– En juridisk hengemyr?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Den nye modellen er tenkt slik at boligkjøperne kjøper andeler i et norsk borettslag, mens borettslaget står som kjøper og eier av selve eiendommen i utlandet. På denne måten oppstår i utgangspunktet et prinsipielt skille mellom henholdsvis borettslagets interne rettsforhold, som reguleres etter norsk rett, og eiendommens rettsforhold, som reguleres etter det lands rett hvor eiendommen ligger. Begrunnelsen for ordningen er angivelig å kunne tilby norske forbrukere en kjent og oversiktlig boform i utlandet, hvor alle forhold knyttet til selve eiendomskjøpet er ordnet på forhånd, og hvor alle kontrakter med forbrukeren er på norsk. Dessuten er det opplyst at transaksjonskostnadene kan minimaliseres sammenlignet med gjennomføringen av et direkte eiendomserverv i det aktuelle land.

Ny borettslagslovForanledningen for ordningen er opplyst å være ikrafttredelsen av ny borettslagslov i fjor høst, som angivelig åpnet for at norske borettslag kan eie fast eiendom i utlandet. Til dette bemerkes at verken den tidligere eller den gjeldende borettslagslov omhandler spørsmålet om norske borettslag lovlig kan etableres basert på eiendom i utlandet. Heller ikke annen norsk lovgivning berører direkte spørsmålet om adgangen til slikt utenlandsk eierskap, eller inneholder bestemmelser som uttrykkelig setter begrensninger med hensyn til hvorvidt et norsk borettslag – i egenskap av å være et selvstendig samvirkeforetak – både kan kjøpe og eie fast eiendom utenfor landets grenser, samt stille denne til disposisjon for sine andelseiere på vanlig måte. Uansett kan det være grunn til å kort peke på enkelte forhold som man gjerne bør være klar over – og som man eventuelt bør undersøke nærmere – dersom man vurderer å investere i denne typen borettslag i dag.

RettssubjektivitetDet bør tidligst mulig stadfestes at det aktuelle borettslaget i det minste er rettsgyldig stiftet og registrert på de betingelser og med de egenskaper som fremgår av salgsmaterialet, stiftelsesdokumentet, vedtektene og norsk lovgivning (borettslagsloven) for øvrig.Videre bør det stadfestes at borettslaget – i henhold til det aktuelle lands lovgivning – har rettslig adgang til både å kjøpe, eie og utnytte den aktuelle eiendommen i utlandet i samsvar med formålet.Det er all grunn til å merke seg at Foretaksregisteret så vidt vites praktiserer en ordning hvor nystiftede borettslag basert på å eie eiendom i utlandet, uten videre nektes registrert. Dette skyldes at borettslag som ikke eier eiendom i Norge, etter Foretaksregisterets oppfatning ikke regnes som norske borettslag, og følgelig ikke lar seg registrere i det norske registeret.Dersom et borettslag ikke er registrert, bør dette følgelig kunne gi grunnlag for alvorlige betenkeligheter for potensielle kjøpere. Det følger nemlig direkte av borettslagsloven at et uregistert borettslag ikke kan erverve rettigheter eller pådra seg forpliktelser før det er registrert. Og dersom et nystiftet borettslag ikke er meldt til Foretaksregisteret innen tre måneder etter at stiftelsesdokumentet er undertegnet, vil heller ikke forpliktelsene etter stiftelsesdokumentet lenger være bindende.Så vidt vites er Foretaksregisterets praksis om å nekte registrering av den aktuelle typen borettslag ikke påklaget til departementet i skrivende stund.

Eiendommens rettsforholdDet bør stadfestes at borettslaget faktisk har sikret seg alle nødvendige rettigheter med hensyn til å kjøpe, eie og utnytte den aktuelle eiendommen i utlandet. Videre bør det stadfestes at eiendommens øvrige fysiske og rettslige egenskaper er i overensstemmelse med forutsetningene i salgsmaterialet mv., samt eventuelle egne individuelle forutsetninger. Dette gjelder f.eks. hvorvidt det oppgitte arealet på henholdsvis tomten og boligen er riktig, og om eiendommen er fri for uvedkommende heftelser. Tilsvarende gjelder den nærmere status for eksisterende offentlige og private planer (typisk reguleringsplaner) vedrørende eiendommen. I flere land endres gjerne reguleringsplaner med korte mellomrom, hvor utbyggerne utøver stor innflytelse. Dette innebærer en risiko for uforutsette endringer knyttet til eiendommen og dens omkringliggende område som bør avklares på forhånd.

