Fraflytter 100 000 m2

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Kyte Næringsmegling har i sin seneste store markedspresentasjon en gjennomgåelse av de største utbyggingsprosjektene i Bergen som skal stå ferdig i løpet av 2014-2016 (se tabellen nederst). Som tabellen viser, skal det i perioden ferdigstilles 155 000 kvadratmeter i ti større prosjekter.

Det klart største prosjektet er nybygget til Statoil på Sandsli med 40 000 kvadratmeter (se illustrasjon), som skal stå ferdig neste år. Da skal også Sparebanken Vests nye hovedkontor på 20 000 kvadratmeter i Jonsvollskvartalet være ferdig. 

Signert: 133 000 m2Inngåtte leiekontrakter i nybyggene utgjør ifølge Kyte Næringsmegling 133 000 kvadratmeter, med andre ord må det fortsatt dekkes opp 22 000 kvadratmeter. Arealene som fraflyttes, anslås til 97 000 kvadratmeter. Dette kan sette press på leieprisene og ledigheten. Kontorledigheten i Bergen vurderes for tiden til ca. 7,8 prosent, eller 144 000 kvadratmeter. Ledigheten er økt betydelig det seneste året, fra ca. 7 prosent til 7,8 prosent.

Kyte skriver at det er naturlig med økt fokus på utvikling og transformasjon til andre formål, som bolig, hotell og handel. Konvertering til bolig kan imidlertid både være teknisk og økonomisk krevende, og det er ifølge Kyte få eksempler i Bergen på større prosjekter fra kontor til bolig. Det er også utfordrende å få redusert ledigheten med en «normal» etterspørsel etter kontorlokaler.

Ledigheten økerDet eksisterende kontorarealet i Bergen anslås per april til ca. 1,85 millioner kvadratmeter. Tilført areal det seneste året er ca. 90 000 kvadratmeter, hvorav nybygget til G C Rieber i Solheimsviken utgjør om lag 44 000 kvadratmeter.

Arealledigheten fremover i Bergen vil være økende. Det vil være av stor betydning for markedet hva eierne gjør med de ledige lokalene som oppstår etter en eventuelt endret bruk.

Kyte deler for øvrig leiemarkedet i Bergen inn i tre hovedkategorier: Nybygg, eksisterende (totalt rehabilitert) og eksisterende (normalt god standard). Nybyggene blir ikke igangsatt før utbyggerne oppnår en akseptabel leie ut fra byggekostnader og avkastning.

Stort avvikDet er et forholdsvis stort avvik i leienivåene mellom normalt god standard og totalt rehabiliterte bygg i vestlandshovedstaden, men derimot mindre avvik mellom totalt rehabilitert og nybygg. Ifølge næringsmegleren er det noe ulik oppfatning om hva toppnivået for kontorleiene er i Bergen.

Det skyldes blant annet at en del av kontraktene i disse byggene er inngått med ikke-momspliktige leietakere. Videre er det vanskelig å få bekreftet nivåene, kontraktene er «konfidensielle». Etter nærmere undersøkelser vurderer likevel Kyte toppnivået for leie av nybygg i Bergen til momspliktige leietakere til ca. 2350 kroner kvadratmeteren i året.

Høyest i sentrumHøyest er naturlig nok nivået i Bergen sentrum, deretter følger Marineholmen/Solheimsviken, Kokstad og i de vestre delene. Toppnivåene for alle disse områdene vurderes til over 2000 kroner kvadratmeteren. Lavest er det ute på Sandsli og i Bergen nord, med 1600-1650 kroner per kvadratmeter.

For 2014 og 2015 tror Kyte Næringsmegling at leienivået for nybygg og rehabiliterte lokaler vil holde seg stabilt på dagens nivå. Eksisterende bygg med normalt god standard vil derimot oppleve en svak nedgang. Eldre, urasjonelle lokaler er vanskelig å leie ut og forutsetter betydelige investeringer.

UtbyggerStedAreal (m2)FerdigStatoilSandsli40 0002015Sparebanken VestBergen sentrum20 0002015Odfjell DrillingKokstad19 0002015StatsbyggKrohnstad15 0002014Rom EiendomBergen Sentrum12 0002016BackerNesttun10 0002015G C RieberMarineholmen  80002016HelmersFantoft  80002016Grieg GruppenBergen sentrum  50002016Bara EiendomKrohnstadparken  33002015Sum 155 300 

Kilde: Kyte Næringsmegling