En sikker elvehavn

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Jeg husker godt hvordan vi arbeidet for å overbevise folk om potensialet til verfts-tomten. Det var i 1997. I dag er Nedre Elevhavn prisledende på boligmarkedet i Trondheim, sier investor og eiendomsutvikler Petter Grendahl. I april 1997 kjøpte han og partneren Terje Roll Danielsen i Trondhjemske Bygårder A/S 120 mål av den 160 mål store tomten der Trondheim Mekaniske Verksted en gang hadde residert. Selgerne var Aker Eiendom og Trondheim kommune. I dag er første hovedtrinn et fullført faktum, noe som innebærer ca. 110.000 ferdigstilt areal av ulik type og en betydelig mengde infrastruktur.

Markedet bestemmerStørst av det ferdigstilte er kjøpesenteret Solsiden på 37.000 kvadratmeter, inklusive kontorer og 12 restauranter. Trondheimskontoret til Gjensidige Nor på 22.000 kvadratmeter ruver også godt. Innenfor den trekantede tomten finner man ellers 200 leiligheter, parkering, en utvidelse av kjøpesenteret og diverse andre næringsarealer. I tillegg kommer Scandic hotell som ble ferdigstilt i år med 155 rom.– Det er fortsatt ubenyttet grunn på det gamle verftsområdet. Hva vil dere gjøre med den?– Gjennom Nedre Elvehavn A/S sitter Trondhjemske Bygårder på flere verdifulle tomter der vi kan bygge til sammen 68.000 kvadratmeter i henhold til reguleringsplanen. 30.000 av disse skal være næring, resten boliger. Vi vil bygge ut i forhold til behovet, så det blir markedet som avgjør når dette vil skje. Selv om første utviklingsfase er fullført, har Grendahl og Roll Danielsen likevel ikke lagt seg til ro på laurbærene. Herrene er i ferd med å reise nye leiligheter på til sammen 12.000 kvadratmeter. Petter Grendahl konstaterer at 80 prosent av disse allerede er solgt. – For tiden er det god etterspørsel etter små leiligheter sentralt i Trondheim. Vi har derfor ytterligere 12.000 kvadratmeter under planlegning. Alle leiligheter på Nedre Elvehavn holder høy standard. Sammen med beliggenheten og hyggelig utsikt har dette gitt priser på over 40.000 kroner pr. kvadratmeter. Da er man på høyde med Aker Brygge.

Vil styre selvSelmer Skanska Bolig er samarbeidspartner for leilighetene som er under oppføring eller planlegning. Entreprenørselskapet eier 49 prosent og Nedre Elvehavn A/S 51 prosent av prosjektet. Hvert bygg er organisert som et eget selskap, noe som har resultert i en skog av datterselskaper. Morselskapet Nedre Elvehavn A/S eies med 60 prosent av Trondhjemske Bygårder og 40 prosent av Kjeldsberg Eiendom. En del av kaffeinntektene til Kjeldsberg-familien har med andre ord funnet veien til den gamle verftstomten. – Vi er majoritetseier i alt vi gjør for å kunne styre prosessen. Derfor har vi fra 50 til 100 prosent i alle selskaper vi er involvert i på Nedre Elvehavn. Slik blir det én byggherre som fronter kommunen og liten mulighet for konflikter mellom prosjektene, utdyper Petter Grendahl. Så langt er det bare Gjensidige Nor-bygget Grendahl og Roll Danielsen ikke har eierkloen i. Dette ville Gjensidige Nor Eiendom med Kjell Hande i spissen føre opp selv. Solsiden kjøpesenter og Scandic hotell eier de to investorene sammen Sektor Gruppen, Schage-familiens eiendomsselskap. Herunder hører Sektor Eiendomsutvikling som er overlatt driften av Solsiden.

1.200-1.600 kronerI tillegg til kjøpesenteret har Nedre Elvehavn A/S 23.500 kvadratmeter næringsareal under sine vinger. Av disse er 200 kvadratmeter le-dige, altså en naturlig ledighet knyttet til utflytting og omstilling. Gjensidige Nor har 2000 kvadratmeter ledig i sitt eget bygg. I Trondheim står ellers 120.000 kvadratmeter ledige hvorav halvparten er i sentrumsnære strøk. Store utbygginger har som mange andre steder i landet skapt leietagers marked også ved Nidelvens utløp.– I år har vi leiet ut rundt 1.000 kvadratmeter til priser som ligger ca. 10 prosent under 2001-nivået. I Nedre Elvehavn er det leiet ut i spennet 1.200-1.600 kroner pr. kvadratmeter, forteller Petter Grendahl. Toppnivået i trønderhovedstaden de siste årene har vært 1600 kroner, altså en del lavere enn i Oslo. Når nedgangen første kommer, gir dette mindre fallhøyde enn i hovedstaden. Byggeierne i Trondheim nyter også godt av en større andel offentlige leietagere, noe som gir jevnere etterspørsel.

Konsulent- og finansforetak– Kontraktstiden i Nedre Elvehavn varierer fra fem til 15 år. Gjenværede leietid er åtte år i snitt. Vi inngikk lange kontrakter før konjunkturfallet kom for å sikre kontantstrømmen, fremholder Petter Grendahl, som forsikrer at Nedre Elvehavn A/S har en komfortabel gjeldssitua-sjon. Selskapets effektive administrasjon under ledelse av Jarle Lysklett bidrar også til nattesøvnen for ham og Roll Danielsen.Vil han og partneren snakke finans, trenger de ikke bevege seg langt. I Nedre Elvehavn er det skapt et konsulent- og finansmiljø inspirert av Aker Brygge. Ved siden av Gjensidige Nor finner man Fokus Bank, Kommunekreditt, Deloitte & Touche og Ernst & Young. – Det er denne typen leietagere vi har ønsket. De passer til det fysiske miljøet og beliggenheten og etterspør moderne, effektive lokaler. – Har dere fått dreis på kjøpesenteret?– Det er helt fylt. Nå i høst har leietagerne hatt en omsetningsøkning på 43 prosent i forhold til i fjor. En del av forklaringen er nok at byggeperioden nå er over slik at det er blitt enda hyggeligere å bevege seg i bydelen. Den nye gangbroen over elven som vi har vært med å finansiere, har gitt økt tilstrømning. Vi har dessuten fått pol.– Er det ikke nok kjøpesenterareal i Trondheim slik det er en rekke steder i landet?– Vi er kjent med at noen sliter, men mener Solsiden står robust i forhold til den videre utvikling. Kjøpesenteret har sitt hovedmarked i et stort og voksende nærmiljø og tilleggskvaliteter som miljø og parkering, parerer Petter Grendahl.

Kinoen røkNedre Elvehavn har blitt den bydelen de to investorene en gang bare hadde forestillinger om. Her er et mangfold av kontormiljøer, boliger, butikker, puber, restauranter og parkering. Bydelen er blitt stedet der det skjer om kvelden i Trondheim. I fint vær er det smekk fullt på promenadestripen inn mot dokkområdet. Eneste malurt i begeret har vært kinoplanene som røk fordi sterke krefter i det kommunale filmmiljøet satt bukkeben.– Ut fra kontraktene og utviklingen fremover ser vi ikke mange mørke skyer. Vi kan tåle mye rentejuling med dagens kontrakter. Med mangfoldet i bydelen har vi også mange ben å stå på. En viss usikkerhet ligger selvfølgelig i spørsmålet om når eiendomsmarkedet vil ta seg opp igjen. Vi håper det skjer innen fem-seks år. Alle er vi avhengige av et oppegående marked på lang sikt, avslutter Petter Grendahl.