhet er ivare- tatt – gir en bedre, sikrere og mer oversiktlig eiendomsforvaltning – økning av sikkerheten ved kjøp, salg og utleie

Områdene som blir kartlagt ved en sertifisering er bl.a:– forskriftskrav– krav til helse, miljø og sikkerhet– levetid og bestandighet– drift og vedlikehold– funksjonalitet og kvalitet

Bygningsfunksjonstabellen (NS 3455) er lagt til grunn for systematisering av kravene. Det utarbeides en sertifiseringsrapport, som er inndelt i følgende hovedkapitler:

0. Grunndata: dokumenter om eierforhold, bygningsdokumentasjon og offentlig godkjenning1. Rom: hensiktsmessige planløsninger, krav til inndeling og utforming2. Transport: krav til adkomstforhold, parkering etc.3. Forsyning: forsyning av strøm, vann, varme, luft, etc. blir målt mot dagens byggeregler. 4. Informasjon: krav til tele / datakommunikasjon5. Klima: vurderes opp mot kravene i Teknisk Forskrift fra 19976. Sikkerhet: vurderes opp mot bla. EL-Taksts krav, lovpålagte brannverntiltak, sikkerhet ved bruk, innbrudd, og sikkerhet i forhold til naturpåkjenninger7. Levetid/bestandighet: belastninger over tid, forhold til normert levetid, dvs. antatt restlevetid på sentrale (kostbare) konstruksjoner og installasjoner 8. Tilstand: teknisk tilstand vurderes mot begrepet «godt vedlikeholdt». Kapittel 7 og 8 bør ses i sammenheng

Byggsertifisering ble tatt i bruk sommeren 2000, og erfaringene så langt er at dette er et meget godt verktøy for å dokumentere kvaliteter, eller manglende sådanne, på fast eiendom. BS kan benyttes så vel til salgsdokumentasjon, som til styringsverktøy for vedlikehold. Metoden praktiseres av godkjente operatører, og det utstedes sertifikat for eiendommen hvis den oppfyller de spesifikke kravene. Kriteriene for sertifisering er lagt på et nivå som definerer avvik fra dagens forskriftsnivå, uten at det er til hinder for utstedelse av sertifikat for eldre bygninger. Byggsertifisering er organisert som en stiftelse og administreres av Norges Byggforskningsinstitutt.

ArealerI Byggsertifisering under punktet 0. Grunndata – dokumenter, er det angitt at det skal fremlegges en beregning av bygningens bruttoareal iht. NS 3940.Byggsertifisering inneholder imidlertid ikke en kontroll av de arealer som er oppgitt. Vår erfaring er at dette bør gjøres, fordi det ved oppmåling av næringseiendommer ofte viser seg at eiendommens utleibare areal er feil, og arealet er ofte betydelig større enn angitt. Dette innebærer at det i mange næringsbygg kan ligge store verdier som ikke er synliggjort.Årsaken til at arealene ikke fremkommer kan være flere, men det dreier seg i de fleste tilfeller om manglende oversikt, liten kjennskap til måleregler og ikke medtatte fellesarealer.Dersom en eiendom skal måles riktig, må alle plan legges inn på et elektronisk format etter at en geometrisk innmåling er foretatt. Grunnlaget er da hendig og korrekt, man får en god oversikt, og kan foreta de nødvendige korrigeringer på en enkel måte.I tillegg har man et administrasjonsverktøy som er utmerket å benytte i forbindelse med dokumentasjon av brannvern, oversikter over elektroinstallasjoner, etc.Som prinsipp for utleie kan en si at «hele bygget skal leies ut», dvs. at byggets bruttoareal skal være identisk med byggets leieareal (utleibart areal). Dette medfører at alle byggets fellesarealer skal fordeles på leietakerne. Denne fordelingen bør gjøres etter hvordan fellesarealene brukes, slik at den blir mest mulig rettferdig.Alle fellesarealer i bygget skal fordeles. Dette innebærer at sum utleieareal skal være lik sum brutto areal for bygningen, og fordeling av fellesarealer må basere seg på den faktiske bruk.Tekniske fellesarealer bør også fordeles på alle leietakerne dersom ikke spesielle forhold tilsier noe annet. Unntatt fra dette er for eksempel parkeringsarealer, som gjerne holdes utenfor, eller får en redusert andel av arealet. Det er også viktig å få med seg at kommunikasjonsarealer i etasjene også bør tillegges fellesdeler før disse fordeles på leietakerne.