Som utbygger bør man være oppmerksom på at såkalte «villaklausuler» er til hinder for oppføring av visse typer nye boligprosjekter.
Før man legger planer om erverv og utnyttelse av en eiendom, er det viktig å sjekke at det ikke foreligger negative servitutter som kan være til hinder for den planlagte utnyttelsen. Dersom eiendommen er påheftet en såkalt «villaklausul» som stiller krav til villamessig bebyggelse, vil dette kunne være til hinder for oppføring av for eksempel boligblokker.
Spørsmålet om hva som er villamessig bebyggelse har vært behandlet flere ganger i rettspraksis de senere år. Rettsoppfatningen i dag er at flermannsboliger, herunder rekkehus og tomannsboliger regnes som villamessig bebyggelse, mens boligblokker og mindre leilighetsblokker faller utenfor begrepet villamessig bebyggelse.
Rettspraksis viser også at forståelsen av begrepet villamessig bebyggelse kan endre seg over tid jf. prinsippet i servituttloven § 2 om at det skal legges vekt på hva som er «i samsvar med tida og tilhøva».
Kan en negativ servitutt anses bortfalt som følge av reguleringsplan?
I den såkalte Naturbetong I-dommen (Rt 2008 side side 362) kom Høyesterett til at en servitutt om villamessig bebyggelse ikke kunne anses bortfalt som følge av at en reguleringsplan for den aktuelle eiendommen åpnet for blokkbebyggelse. Høyesterett uttalte imidlertid også at det ikke kan «være tvilsomt at reguleringsplaner kan medføre at servitutter faller bort», samt at de klareste tilfellene av dette er hvor det er «direkte strid mellom formålene i servitutt og reguleringsbestemmelse, og hvor etterlevelse av servitutten på annen måte vil føre til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger».
Kan en negativ servitutt som er til hinder for utbygging fjernes?
Dersom det fastslås at den negative servitutten ikke kan anses bortfalt som følge av reguleringsplanen finnes det flere muligheter for å få fjernet den.
For det første inneholder servituttloven selv regler om endring eller fjerning, såkalt omskiping eller avskiping.
Dersom ingen avgjørende grunn er imot det, kan bruken kreves flyttet eller nærmere fastlagt eller rettsforholdet endret («omskipa») på annen måte, jf. servituttloven § 5. Forutsetningen er som hovedregel at den som krever omskiping bærer kostnaden selv samt at den nye ordningen er minst like god for motparten som den tidligere.
Etter servituttloven § 6 kan en part få omskiping selv om den nye ordningen ikke er like god for motparten som den tidligere. Forutsetningen for dette er at det er «mykje om å gjera» for den som krever omskiping, og «vinninga på hans side vert monaleg større enn tapet på hi».
Endring eller omskiping etter disse regler er mest aktuelt ved positive servitutter. Typisk vil dette være flytting av en vei eller omdanning av en brønnrett til annen form for rett til vann.
Mer praktisk er det dermed å kreve en villaklausul avskipet/fjernet etter servituttloven § 7. Det er et vilkår at den negative servitutten «klårt er til meir skade enn gagn». Den som krever servitutten avskipa må betale vederlag som ikke skal settes lavere enn rettighetens verdi for rettshaveren.
I praksis foretas det en konkret interesseavveining hvor rettighetshaverens interesser veies mot interessene til den som ønsker servitutten avskipet. I forarbeidene er det pekt på at avskiping er aktuelt der en ordning som opprinnelig hadde gode grunner for seg, senere kommer i veien for eller i skyggen av nyere tiltak og forhold. Synspunktet er at en servitutt ikke skal stenge for utviklingen og de allmenne krav som forholdene til enhver tid fører med seg.
Siden utbyggingen som eventuelt hindres av den negative servitutten vil være i samsvar med reguleringsplanen, er det også hjemmel for ekspropriasjon av den negative servitutten i plan- og bygningsloven § 16-2. Kommunestyret kan etter denne bestemmelsen foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplanen. Dette vil også omfatte negative servitutter som hindrer gjennomføringen av planen.
Det vil også kunne være hjemmel for ekspropriasjon i oreigningslova § 2 jf. § 1. Forutsetningen er at det som skal tilgodeses er omfattet av ett av de 55 formål § 2 nevner, og at ekspropriasjon «tvillaust er til meir gagn enn skade». Det vil være fylkesmannen som tar stilling til en søknad om ekspropriasjon etter oreigningslovens regler.
Også ved ekspropriasjon etter disse bestemmelser må det foretas en konkret interesseavveining hvor rettighetshaverens interesser veies mot interessene til den som ønsker servitutten ekspropriert. Fordelene med ekspropriasjon må overstige ulempene. Ved denne vurderingen må det foretas en objektiv vurdering av fordelene og de økonomiske interesser på begge sider. Særinteressene til den som ønsker den negative servitutten ekspropriert, ses det bort fra. For rettighetshaveren kan det også legges vekt på subjektive interesser.
Odd Walther Moi er advokat (H) og partner i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA. Irene Lunder er senioradokat i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA
Konvertering av næringseiendom er en sterk tendens i det norske eiendomsmarkedet. Utenfor de mest sentrale kontorområdene i storbyene sees en økende grad av konvertering av kontoreiendommer til boligprosjekter, og også enkelte konverteringer til hotell. Konvertering av næringseiendom reiser en rekke juridiske problemstillinger; hvordan struktureres et slikt prosjekt med tanke på skatt og merverdiavgift, hvordan håndteres privatrettslige begrensninger som for eksempel servitutter, hvordan forholder utbygger seg til reguleringsplaner, herunder ny småhusplan i Oslo og Oslos nye kommuneplan ved omregulering, og hvordan bør entrepriseavtalen i et konverteringsprosjekt utformes?
Næringseiendomsteamet i Steenstrup Stordrange har lang erfaring med konvertering av næringseiendom. Teamet skriver vinteren 2015/2016 en artikkelserie om ulike problemstillinger knyttet til konvertering av næringseiendom.