Skatter og avgifterBorettslagets samlede skatte- og avgiftsmessige forhold bør klarlegges på forhånd. Dette gjelder for både borettslaget samlet, herunder eiendommens skatte- og avgiftsmessige stilling, samt de enkelte andelseiere hver for seg.Det er grunn til å tro at borettslagets eiendom i utgangspunktet vil være gjenstand for beskatning (eiendomsskatt mv.) i det land hvor eiendommen ligger, beregnet etter dette lands skatteregler, mens beskatningen av andelseierne (formuesskatt, gevinstskatt mv.) vil skje til Norge i følge skattereglene etter norsk rett. De konkrete skatte- og avgiftsmessige forhold bør imidlertid undersøkes nøye i hvert enkelt tilfelle, ved bistand fra ekstern fagkyndig (advokat, revisor el.l.) eller skattemyndighetene.For å unngå risiko for dobbeltbeskatning bør også eventuelle skatteavtaler mellom Norge og det aktuelle land avklares hva gjelder både eiendommen, borettslaget og andelseierne.

RettsvernEtter den tidligere borettslagsloven fantes det ikke noe rettighetsregister som viste rettigheter til borettslagsandeler. Til hver andel ble det utarbeidet et andelsbrev, som tradisjonelt ble regnet som andelseierens dokumentasjon for sitt eierskap. Med unntak fra avtalepant i borettslagsandeler, som fikk rettsvern ved overlevering og dokumentet (håndpant) og melding til laget (notifikasjon), var reglene om kollisjoner mellom rettigheter i borettslagsandeler tidligere usikre.Etter den nye borettslagsloven er systemet nå endret, slik at rettigheter i borettslagsandeler får rettsvern ved registrering i grunnboken tilsvarende som for fast eiendom. Registrering i grunnboken vil følgelig fremstå som en obligatorisk rettsvernsakt knyttet til borettslagsandeler i fremtiden.For eiendommer i utlandet vil det naturlig nok ikke være opprettet noe grunnboksblad i Norge til bruk for slik registrering. Rettslig sett representerer dette således et grunnleggende rettsvernsproblem, som vil måtte avklares på et tidlig tidspunkt – typisk i forbindelse med etablering av frivillig pant til fordel for banken ved eventuell lånefinansiering av innskuddet ved ervervet av en borettslagsandel, samt ved pantesikring av borettsinnskuddet til fordel for andelshaveren.

LegalpantEtter gjeldende borettslagslov har borettslaget legalpant i borettslagets eiendom for krav på dekning av felleskostnader og andre krav som springer ut av lagsforholdet. Legalpant i eiendommen er hjemlet i norsk rett, mens eiendommens rettsforhold vil være regulert av det enkelte lands rett. Legalpant etter norsk rett vil således ikke kunne gjøres gjeldende overfor andre rettighetshavere i eiendommen.Slike manglende muligheter for legalpant søkes undertiden avhjulpet ved etablering av ulike former for sikringsfond som mellomløsning, hvor det registreres et avtalepant tilsvarende legalpantet på eiendommens grunnboksblad på prioritet etter lagets fellesgjeld. Hvorvidt slike avbøtende tiltak anses for å gi fyllestgjørende sikkerhet for borettslaget, vil måtte vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle.

TvangsfullbyrdelseEtter gjeldende borettslagslov kan det i enkelte tilfeller kreves tvangsfullbyrdelse av ulike former for krav, typisk i forbindelse med tvangssalg av andelen eller tvangsfravikelse fra eiendommen.En direkte tvangsfullbyrdelse etter norsk rett vil være avskåret i de tilfeller hvor tvangshandlingen forutsettes gjennomført i utlandet. Dette skyldes at norske myndigheter ikke har tvangsmyndighet utenfor landets grenser. En begjæring om tvangsfravikelse som følge av brudd på enkelte av lovens bestemmelser fra en av andelshavernes side, for eksempel på grunn av en oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere, vil således fort fremstå som nyttesløs. Behovet for adgang til effektiv tvangsfullbyrdelse vil måtte vurderes konkret for den enkelte kjøper.