Korrekt arealoppgave gir MINDRE KRANGLING

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Forskjellen i bedømmelsen av disse parametere ligger i at arealoppgaven ikke bør reflektere subjektive vurder-inger. Den skal beskrive fakta, som kan etterprøves og dokumenteres, påpeker Morten Tvedt i analyselskapet OPAK.Selskapet understreker at nøyaktighet ved innmåling og måleriktige tegninger er nødvendig for å utarbeide en korrekt arealoppgave. I tillegg kommer oppmåling – geometrisk beregning, helst kombinert med bruk av DAK og kunnskap om NS 3940 «areal og volumberegning av bygninger». I tillegg er det nødvendig med korrekt fordelingsfilosofi ved utregning av bl.a. leieareal og fordeling av felleskostnader.– Vi har utført oppmålingsoppdrag i en årrekke, og blir ofte forelagt beregninger som ikke viser seg å være korrekte. De vanligste årsaker til feil er slurv ved innmåling, mang-lende oversikt, og feil ved fordeling, sier Morten Tvedt.

Beregning av areal, måleriktige tegninger

Tvedt sier at det bør benyttes elektronisk innmåling for koordinatbestemmelse av bygningens sentrale punkter. Dette gjelder spesielt for litt komplekse bygninger, og hvor det ikke foreligger måleriktige tegninger. Grunnlaget for enkel og sikker re-tegning på DAK er da utarbeidet.– Manuell måling på tegninger gir begrenset mulighet for etterprøving og ajourføring. Bruk av poly-lines og elektronisk beregning (DAK-verktøy) gir det samme resultat hver gang et område måles, sier Tvedt.OPAK opplyser at selskapet har produsert DAK-tegninger for ca. én million kvadratmeter næringslokaler. De anbefaler på det sterkeste denne metoden.

Beregningsdefinisjoner

NS 3940-standarden gir definisjon av beregningsmetoder, og et forslag til inndeling i ulike bygningssypers hoveddel og tilleggsdel.De aktuelle beregningsmetodene er BTA (Bruttoareal, målt til utside av yttervegger), BRA (Bruksareal, målt innvendig, inklusive interne vegger) og NTA (Nettoareal, målt mellom vegger, uten piper etc). Ved oppmåling av næringseiendom benyttes alltid BTA. Ved markedsføring av boliger må BOA – boligareal, beregnes, det vil si boligens hoveddel, målt BRA.

Fordelingsprinsipper

Standarden gir ingen anvisning på fordeling av arealtyper, eller beregning av leieareal.Dette er derfor et fagfelt hvor det hersker ulike oppfatninger og praksis.Det foreligger imidlertid en høyesterettsdom av 1997 som sier at alle areal som er nødvendige for leietakers virksomhet skal taes i betraktning ved regulering av markedsleie, uansett hva som fremgår av leieavtalen.– Resultatet av de fleste oppmålinger er at leiearealet i eiendommen øker, og dermed inntektsgrunnlaget for husleieberegningen. Nytteverdien av korrekt oppmåling og arealberegning er at unødige og belastende diskusjoner om faktiske mål unngås, da dokumentasjonen er entydig og forståelig, sier Tvedt.Han legger til at at god oversikt over arealdisponeringen, som oppnås ved oppmåling og bruk av DAK-tegninger, erfaringsmessig fører til en effektivisering av fellesdel og leietakerplasseringer.– En nyttig bieffektivitet av oppmålingen er at den også gir grunnlaget for en rettferdig fordeling av felleskostnader, sier Morten Tvedt i OPAK.

Her finner du en oversikt over tilbydere av eiendom og tomter.