– Har lukket yieldgapet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Og det er av stor betydning for hvor langt nivået her hjemme kan falle, i alle fall for utledninger som kjøper eiendom og sammenlikner avkastningen over landegrensene.

Akershus Eiendom tok på sin store markedspresentasjon onsdag opp den internasjonale yieldutviklingen, altså direkteavkastningskravet til eiendommer. Som vanlig ved slike presentasjoner og sammenlikninger er det toppeiendommene man tar utgangspunkt i, det vil si «prime».

Motvillig– Vi måtte litt motvillig i slutten av andre kvartal sette ned prime yield til 4,25 prosent, men vi tror ikke yieldene skal videre ned. Det skyldes både prognosene for lånekostnadene og den internasjonale yieldutviklingen, sa analysesjef Ragnar Eggen i Europa til forsamlingen.

I Europa har yieldnivået det seneste året i gjennomsnitt falt med 35 basispunkter, altså 0,35 prosentpoeng, skal vi tro Eggen. Nedgangen i Norge har vært langt sterkere, 0,75 prosentpoeng.

Prime yield vurderes nå av Akershus Eiendom i Sverige (Stockholm) til å ligge på 4,00 prosent, på 3,75 prosent i Tyskland og på 3,5 prosent i Storbritannia, det vil si London, som regnes som gulvet for yieldnivåer i Europa.

Nærmere enn noen gang– Norge har lukket yieldgapet, vi er nærmere de andre markedene enn noen gang, hevdet analysesjef Eggen.

Akershus Eiendom har også sett på hva yieldnedgangen siden 2011 betyr for utviklingen i verdiene til de beste kontoeiendommene i de store norske byene. Eksempelvis tilsvarer en yieldnedgang fra 5 til 4,25 prosent isolert sett en verdiøkning på hele 15 prosent (5-4,25/5).

For prime kontoreiendommene i London tilsvarer yieldnedgangen i perioden en verdiøkning på 17 prosent, det samme i Tyskland, 19 prosent i Sverige, men 24 prosent i Norge. Da snakker vi om kontoreiendommer av topp kvalitet i Vika, på Aker Brygge og på Tjuvholmen.

Flatt i StavangerFor toppeiendommer i randsonene av Oslo og for kontoreiendommer i sentrale strøk i Bergen og Trondheim, forsvarer yieldnedgangen isolert sett en økning i eiendomsverdiene med 14 prosent. Eiendommer av topp kvalitet i randsonene i Bergen og Trondheim burde ha hatt en verdiøkning i perioden på 12 prosent.

Men på Forus og i Stavanger har yieldnivåene de seneste årene ifølge Akershus Eiendom ligget flatt. Det skyldes høy ledighet og markant svekkelse V eiendomsmarkedet i regionen.

Verdiindeksene til Akershus Eiendom er for øvrig kommet opp på 115 prosent for kontoreiendommer i Oslo med lange leiekontrakter. Gjennomsnittet for eiendommer med kort gjenværende tid av kontraktene er bare på indeksnivå 90. I snitt økte kontorverdiene i Oslo i 2014 med 11 prosent, mens økningen hittil i år ifølge Akershus Eiendom er på 7 prosent.