Kjøpte tilbake hjørnegård

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Union Eiendomsinvest Norge kjøpte for tre år siden 51 prosent av den såkalte Scandinaviegaarden, Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 (bildet). Eiendommen var eid av søsken gjennom selskapet Scandinaviegaarden AS.

– Union har kjøpt hele eiendommen, men så har eierne kjøpt tilbake om lag halvparten av aksjene i et nytt, felles selskap. Vi er et bittelite eiendomsselskap, Union er en profesjonell eiendomsaktør som vi gleder oss til å samarbeide med. Vi er veldig imponert over hva de har fått til i Karl Johans gate 12, uttalte daværende daglig leder Eivind Andersen i Scandinaviegaarden AS til NEnyheter i september 2013.

51 prosentUnion kjøpte de 51 prosentene sammen med en kanadisk investor (Dorsay Norge AS), slik at fondets eierandel utgjorde 25,5 prosent. I 2014 var planen å øke handelsarealene ut mot Karl Johans gate i den 4900 kvadratmeterstore eiendommen. Burger King er en sentral leietaker i gården.

Men i rapporten for andre kvartal til eiendomsfondet fremkommer det at de to eiendommene ble solgt etter kvartalsslutt. Nåværende daglig leder Bjørn Hansen i Scandinaviegaarden AS bekrefter overfor NE nyheter mandag kveld at søsknene har kjøpt tilbake hele gården. Scandinaviegaarden AS er nå eid med 50 prosent hver av Mette Borge Gottschalk og Michael Borge.

Med andre ord er deres andel økt fra 49 prosent til 100 prosent. Hansen vil ikke ut med kjøpesummen, men total bruttoleie fra eiendommen ligger ifølge kvartalsrapporten til Union Eiendomsinvest på 18,56 millioner kroner.

175 mill.?Forutsetter vi eksempelvis 17,5 millioner kroner i nettoleie og en direkteavkastning rundt 5 prosent, indikerer det en totalverdi av gården på 350 millioner kroner. Gitt disse forutsetningene, snakker vi om en transaksjonsverdi på om lag 175 millioner kroner.

NE nyheter indikerte i 2013 en totalverdi rundt 240-250 millioner kroner, men siden den gang har det vært både yieldfall og inntektsøkning. Gjenværende vektet leietid er imidlertid 3,3 år, og det kan trekke noe ned.

Totalavkastningen i foregående kvartal for Union Eiendomsinvest ble for øvrig 0,6 prosent, med en direkteavkastning i kvartalet på 2,3 prosent. Verdivurdererne mener eiendommene i porteføljen fortjente en oppskrivning i andre kvartal på 0,7 prosent. Men fondet investerte i porteføljen, og totale verdiendringer ble derfor -1,7 prosent.

Høyt yieldgapNetto direkteavkastning i porteføljen anslås nå til 7,3 prosent. Belåningsgraden i fondet er 70 prosent, mens gjennomsnittlig rentekostnad ligger på 3,64 prosent. Det såkalte yieldgapet blir dermed 366 basispunkter, 3,66 prosentpoeng.

Verdien av eiendomsporteføljen ved utgangen av andre kvartal var 521 millioner kroner med et samlet areal på 21 100 kvadratmeter. Verdiene og arealet er altså nå redusert. Vektet gjenværende tid av leiekontraktene ved kvartalsslutt var 5,9 år.