Hører tonen i eiendomsmarkedet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Halgrim Thon har 37 år bak seg i eiendomsbransjen. Nevøen til eiendomskongen Olav Thon begynte hos sin onkel i 1969. Her ble han til han høsten 2000 valgte å begynne for seg selv.– Rundt 1970 hadde man ikke eiendomsinvestorer. En eiendom var en del av et foretak som både kunne være en butikk og produksjonsbedrift. Virksomhetene eide byggene selv. I årene etter har eierrollen og brukerrollen skilt lag, noe som har åpnet for utleie og profesjonell eiendomsvirksomhet.

Større krav til nøyaktighetDa Halgrim Thon begynte i eiendomsbransjen, satt onkelen på fem-seks eiendommer. Oppgaven til nevøen var å bestyre dem. Men hva skulle han titulere seg? Eiendomssjef ble svaret, en tittel har bar i 20 år. Etter hvert ble han adm. direktør i Olav Thon Eiendomsselskap som gikk på børs i 1983 med en tredjedel av onkelens eiendomsmasse.– I 1970-80-årene reddet inflasjonen ”enhver situasjon”. Jeg husker den gang vi sa at ti prosent inflasjon, ja det er ikke mye. Bød man mer enn en eiendom var verdt eller underkalkulerte en ombygging, ble det innhentet. Eiendomsverdiene steg mer enn den generelle prisstigningen. I dag er det ikke en gang sikkert at eiendomsverdiene stiger i takt med den. Byr man for mye eller underkalkulerer nå om dagen, betyr det en tabbe man må betale selv. Har man gitt ti millioner for en eiendom som er verdt mindre, får man ikke mer enn ti millioner pluss inflasjonen når man vil videreselge. Dagens begrensede inflasjon gjør at man må være langt mer nøyeregnende enn før.– I mange år var dessuten rentene lavere enn prisstigningen, noe som gjorde det svært gunstig å låne penger. Det gjorde det enda lettere å kaste seg på eiendomstoget.

Mangel på kvalitetseiendomFør var det knapphet på eiendom. I dag er det mangel på eiendom med kvalitet, mener Halgrim Thon. – Til kvalitetsbegrepet hører både beliggenhet, teknisk og arkitektonisk kvalitet. – Noen eiendommer må vel fortsatt tilfredstille kravene?– Man finner fortsatt segmenter med kvalitetseiendom, for eksempel en del moderne kontorbygg her i Oslo sentrum. Kvalitet er et relativt begrep, mye formet av den aktuelle tidsperioden. Det stilles andre krav i dag enn da ringreven begynte i bransjen. – Kravene til infrastruktur rundt et bygg er langt høyere nå. Tilgjengeligheten skal være god både når det gjelder transport og IT-løsninger.I Oslo er det utviklet eiendomsklynger med slike kvaliteter det siste tiåret, for eksempel på Skøyen eller i Nydalen, fremholder investoren.

Ikke med på kjøpskarusellenEiendomsbransjen har alltid gått i bølger. Selv om eiendomsverdiene er høye i øyeblikket, er det ikke mange årene siden det var omvendt. Verdiene svinger mer enn leieprisene, i takt med rentene og den generelle konjunkturtilstanden. – Jeg er likevel ingen pessimist. Et vedvarende lavt rentenivå bidrar til en jevn inntektsstrøm, noe som igjen medfører at eiendomsverdiene stiger.– Er det vanskeligere eller enklere nå i forhold til da du gikk inn i bransjen?– Den lave inflasjonen gjør det vanskeligere. Gjør man feil, må man som sagt betale dem selv. Selv utsetter han seg ikke i stor grad for å måtte betale for egne tabber. Halgrim Thon har ikke kastet seg på kjøpskarusellen – Men jeg følger nøye med. Det er moro.Moro er det sikkert også å følge med på leieinntektene som tikker inn i størrelses-ordenen 40-50 millioner i året. Absolutt nok til at han klarer renter og avdrag. Porteføljen består av ti eiendommer, først og fremst kontorbygg i Oslo sentrum, men også litt undervisning- og produksjonsbygg i Stavanger samt noen butikklokaler.– Hva er eiendomsporteføljen din verdt?– En total verdivurdering har jeg ikke våget meg på.Det mest interessante er dem byggene rommer. Mange av dem klarer å betale leien uten problem, ikke minst de fremadstormende foretakene. – Jeg er medeier i et IT-selskap og et oljeselskap som har tidoblet verdiene. Det er vel så interessant å være med her, men jeg er nok for forsiktig til å delta i stort monn.Halgrim Thon har flere plattformer. Eiendommene utgjør grunnfjellet. På toppen av dette kommer en investeringsportefølje på ca. 30 poster som han kaller ”fiskeriporteføljen”, fisket opp som de er på ulikt hold. – Jeg slipper uti snøret og kan delta i et fiskeoppdrett i Nordland, et amerikansk ultralydselskap eller et svensk eiendomsselskap, tilkjennegir ”fiskeren”.Det er de solide leietagerne han helst vil investere i. De som kan betale leie i mange år. – Jeg kjøper og selger aksjer og har mye kontakt med megleren min. Slik får han seg litt provisjon og jeg forhåpentlig noe verdistigningsgevinst. Problemet med meglere er bare det at de gjerne vil selge for tidlig

