Dobbelt så bra som totalindeksen

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Fearnley Finans tilrettelegger investeringsprosjekter innen shipping, offshore og eiendom. Tilretteleggelsen av eiendom skjer gjennom Fearnley Finans Eiendom, det registrerte eiendoms-meglerselskapet vårt, sier adm. direktør Christian Ness.– Prosessen starter ofte ved at eiendomsmeglere tar kontakt for å presentere prosjekter. Det hender også vi tar direkte kontakt med eiendomsbesitter vi tror kan ha interesse av våre tjenester.Hvis ønskelig tilbyr Fearnley Finans selgerne å leie bygningene tilbake etter at de er solgt. Tanken er selvfølgelig at de som eier, men fortsatt kan trenge bygningene, kanskje kan få større avkastning ved å ha kapitalen bundet i noe annet enn eiendom.

Egne selskap

Hvis en eiendom virker interessant, går Fearnley Finans inn og byr med forbehold. I denne reservasjonen ligger at eiendommen bare kan kjøpes hvis Fearnley klarer å skaffe en investorgruppe med tilstrekkelige midler. – I første omgang henvender vi oss gjerne til tidligere investorer. Gjennom prosjektene har vi fått en stor base av slike. Dette er imidlertid ikke noe lukket system. Enhver som har midler å avse, kan investere hos oss. De andeler man kjøper i et prosjekt, kan senere selges fritt. Det finnes et oppegående annenhåndsmarked for slike. Bare i år er ca. 20 prosent av andelen i prosjektene våre omsatt på nytt, fremholder siviløkonom Eilert Lund jr. Hvert prosjekt blir organisert som et eget selskap, som opererer for egen risiko. I de fleste tilfeller velges kommandittselskapsformen, selv om aksjeselskap også forekommer. Finansieringen er en blanding av investorenes egenkapital og lånekapital fra bank. Banklånene er det selvfølgelig Fearnley Finans som sørger for. De lånte midlene utgjør normalt 80-90 prosent av totalinvesteringen. En så stor belåningsgrad gjør selvfølgelig at lønnsomheten i prosjektene er følsom overfor renteøkninger.– Nettopp derfor binder vi rentene i 5-10 år. Da er gjerne så mye av gjelden i prosjektene nedbetalt at lånerenten ikke har samme betydning, sier Christian Ness.

Ulike investorer

Bak et prosjekt kan det stå en gruppe på 5-25 investorer. Gruppen er ofte en blanding av privatpersoner eller investeringsselskaper, i mange tilfeller privatpersoner med sine egne investeringsselskaper. Disse får presentert en tegningsinnbydelse med finansiell informasjon og Fearnleys vurdering av eiendommens økonomiske potensiale.– Når vi vurderer en eiendom, ser vi selvfølgelig på forhold som beliggenheten, kjøpspris pr. kvadratmeter, leietakerens kvalitet og lengden på leiekontraktene. Bygningens tekniske tilstand blir også gått etter i sømmene. Til dette leier vi inn tekniske konsulenter, sier Christian Ness. – Når prosjektet er i gang, tar vi som forretningsfører oss av den økonomiske administrasjonen. Denne innebærer også å holde investorene løpende informert. Teknisk drift og utleie overlater vi som regel til samarbeidspartneren våre i Marius Management.

Fremtidspotensiale

For tiden har Fearnley Finans rundt tyve løpende eiendomsprosjekter. De aller fleste befinner seg nordøst i Oslo og oppover mot Lillestrøm. Mange ligger på Økern, Helsfyr og Bryn. Også hos Fearnley ser man spor av Gardermoeffekten.Et av prosjektene er Fyrstikkalléen 1 og 3, som er organisert som et kommandittselskap. Prosjektrammen er på 250 millioner, egenkapitalen på 61,7 millioner. Fearnley Finans vurderer prosjektet som interessant fordi man har lange leiekontrakter med sikre leietagere som Storebrand, IT-foretaket Bull, Hydro og Oslo kommune. På kort sikt foreligger et potensiale for å øke inntektene gjennom økt parkeringsleie, på lang sikt når leiekontraktene skal fornyes. Kontorbygningene er moderne og ligger i et gunstig område når det gjelder nærheten ti sentrum, til Gardermoen og til veier og offentlig kommunikasjon. Også gode parkeringsmuligheter og lavere leiepriser enn på Skøyen og Lysaker gir eiendommene et fremtidspotensiale.

Egenkapitalandel avgjør

Fearnley Finans har beregnet den totale markedsverdien av eiendomsporteføljen til 2,8 milliarder. Leieinntekter i 1999 antas å bli ca. 280 millioner. – Vi har som mål å gi investorene en avkastning på 15-20 prosent i året på egenkapitalen sin. Indeksen vi har laget for våre egne eiendomsprosjekter steg med 20 prosent hittil i 1999. Det ser derfor ut som vi vil lykkes i 1999, sier Eilert Lund jr. En avkastning på 15-20 prosent er svært bra. Til det komplette bildet hører likevel at det er lettere å oppnå en høy avkastning på egenkapitalen jo mindre andel av den totale økonomiske rammen den utgjør. Når andelen er såpass lav som 10-20 prosent som i Fearnley prosjekter, blir det med andre ord mindre krevende å tilfredsstille forventninger om solid avkastning. I følge Fearnley Finans har selskapets eiendomsindeks nesten seksdoblet seg etter at man begynte med eiendom våren 1994. I samme periode har Oslo Børs «bare» doblet seg.

Epler og epler

Eiendomsindeksen til Fearnley Finans måler avkastning på egenkapitalen og blir sammenlignet med det samme på Oslo Børs. At epler sammenlignes med epler, er greit. Med til helheten hører også at svært mange av de børsnoterte selskapene har en egenkapital på over 40 prosent. I de store eiendomsselskapene ligger denne mellom 35 og 45 prosent. Disse vil dermed ha vanskeligere for å oppnå en like høy avkastning på egenkapitalen som Fearnley. Med samme egenkapital som børsselskapene ville Fearnleys kurve nok ikke ligget like høyt over kurven til Oslo Børs.

Meglerforetak

Fearnley Finans er ett av fem datterselskaper i holdingselskapet Astrup Fearnley AS. Disse driver med megling innen ship, offshore, fonds, energi og prosjekter.Holdingselskapet eies av Hans Rasmus Astrup, som kommer fra en familie med lange tradisjoner i norsk næringsliv. Prosjektmeglerne i Fearnley Finans har et aktivitetsvolum som normalt gir honorarinntekter på mellom 20-30 millioner. I år kommer over halvparten av disse fra eiendomsengasjementer.