Ganske vital i eiendomsmarkedet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Vital Eiendom er et resultat av fusjonen mellom Den norsk Bank og Gjensidige NOR i 2003. I prosessen smeltet Gjensidige NOR Næringseiendom og Vital Eiendomsforvaltning sammen til Vital Eiendom. Selskapet er heleid av Vital Forsikring som igjen er heleid av DnB NOR ASA og sånn sett en del av DnB-sjef Svein Aasers finansimperium.

Også i StockholmVital Eiendom forvalter en av de største private eiendomsporteføljene her til lands. 15 hoteller, 9 kjøpesentre, 158 kontorbygg og litt boliger utgjør til sammen et areal på 1,2 millioner kvadratmeter. Disse eies av Vital Forsikring. I tillegg kommer bankbygg på ca. 300.000 kvadratmeter og innleide 300.000 kvadratmeter til bankens virksomhet. – Markedsverdien av porteføljen utgjør i overkant av 20 milliarder, utdyper adm. direktør Bjørn Østbø.På kontorsiden sitter selskapet på to porteføljer i Oslo. Det som ellers er spredt rundt i landet, regner Østbø & Co. som den tredje porteføljen. – I Sverige har vi investert for fire milliarder svenske kroner, hovedsaklig i Stockholmsområdet. Også her går det i hotell, kjøpesenter og kontor, skyter eiendomsdirektør Ole Chr. Knudsen inn. Siste skudd på den svenske stammen er vel 50 prosent av kjøpesenteret Kistagalleriet nord for den svenske hovedstaden. Dette fikk Vital Eiendom kloen i for en halv milliard. Her hjemme kan selskapet trekke en rekke flotte bygg opp av hatten. Sundt-gården på Torvalmenningen i Bergen og Vital og DnB NORs trondheimskontor på Nedre Elvehavn er to. Hovedkontoret til DnB på Aker Brygge og gården til Kredittkassen på Stortorvet der Jernbaneverket nå residerer, er andre eksempler når man kommer til Oslo. De to herrer trekker gjerne også frem Haakon 7.s gate 2, den gamle Realkreditt-gården. Blant hotellene er Royal Christiania ved Oslo S og SAS Bryggen i Bergen av dem det er verdt å nevne.– Vårt største kjøpesenter er Oslo City med en omsetning på vel 1,3 milliarder i 2005, tilkjennegir Ole Chr. Knudsen.

Vil øke eiendomsandelen– Vi tar hånd om eiendomsporteføljen til Vital Forsikring for å få høyest mulig avkastning på porteføljen. For banken skal vi sørge for tjenlige lokaler til dens virksomhet. Det er målene våre, fastslår Bjørn Østbø.Som andre livsforsikringsselskaper har Vital funnet ut at eiendom innebærer en trygg, langsiktig plassering av pensjonsmidler. Eiendom gir god avkastning og begrenset risiko.– Vi låner ikke til eiendomskjøp, men finansierer 100 prosent gjennom den forvaltede kapitalen. Dermed begrenser vi risikoen til svingningene i eiendomsmarkedet. Eiendommassen utgjør 12 prosent av Vitals totale forvaltningskapital. Vital Eiendoms ambisjon er å vekte seg ytterligere opp. Forsikringsselskapet har fått et betydelig antall nye milliarder å passe på og eiendomsfolket må sørge for å få en del av dem investert på sitt felt hvis de skal beholde eller helst øke sin prosentandel. – Vi forsøker å investere der vi har kompetanse. Konkret betyr det kontoreiendom i Oslo, Bergen, Trondheim og Stockholm samt hotell og kjøpesentre, fremholder Ole Chr. Knudsen.– Er litt mindre byer ikke interessante?– Kontor krever lokalkunnskap, noe som gjør det vanskelig å spre seg. For oss er det derfor naturlig å satse der vi er representert. Folkene på Vital Eiendoms hovedkontor kan beskue Vågen i Bergen. De kan også ringe sine kolleger i Oslo og Trondheim. Til sammen utgjør de 125 personer som tar seg av hele verdikjeden, det vil si investering, forvaltning og drift. Noen vaktmestere er altså med på eiendomslaget. I tillegg kommer administrasjonen på kjøpesentrene.– Fusjonen i 2003 innebar en god komplettering. Gjensidige NOR Næringseiendom satt med kontorer i Oslo og Trondheim. Vital Eiendomsforvaltning gjorde det samme i Oslo og Bergen. I 1971 åpnet Oasen i Bergen landets første, store innebygde handelsområde. Når det gjelder kjøpesentre, går Vitals historie derfor hele 35 år tilbake, erklærer Bjørn Østbø.

