Kostbare bruksendringer

Bruksendringer uten utleiers samtykke eller brudd på søknadsplikten, kan bli en dyr affære for leietaker.

Publisert Sist oppdatert

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Utgangspunktet for hva et lokale kan brukes til, finner vi i punktene 3 og 4 i standard leiekontrakter. Som regel defineres bruken vidt, som at lokalet skal benyttes til kontor eller butikk, men partene kan ha dette som et åpent felt som de fyller ut.

– Det vanlige er å ikke definere hva slags butikk som lokalene skal brukes til, eksempelvis noe spesifikt som en bestemt type klesbutikk. Å få inn en annen type butikkvirksomhet i lokalene der man har bred virksomhetsbeskrivelse, blir derfor ikke sett på som saklig grunn til å nekte fremleie, sier partner og advokat Paal Christian Hansen i Føyen Torkildsen til NæringsEiendom.

Det andre som regulerer bruken og endret bruk av lokalene, er hva som er søknadspliktig etter bestemmelsene i plan- og bygningslovens § 20–1.

– Det er utleier som har ansvaret for at lokalene på overtakelsestids­punktet kan benyttes til den virksomheten leie­kontrakten definerer, og det er utleier som må søke om bruksendring, fastslår advokatfullmektig Jannike Nilsen i Føyen Torkildsen. Nilsen har selv mangeårig bakgrunn hos planmyndighetene.

Bruken det sentrale

Det helt sentrale poenget i slike saker er bruken av lokalene. Ny virksomhet i lokaler forekommer, både fra ­eksister­ende bruker og gjennom fremleie.

– Man må da se på om det ­foreligger en bruksendring, og det er litt avhengig av hvordan man har definert dette i leiekontrakten. Skal lokalene kun benyttes til klesbutikk, eller er de regulert for flere typer virksomheter? sier Hansen.

– Bruksendringer kan kreve en offentligrettslig godkjenning etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven, og man må da se på hva lokalene er regulert til og hva de er godkjent brukt til. Formålet med søknadsplikten etter plan- og bygningsloven er å sette kommunen i stand til å vurdere om den nye bruken er lovlig, og om den aktualiserer nye behov etter loven. En vesentlig utvidelse av driften vil også være søknadspliktig, supplerer Nilsen.

– Etter reguleringen kan det eksempelvis bare være tillatt med butikklokaler i 1. etasje. Butikklokaler i 2. etasje vil kunne være en vesentlig endring av lokalene og utenfor kontrakten, fortsetter hun.

Det oppstår så å si aldri problemer når det kommer inn en ny bruker i kontorlokaler, og det finnes svært mange typer kontorvirksomheter

– Ja, dette er som regel helt uproblematisk. Det er veldig sjelden man er spesifikk når det gjelder bruken av kontorlokaler, og det er også uproblematisk med tanke på det offentligrettslige, sier Hansen. Et showroom i lokalene kan være i grenseland for godkjent bruk, og et lite lager i kontorlokalene gjerne innebærer små problemer.

Reguleringen avgjør

Mer komplisert blir det ved butikklokaler, som oftere skifter leietakere, og der annen type virksomhet kan komme inn.

– Å gjøre om et lokale fra en klesbutikk til en dagligvareforretning, avhenger av om dette ligger innenfor godkjent bruk og hva reguleringen åpner for, men denne bruksendringen trenger ikke å være søknadspliktig. Grensene for bruksendring er ikke definert i plan- og bygningsloven, og slike saker er helt avhengig av det konkrete tilfellet, forklarer Nilsen.

Å gå fra klesbutikk og sko­butikk ol. til å selge plasskrevende varer som brunvarer, hvitevarer, biler, krever derimot en bruksendring og i mange tilfeller egen regulering.

– En utvidelse av arealene til en butikk er søknadspliktig, men å bytte leietaker innenfor samme segment er helt greit, som å bytte dagligvarebutikk fra REMA til COOP. Å bytte ut en butikk med et serveringssted, er derimot søknadspliktig, det samme er å skifte fra restaurant til nattklubb. Er omfanget av dagens bruk stort, kan det likevel være greit. Men hvis man bytter ut en restaurant med et gatekjøkken, innebærer det en annen type servering. Det blir en annen type mat, lukt og støy, og et annet publikum. En slik bruksendring kan dermed være søknadspliktig. Men igjen, om det er en vesentlig endring, er en konkret vurdering i det enkelte tilfellet, sier Hansen.

Brannklasser

Et tredje segment er lager- og logistikklokaler. Hansen sier at den viktigste definisjonen og skillet for slike lokaler går ved brannklasser.

