Inngåelse av ny leiekontrakt – ny dom

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I utgangspunktet gjelder det ingen formkrav for å anse en leiekontrakt som bindende inngått. Tilbud og aksept kan være utvekslet muntlig, i en samtale mellom utleier og interessent, eller skriftlig per e-post eller brev. Det er ikke nødvendigvis slik at partene først er bundet når leiekontrakten er undertegnet. Partene behøver heller ikke å ha kommet til enighet om alle vilkårene i leiekontrakten.

Hvorvidt det foreligger bindende leieavtale før partene har formalisert og undertegnet en kontrakt, beror på en totalvurdering i det enkelte tilfelle. Vurderingstemaet er om det foreligger partsutsagn eller andre forhold som underbygger at partene har ment å binde seg til et avtaleforhold, eller om den ene part har handlet slik at medkontrahenten har rimelig grunn til å tro at avtale er inngått. Et utgangspunkt ved denne vurderingen er om partene er blitt enige om de vesentligste punkter i avtalen.

HøyesterettsdomHøyesteretts avgjørelse inntatt i Rt. 2011.410 er godt egnet til å illustrere problemstillingen. Saken gjaldt hvorvidt det mellom Optimogården AS (som utleier) og Ernst & Young AS (som leietaker) var inngått bindende avtale om leie av forretningslokaler, til tross for at det ikke var undertegnet noen skriftlig kontrakt. Etter en konkret vurdering av hendelsesforløpet, presentert ved e-postkorrespondanse og muntlig kommunikasjon mellom partene, fant Høyesterett at bindende avtale var inngått. Høyesterett la til grunn at partene hadde oppnådd enighet på alle vesentlige punkter, og utarbeidet det som var ment å være en endelig leiekontrakt. Som vesentlige kontraktspunkter nevnes i avgjørelsen leiepris, leieforholdets varighet og angivelse av leieobjektet.

Også partenes opptreden underveis talte etter Høyesteretts syn for at avtale var kommet i stand, selv om ingen av utsagnene isolert sett var så klare og ubetingede at de kunne ses på som aksept av et konkret tilbud. Det ble i denne relasjon vist til at Optimogården hadde pådratt seg utgifter til tilpasning av lokalene i tråd med Ernst & Youngs ønsker. En utleier vil ofte ha kostnader til å utrede og presentere ulike muligheter i lokalene i en innledende fase, uten at det betyr at partene har bundet seg. I dette tilfelle var imidlertid lokalene under oppføring og utgiftene gjaldt mer enn en innledende presentasjon. Høyesterett pekte også på at Optimogården avsluttet forhandlingene med andre potensielle leietakere.

Burde gitt beskjedDisse forholdene hadde vært synbare for Ernst & Young. Høyesterett mente bl.a. på denne bakgrunn at Ernst & Young måtte ha gitt klar beskjed dersom de oppfattet at avtalen ikke ville være bindende før absolutt alle forhold var avklart og avtalen var godkjent sentralt.  

I tillegg til å vurdere om bindende avtale var kommet i stand, vurderte Høyesterett også om representanten for Ernst & Young (som i all hovedsak hadde stått for dialogen mot Optimogården), kunne inngå avtale med bindende virkning for selskapet. Høyesterett besvarte også dette spørsmålet bekreftende. Problemstillingen gjelder temaet om hvem som er kompetent eller legitimert til å opptre på vegne av et selskap ved inngåelse av leieavtale, og kommenteres ikke nærmere her.

Selv om ovennevnte avgjørelse er et eksempel på at bindende leieavtale kan anses å foreligge uten en skriftlig og undertegnet kontrakt, betyr ikke dette at rommet for uforpliktende forberedelse og forhandlinger er innsnevret. Samtaler om pris og andre vilkår, herunder visning og utsagn om at lokalet er interessant, har normalt ikke karakter av å være uttrykk for binding. Det er likevel viktig å være oppmerksom på grensen mot den rettslig bindende disposisjon, og at denne ikke uten videre trekkes ved kontraktssignering. Parter som innleder forhandlinger om en leieavtale bør gjøre det klart på et tidlig stadium hvilke forutsetninger som gjelder for at avtalen skal anses bindende, det være seg forutsetninger om kontraktssignatur, styregodkjenning eller annet.

Artikkelforfatterne er partner Lars-Kaspar Andersen og fast advokat Kenneth Foyn Markeng i Wikborg Rein. (Foto: Erik Burås/Studio B13)