Kjøpte for 2,2 milliarderDet er flere store om benet innen livsforsikring. Vital bryner seg på selskaper som Storebrand, Sparebank 1 Liv og Nordea. Alle disse sylter en pen del av forvaltningskapitalen ned i eiendom. Ikke derfor unaturlig at de måler seg med hverandre og blir målt mot hverandre av omverdenen. – Vi hevder oss godt når det gjelder avkastning. I 2004 oppnådde vi 9,1 prosent på fast eiendom.I skrivende stund er det for tidlig å gå ut med avkastningen for 2005. Den ble trolig påvirket av eiendomskjøp for 2,2 milliarder, herunder halvparten av Kista-galleriet for 1,1 milliarder og tre kontoreiendommer i Oslo. I Essendrops gate 3 leier NHO, mens NKS-skolen har rykket inn i Kirkegaten 24-26. I Sannergaten 2 er Rikstrygdeverket nok en meget betalingssikker leietager. I tillegg ble det investert for 500 millioner i utvidelser og standardhevninger. Bare omdannelsen av en kontoretasje i Oslo City til kjøpesenter kostet 100 millioner. – Vi ønsker å følge leietagerne over tid og har derfor fordel av en stor portefølje som leietagere kan flytte innenfor, fremholder Ole Chr. Knudsen. I Oslo forvalter Vital Eiendom nesten 600.000 kvadratmeter, nær syv prosent av det totale næringseiendomsarealet i byen. Leietagerne her og andre steder spørres årlig om sitt syn på Vital Eiendom som utleier. I 2005 svarte over 90 prosent at de ønsker å fortsette å leie av selskapet. At over 30 prosent kan tenke seg mer areal etter hvert, har nok også gitt grunn til ”å smile i skjegget”. Kanskje kan det at leietagerne kan ringe servicesenteret hvis de trenger assistanse, ha bidratt til tilfredsheten.– Hvilken kontraktslengde etterstreber dere?– Generelt ønsker vi så lange leiekontrakter som mulig for kontorer. Dette vil likevel variere med markedsutviklingen og leieprisene.

2005 et brukbart årRentefallet og sterk investorinteresse for eiendom gav en direkteavkastning helt ned til femtallet i året som gikk. For en stor eiendomsbesitter som Vital innebar dette en gledelig økning i eiendommenes verdi. Malurten i begeret var naturlig nok å måtte ut med mer når noe skulle kjøpes. Totalt innebar 2005 likevel en positiv utvikling. – Belegget på hotellene våre økte i 2005 og kjøpesentrene fikk en omsetningsvekst utover prisstigningen. Ledigheten i kontoreiendommene sank, og vi fikk bedre leiepriser på gode beliggenheter, oppsummerer Bjørn Østbø. Hele inntektsstrømmen til eiendomsselskapet går direkte til Vital Forsikring og DnB NOR. I 2004 utgjorde leieinntektene ca, 1,6 milliarder. Med bankens bygg nærmet leieinntektene seg to milliarder. – Inntektene fra banken registrerer vi imidlertid ikke i regnskapet vårt.Driftsinntektene til Vital Eiendom kommer som honorar fra oppdragsgiverne DnB NOR og Vital Forsikring. I 2004 beløp de seg til 122,8 millioner. Det begrensede resultatet på 2,0 millioner før skatt samme år plager ikke Bjørn Østbø.– Vår suksess måles ikke her, men bare gjennom avkastningen.