Trenger en sterk eierSyndikering av eiendom fantes ikke da Halgrim Thon entret bransjen. Nå er det blitt de mange småinvestorers vei inn i eiendomsmarkedet. Andelene i de syndikerte eiendommene kjøpes som en konjunktursak, de skal selges dyrere enn de kjøpes. – Syndikering er greit som en investering hvis den gir en sikker kontantstrøm. Et bygg trenger imidlertid en sterk hånd til å ta beslutninger. Her er syndikering dårlig egnet.Når det er lave renter og klondyke, er det lett å la seg overtale av ”syndikeringsfantomene”. Like sprudlende er det ikke hvis leietagere i prosjektet går konkurs, inntektene og overskuddet stuper og valget står mellom å spytte mer i prosjektet eller å selge andelene til under kostpris. Det man manglet var en sterk hånd som så problemene i tide, påpeker Halgrim Thon.En sterk eier er også den best egnede til å utvikle eiendommer. Nydalen er et godt eksempel. Her gikk eieren tungt inn og skapte seg en bedre beliggenhet gjennom langsiktighet og omfattende investeringer. Senere har man fått en verdiutvikling man aldri ville fått hvis byggene opprinnelig var eiet av syndikeringsselskaper. Halgrim Thon tror kjøperne av en del bygg med lange leieavtaler kan ”få bakoversveis” når leiekontraktene utløper. Syndikeringsguttas beregninger tilsier en evig verdi på eiendommer og tar ikke hensyn til at bygg kanskje må totalrenoveres etter 15 år. Dette koster ofte mer enn å bygge nytt og vil gi investorene kaffen i vrangstrupen når de ser hva den reelle avkastningen blir.– Hva er avgjørende for at en eiendom skal beholde verdien?– Beliggenhet, arkitektur og anvendelighet, det utvidede kvalitetsbegrep. Man bør investere i eiendom der samfunnet legger ned store midler, som i Bjørvika eller ved Oslo S. Her vil eiendommene stige i verdi.

Rom for tålmodighetAllerede på slutten av 1960-tallet var Bjørvika fremtidens bydel. Over 30 år har gått før det har blitt fart i utviklingen. Nå skal samfunnet nedlegge mange milliarder i gater og annen infrastruktur. – Et område som Bjørvika krever tålmodighet. Det er adskillig lettere å være tålmodig når renten ligger på fire prosent enn når den ligger på 12. Dagens rentenivå gjør Halgrim Thon optimistisk når det gjelder seriøs byutvikling. Med lave renter kan investorene har lengre tidshorisont og råd til å investere mer pr. kvadratmeter. – Med 12 prosent er det bare det offentlige som kan være langsiktig. Der opererer man bare med kostnadsbudsjetter. Halgrim Thon og andre investorer må også tenke på sin avkastning. Det krever en inntektsstrøm fra leietagere.– Hvilke prinsipper har du for forvaltningen av porteføljen?.– Man må i hvert fall oppføre seg skikkelig overfor leietagerne og banken samt holde byggene i hevd.

Et hav av pengeflyttereI øyeblikket ser Halgrim Thon ut til å lykkes ganske bra med sine prinsipper. Han har ingen ledige lokaler og slipper å annonsere. I byggene til Thon råder lange leiekontrakter, i øyeblikket med åtte år igjen i snitt. Leietagerne skal være av det sikre slaget.– Har du planer om å selge noe?– Jeg selger ikke, det medfører bare skatt og omplassering av pengene. Det finnes et hav av folk som skal tjene på å flytte penger, i form av en masse avgifter. Det er ikke sikkert man blir så fornøyd med det man sitter igjen med. Ringreven er likevel ikke ingen pessimist, hevder han. Hadde denne sinnsstemningen preget ham, burde han ikke være i eiendom.– Noe av det beste som kan skje, er dårlige tider. Da må det gå opp igjen. I oppgangstider er det bare optimister rundt en. Når nedturen kommer, er det særlig grunn til å være optimist. Da må det gå opp igjen. Husk jo dypere nedtur, desto større oppgang. Har du vært med på nedturen, så sørg for å være med på oppturen.