Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
NE nyheter gjenga i begynnelsen av juni en oversikt over yieldgapet i en del større europeiske byer, basert på anslag fra samarbeidspartneren til Malling & Co, Cushman & Wakefield (C&W).
Tallene ble lagt frem på den store markedspresentasjonen Malling & Co hadde før sommeren, og en konklusjon var at bare London hadde et lavere yieldgap i Europa enn Norge. Yieldgapet var da definert som forskjellen mellom direkteavkastningskravet til de beste kontoreiendommene – prime yield – samt de tiårige swaprentene (byttelånsrentene) i markedet.
Lukket gapetAkershus Eiendom var også innom temaet under sin store markedspresentasjon i oktober. «Har lukket yieldgapet mot Europa», var næringsmeglerens konklusjon.
– Norge har lukket yieldgapet, vi er nærmere de andre markedene enn noen gang, sa analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom på presentasjonen i midten av oktober. Vi hadde dermed ikke så mye mer å gå på, og der London regnes som «gulvet» i Europa for prime yield.
Malling & Co gjengir oppdaterte anslag for yieldgapet i sin seneste store markedsrapport, som ble fremlagt for en uke siden. Tallene er gjengitt i tabellen nederst og tar utgangspunkt rentenivåene per 23. november, som kan ha endret seg noe i mellomtiden. Den norske tiårige swaprenten ble imidlertid i går notert til 1,88 prosent, altså en minimal endring.
Høyere i ParisOg konklusjonen er at Oslo fremdeles bare har London foran seg på listen over europeiske storbyer med et lavere yieldgap. I London er gapet lave 1,40 prosent(poeng), i Oslo er gapet 0,95 prosentpoeng høyere, 2,35 prosent. Det er altså et større yieldgap i Oslo mellom de beste kontoreiendommene enn det er for tilsvarende eiendommer i Paris og Stockholm. Så er spørsmålet om det er naturlig. Ifølge Malling & Co er det norske yieldgapet fortsatt «attraktivt».
Yieldgapet er som tabellen viser godt over 3 prosent(poeng) og over 4 prosent for enkelte europeiske storbyer. Vi ser ellers av tabellen at de lange sveitsiske swaprentene skiller seg klart ut ved å være så vidt over 0, i Sveits er flere av rentene negative.
De lange britiske byttelånsrentene ligger interessant nok på det samme nivået som de norske, men den store forskjellen er påslaget i avkastningskravet på nærmere1 prosentpoeng. Det er riktig nok aktører som mener at prime yield her hjemme nå ligger ned mot 4 prosent, men anslaget blant næringsmeglerne ligger i intervallet 4-4,25 prosent.
Økte marginerYieldgapet i tabellen måler altså forskjellen mellom prime yield og de tiårige swaprentene. En kanskje enda mer interessant forskjell er gapet mellom prime yield, for ikke å si normalyielden (6-6,5 prosent), og de faktiske lånerentene som kundene må betale. Kredittmarginene i det norske markedet har denne høsten gått ut, som trolig vil vise seg i den neste bankundersøkelsen til Union Gruppen, som skal foreligge i desember.
Malling & Co spår for øvrig at yieldgapet mellom de beste og nest beste eiendommene i Norge bør øke. Her har andre næringsmeglere kommet frem til motsatt konklusjon, fordi de beste kontoreiendommene i Oslo prises svært skarpt.
Yieldgapet
ByPrimeSwapYieldgapLondon3,25 %1,85 %1,40 %Oslo4,20 %1,85 %2,35 %Stockholm3,90 %1,40 %2,50 %Paris3,50 %0,85 %2,65 %München3,85 %0,85 %3,00 %Berlin4,20 %0,85 %3,35 %København4,75 %1,20 %3,55 %Zürich3,70 %0,05 %3,65 %Glasgow5,50 %1,85 %3,65 %Roma4,75 %0,85 %3,90 %Helsinki5,00 %0,85 %4,15 %
Kilde: C&W Capital Markets, Six
