Borettslagsmodellen skal bli tryggere
Det kommer nye regler som skal gjøre borettslagsmodellen tryggere.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
De mange borettslagene med høy andel av fellesgjeld har skapt usikkerhet rundt borettslagsmodellen som eierform. Det vekker oppsikt når et borettslag går konkurs, selv om både antallet tvangssalg og konkurser i borettslag fremdeles er på et relativt lavt nivå. Et regjeringsoppnevnt utvalg sendte rett før sommeren ut et forslag om lovbestemte minstekrav til ordninger som skal sikre borettslaget mot tap på felleskostnader på grunn av manglende innbetaling av husleie til dekning særlig av kostnader til betjening av fellesgjeld. Forslaget innebærer ikke noen plikt for borettslag til å ha slike sikringsordninger. Men dersom borettslaget ønsker å etablere en slik sikring, kan de imidlertid bare etableres hvis den oppfyller visse minstekrav.
Bestemmelsen innebærer at de viktigste sikringsformer som er i bruk i dag i mange tilfeller kan videreføres med enkelte justeringer. Dette gjelder ordninger som mange borettslag i dag er tilknyttet, der borettslagene innbetaler en premie til et sentralt fond, slik for eksempel Stiftelsen Borettslagenes Sikringsfond er organisert. Dette gjelder også ordningen med sikring gjennom overtakelse av inndrivelse av husleiekravene, som er modellen OBOS benytter seg av.
Krav til tilbyder av sikringsordningerUtvalget foreslår at tilbyder av sikringsordningen må være skadeforsikrings-, kredittforsikrings- eller finansieringsvirksomhet, som er virksomhet underlagt regulering og blant annet må oppfylle bestemte kapitalkrav. OBOS har i dag konsesjon som finansieringsvirksomhet. De øvrige aktørene som i dag tilbyr sikring mot tap på husleie antar vi må skaffe seg nødvendig konsesjon for sin virksomhet eller må innstille sin virksomhet.
Krav til sikringsordningenUtvalget forslår at sikringsproduktet må oppfylle visse minstekrav:
• Sikringen må dekke tap på den enkelte andel i minst 24 måneder etter at misligholdet av husleiebetaling startet.
• Videre må sikringen tilsvare minst 15 % av de årlige felleskostnadene. Borettslagets egenandel kan ikke være mer enn 10 %, dog kan den settes til minimum 1/10 G, som p.t. vil være NOK 7.288,10.
• Videre må oppsigelsesfristen i en sikringsordning fra tilbyderens side være på minst seks måneder.
Formålet med kravene er at ordningene som tilbys må gi en reell sikkerhet for borettslaget.
Opplysningsplikt om sikringsordningSamtidig foreslår utvalget at det inntas en ny bestemmelse i eiendomsmeglingsloven som presiserer at det ved salg av borettslagsenheter skal gis informasjon om det foreligger sikring og detaljer rundt sikringsordningen som er avtalt.
Sikringsordninger som blir ulovligeI dag foreligger det også sikringsordninger der innbetalingene fra borettslagene ikke skilles ut i egne fond, men går direkte til boligbyggelagene gjennom regnskapsavsetninger. I enkelte tilfeller sikres borettslagenes husleieinntekter med garanti fra utbygger enten til borettslaget eller direkte til borettslagets bank. Slike ordninger vil ikke oppfylle kravene i lovforslaget.
Andre tiltak for å gjøre borettslagsmodellen tryggereForslaget må ses i sammenheng med de forslag regjeringen sendte ut i mars i år, som også hadde til hensikt å gjøre borettslagsmodellen tryggere som eierform. Blant tiltakene som ble foreslått da var at fellesgjelden maksimalt kan være 75 % ved stiftelsen av borettslaget.
———————————————-
Advokat Kristoffer Aasebø er fast advokat i Wikborg Reins avdelinger for Fast Eiendom og Entreprise samt Restrukturering og Konkurs. Aasebø arbeider med utvikling, kjøp, salg, oppføring og forvaltning av fast eiendom, offentligrettslige spørsmål samt ulike spørsmål vedrørende insolvens og konkurs.