Advarer mot økt mislighold

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er hovedkonklusjonene i en stor undersøkelse fra Kredittilsynet som ble offentliggjort torsdag.

Tilsynet har i vinter undersøkt næringseiendomsporteføljen til elleve større banker og finanskonsern, blant annet DnB NOR, Nordea, de store SpareBank1-bankene, BNbank og Storebrand Bank. Inspeksjonen ble gjennomført fra 15. januar til 13. mars. Formålet med undersøkelsen har vært å kartlegge bankenes eksponering i ulike næringseiendomssegmenter og å gjennomgå strategier, policies og retningslinjer for kredittgivingen.

Delsegmentene som omfattes er forretningseiendommer og kontoreiendommer for utleie, kjøpesentre, borettslag/boligbyggelag, boligprosjekter, samt hoteller, industrilokaler og lager/logistikk.

430 milliarderVed utgangen av 2007 utgjorde totale utlån til næringseiendom fra banker og finansieringsforetak 430 milliarder kroner, en oppgang fra 340 milliarder ved årsskiftet 2006/2007.284 eiendomsmilliarder var i fjor høst lånt ut i de elleve undersøkte bankene, en oppgang på 50 milliarder – eller 21,9 prosent – siden årsskiftet. 198 milliarder kroner er lånt ut til

”forretningseiendommer/kontoreiendommer”, en økning på 20 milliarder siden utgangen av 2006.De elleve bankene har klassifisert 195 milliarder utlånskroner til næringseiendom – eller 63 prosent – som utlån med ”lav risiko”. 104 milliarder (33 prosent) er klassifisert som ”middels risiko og bare 13 milliarder (4 prosent) som utlån med ”høy risiko”.

To tredjedeler av eksponeringen var ved utgangen av tredje kvartal i fjor i de fire største byregionene i Norge, mens 40 prosent av eiendomsvolumene i de undersøkte bankene er i Oslo/Akershus. Ser vi på bankenes bevilgede engasjementer mot næringseiendom, utgjorde de i fjor 27 prosent av deres samlede eksponering mot bedriftsmarkedet totalt.

”Samlet sett god”Utlånsveksten har altså vært sterk, men ifølge Kredittilsynet har den sterke veksten ikke påvirket porteføljekvaliteten i særlig grad.

”Andelen høyrisiko i bankene er noe varierende, men samlet sett vurderes porteføljekvaliteten på inspeksjonstidspunktet å være god”, er dommen fra Kredittilsynet.Gruppenedskrivningene for bankene i utvalget er samlet sett beskjedne og har ikke endret seg nevneverdig fra 2006 til 2007. De høyere rentene etter finansuroen i 2007 har dermed ikke fått noen konsekvenser for størrelsen på nedskrivningene.

Men norsk økonomi står foran redusert økonomisk vekst og økende arbeidsledighet, og det er forventet en økning i ledighetsgraden for næringsarealer. Det vil kunne øke misligholdet vesentlig.”Beregninger Kredittilsynet har foretatt ut fra sannsynlig makroøkonomisk scenario viser en ikke ubetydelig økning i misligholdssannsynligheten i eiendomsporteføljen. I et mer pessimistisk scenario viser beregningene en sterk økning i risiko uttrykt gjennom misligholdssanssynligheten, med dertil økt kapitalbehov”, advarer Kredittilsynet i rapporten.

OveroptimistiskeTilsynet advarer videre mot at mange kan ha blitt revet med av de langvarige gode tidene.”Faremomentet er at både banker og investorer underveis i langvarige oppgangstider, som man har hatt i norsk økonomi de siste årene, blir overoptimistiske med hensyn til vurdering av fremtidsutsiktene når det gjelder renteutvikling, leieprisutvikling, ledighetsgrader og drifts- og vedlikeholdskostnader”, er advarselen.

Stikkprøver utført av Kredittilsynet viser dessuten at det ofte forekommer avvik fra bankenes egne policies og retningslinjer for kredittgiving til næringseiendommer. Dette gjelder både manglende etterlevelse av krav til egenkapital, kravene til kontantstrøm i forhold til rentebærende gjeld og beregning av eiendomsverdier.

Kredittilsynet skriver at låneutmåling og egenkapitalkrav må tilpasses risikoen i hvert enkelt prosjekt, og fokus bør ligge på den langsiktige kontantstrømgenererende evne i forhold til gjeldsbetjeningsforpliktelser.