– Ja, brannsikkerhet er nøkkelen. Her vil det kunne stilles forskjellige krav til brannsikringstiltak, avhengig av hvilke typer varer som skal oppbevares i lagerlokalene. Det kan i enkelte tilfeller også være utfordringer når det gjelder laster på dekker, men normalt vil ikke dette utgjøre noe stort problem. Men endringer kan være søknadspliktig etter plan- og bygningsloven på grunn av andre krav til sprinkling, luft og ventilasjon. Det kan begrense bruken, sier han.

Oppsummert er derfor kontorvirksomhet den letteste virksomheten å ha med å gjøre. Det skal store endringer til for at man er pliktig til å søke.

– Et kontorlokale på 5000 kvadratmeter som deles opp til 2500 kvadratmeter med lager vil bli definert som endret bruk, konkretiserer Hansen.

– Finnes det mye praksis i rettssystemet, hvilken vei går avgjørelsene?

– Nå har jeg drevet med dette i 20 år, men jeg kan i farten ikke komme på at jeg har vært involvert i en eneste rettstvist knyttet til dette. Som regel løser dette seg i minnelighet, svarer Hansen.

Et mulig tvistepunkt er ved fremleie og ved overdragelse av virksomhet, og spørsmål om det er saklig grunnlag for å nekte dette. COOP tok over ICA, men det innebærer ikke endret bruk av lokalene, slik at det må anses som greit i de tilfellene der leiekontrakten selv ikke begrenser muligheten til en slik endring.

Uvanlig

– Og hvis jeg starter forretning for å drive en sportsbutikk, er det ekstremt sjelden at jeg etter fire år av en tiårig kontrakt skal drive en dagligvareforretning eller en helt annen virksomhet i stedet. Som regel har man definert butikkvirksomhet ganske vidt, og definisjonen på butikk er ganske vid. Det er sjelden spesifikasjoner her, med mindre utleier ønsker dette. Utleier kan imidlertid synes det er greit å spesifisere at lokalene skal benyttes av eksempelvis Hennes & Mauritz, og at det krever godkjenning for å få inn KappAhl som ny leietaker. Det beste for leietaker er å få avgrenset bruken til å gjelde «butikklokaler», råder Hansen, med andre ord en vid bruksdefinisjon.

– Vi har imidlertid sett innenfor dagligvarebransjen at utleier har definert at lokalet kun skal leies ut til eksempelvis ICA, til butikker innenfor NorgesGruppen, osv. Utleier kan legge inn slike begrensninger for å forhindre at leietaker skal snu seg rundt for å drive fremleie som han tjener mye penger på, eller for å sikre at utleier har kontroll på den konkrete virksomheten som drives i lokalene.

– Er det noe som helt klart ikke er lov for leietaker?

– Det måtte være oppbevaring av fyrverkeri i lagerlokaler, uten særskilt godkjenning. Her må man ha tillatelse fra myndighetene til oppbevaring av slike gjenstander, og det er utleier som får problemene. Det er alltid grenser for lagerlokaler og lagring når det gjelder brann, så vi anbefaler alltid å få en brannvernskonsulent til å vurdere dette.

Må samarbeide

Hva er rådene dere vil gi til leietaker hvis han ønsker en bruksendring?

– Det kommer an på om det er endret bruk etter plan- og bygningsloven. Leietaker må samarbeide med utleier, slik at endringene har utleiers samtykke. Når det gjelder plan- og bygningsloven, er det avhengig av hva lokalene er godkjent for og regulert til, svarer Nilsen.

Hun ber leietakere om å sjekke om endringene innebærer en endret bruk eller utvidelse av driften som krever ny vurdering av kommunen.

En soleklar anbefaling til leietakerne er at de absolutt ikke må ta seg til rette i lokalene. Det er utleier, tiltakshaver, som sitter med det offentligrettslige ansvaret og alltid er nærmest myndighetene.

– Utleier kan ikke la andre ta dette ansvaret overfor myndighetene. Hvis det er gjort disponeringer i strid med kontrakten, vil utleier gi leietaker beskjed om at dette må rettes opp innen en viss frist. Gjør han ikke det, er det å anse som et vesentlig mislighold av kontrakten, og utleier vil kunne heve kontrakten og kreve erstatning og regress hos leietaker. Ha derfor et bevisst forhold til bruksendringer i kontrakten, og fortell om hva du skal benytte lokalene til, anbefaler Hansen leietakerne, og eksemplifiserer hva som kan skje ved det motsatte:

– Hvis du bruker 2 millioner kroner på en ulovlig omdisponering som resulterer i at utleier hever leiekontrakten, vil leietaker måtte bære alle kostnader ved tilbakeføring, samt at du må ut med offentlige kostnader. I tillegg må du bære det tapet utleier påføres ved at leiekontrakten avsluttes forut for avtalt utløpstidspunkt. Det blir en ekstremt kostbar lærepenge, advarer Hansen.

Powered by Labrador CMS