Ikke bare å bygge om

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Omgjøring av tomme næringslokaler til bolig, også kalt boligfisering, er et hett tema på eiendomsfronten i Oslo for tiden. Hovedstaden har hundretusener av kvadratmeter med ledige næringsarealer og mangler samtidig rundt 30 000 boliger. Konvertering av eiendommer fra den ene formen til den andre skulle derfor kunne gi kjappe gevinster, er det lett å forestille seg. Her, som på så mange andre felt, lurer det likevel farer og feller.

Best med rasjonelle kontorbygg– Omgjøring av næringsbygg gir ofte urasjonelle boliger. Det er dyrt å bygge, og Oslo-tomter koster så mye at boligene må være rasjonelle for at man skal oppnå gode priser og lønnsomhet sier partner Harald Taasen i Eiendomsplan Management A/S. Han og partneren Egil Garder har gjort mange erfaringer når det gjelder boligfisering. Begge har bred bakgrunn fra næringseiendom, men har siden oppstarten av foretaket i 1993 spesialisert seg på boligbygging i Oslo-området. For tiden har herrene over 550 boliger under utvikling i Oslo vest og langs Akerselven. – Det som ofte gjør det uhensiktsmessig å konvertere næringsbygg, er for dype flater og gale høyder i industri- og lagerbygg. Dype bygningskropper gjør det vanskelig å få dagslys midt i leilighetene. Reguleringsplanens begrensninger i forhold til byggets høyde gjør det dessuten komplisert å nyttegjøre seg store etasjehøyder uten at det går på bekostning av antall etasjer, fremholder Egil Garder. Hans og partnerens erfaring er likevel at rasjonelle kontorbygg kan ha et boligpotensial. – Husk også at mange næringsbygg ikke er hensiktsmessig lagt på tomten og derfor gir dårlige solforhold og innsyn mellom leilighetene. I tillegg kommer rehabiliteringskostnadene, som ofte er vel så høye som å bygge nytt, påpeker Harald Taasen.Et nybygg gir mulighet for solorientering i tillegg til fine terrasser der folk kan grille og utøve annen kos. Slike forhold har stor betydning for viljen til å akseptere en høy pris, som Eiendomsplan Management er ute etter.

Trusler mot kalkylenEiendomsplan Management har analysert både kontor- og industrilokaler. Hittil er det bare unntakene som har egnet seg for omgjøring til boliger.– Hvis et næringsbygg har sjarm, er det likevel lettere å få det til. Da kan man skape leiligheter med sjel, som folk vil ha av den grunn. De gamle industribyggene til Lilleborg ved Akerselven er et eksempel på dette, sier Harald Taasen. – A-4-bygg er det imidlertid ikke lett å få sjarm- og sjelfulle. Prisen på næringseiendommen er selvfølgelig helt avgjørende for økonomien i et omgjøringsprosjekt. Har bygget verdi som utleieobjekt, øker prisen og gjør det desto vanskeligere å få økonomi i prosjektet. I tillegg kommer tomtekostnaden.– Det er flere feller å falle i. En av dem heter dårlige grunnundersøkelser. Rundt næringsbygg kan det være mye i grunnen som er usunt for miljøet og derfor må fjernes. Der dette ikke er regnet inn, kan det fort velte kalkylen, understreker Egil Garder.I tilfellet Lilleborg veltet det ikke kalkylen selv om store mengder masse måtte graves opp før de ble transport til Horten. Derfra bar det videre med lekter til Be-Ne-Lux for endelig deponi.– Manglende hensyn til svevestøv fra trafikk og kostnader knyttet til Byantikvarens krav kan også gi overraskelser av ikke særlig positiv art.

Vanskelig i KvadraturenDe fleste næringseiendommer i Oslo ligger i omgivelser som ikke er egnet for boliger. Når prisen for en kvadratmeter går opp mot 30 000 kroner, slik tilfellet er på dagens Oslo-marked, bør man ha lyst til å komme hjem.De vellykkede omgjøringsprosjektene finner man så langt langs Akerselven. Lilleborg er nevnt. Her har NCC hele prosjektet og fører opp ca. 400 boliger. På gamle Myhrens verksted vil det til sammen bli rundt 120 enheter. – Når bilbyen på Ensjø en gang blir bygget ut, blir det tale om et betydelig volum, legger Harald Taasen til. I Kvadraturen i sentrum har han og Egil Garder regnet på flere mulige prosjekter uten å finne dem lønnsomme. Her finner en gamle bygårder der Byantikvaren har sitt å si. I mange tilfeller er gårdene dessuten ikke særlig lyse og trivelige.– I tillegg kommer de mange, trange gateløpene som gjør Kvadraturen mindre egnet for boliger. Om kvelden er deler av området dessuten relativt dødt for mennesker. Som næringsbygg har sentrumsgårdene også en betydelig verdi, sier Egil Garder.– Da er det en god del lettere langs Akerselven der det åpent og mulighet for eventuelt å rive.

På millimeteren Høy kvadratmeterpris for en bolig betinger et rasjonelt, godt utviklet objekt. For en 65 kvadratmeter stor leilighet med rasjonelt areal får man samme salgspris som for en urasjonell som er 15-20 kvadratmeter større. De ekstra kvadratmeterne medfører mer å ta hånd om, i form av rehabilitering, enn i den rasjonelle enheten. Salgsprisen er den samme, mens det er knyttet kostnader til 15-20 flere kvadratmeter.– Rehabiliteringskostnader er ofte mer usikre enn nybyggingskostnader. Entreprenørene gir sjelden en fast pris uten forbehold fordi rehabilitering kan innebære store overraskelser, for eksempel i form av asbest. For nybygg er det mye lettere å få en fastpris for totalentreprisen, sier Harald Taasen. Et nybygg har også den fordelen at arealene kan knas til etter eget ønske. Rommene kan bli på millimeteren slik en vil ha det. I eldre bygg, og da næringsbygg for den saks skyld, må man ofte leve med kompromisser. Et kjøkken uten vinduer, for eksempel.

Stort volum for et lite firmaEiendomsplan Management er for tiden i gang med ett omgjøringsprosjekt. Trykkeribygget til Ernst G. Mortensen ved Akerselven skal bli til 285 boliger i en ikke alt for fjern fremtid. Prosjektet er gitt det romantiske navnet Elvebredden.Til sammen har Garder og Taasen prosjekter i utvikling og under oppføring til en salgsverdi på 1,3 milliarder, slik prisene tegner i dag. I ryggen har herrene et fåtall meget solide investorer. Hamring, saging og desslike tar entreprenørene AF Ragnar Evensen og Veidekke seg av i flere av prosjektene. Ellers er et nært samarbeid med flere store utbyggere, blant annet OBOS, en del av programmet.Enkelte ting tyder på at de to vil kunne fortsette å kna (arealer) en god stund fremover.