20 prosent avkastning!
Investorene i prestisjeområdet har hatt en fantastisk avkastning det seneste året.
Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Newsec fremla tirsdag morgen sin seneste markedsrapport, der verdi-indeksen var ett av temaer. Som Norges største verdivurderer, gjør Newsec årlig flere tusen anslag og utarbeider på bakgrunn av dette en verdi-indeks.
Og den seneste indeksen viser at for kontoreiendommer i det såkalte CBD-området, det vil si prestisjestrøkene Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen, er økningen det seneste året hele 16 prosent.
– Med 4 prosent i direkteavkastning gir det en totalavkastning på 20 prosent, sa analysesjef Øyvind Johan Dahl i Newsec på tirsdagens presentasjon. En så sterk verdiøkning og avkastning er høyere enn den MSCI kom med for en måned siden, som hadde 16 prosent i totalavkastning.
Prestisjeeiendommene i Oslo er nå ifølge Newsec 35 prosent mer verdt enn ved den forrige toppen for drøyt åtte år siden. Dahl konstaterte at det har gått bra for øvrige segmenter også. For kontoreiendommer i Oslo sentrum er Newsec kommet frem til en verdioppgang på 12 prosent det seneste året.
Forutsetter vi 5 prosent i direkteavkastning her, gir det en totalavkastning på 17 prosent. For Oslos kontormarked som helhet anslås verdistigningen fra første kvartal 2015 til første kvartal 2016 til 11 prosent
Fallende avkastningskrav, yield, er hovedårsaken til den sterke oppgangen, men den har slått ulikt ut. Newsec har hengt seg opp i at i første kvartal 2011 var avkastningskravet likt for de beste eiendommene i CBD, Oslo sentrum og på Skøyen.
– Vi tror det er CBD som har stukket av gårde. CBD har aldri vært dyrere sa Dahl, og henviste til forskjellen i yieldene. Newsec har for for de beste eiendommene i prestisjeområdet tatt dette kravet ned til 4 prosent, mens på Skøyen er det tilsvarende kravet 5 prosent. Denne forskjellen på 100 basispunkter – 1 prosentpoeng – ligger på over det dobbelte av historisk gjennomsnitt.
Og hovedårsaken til det, er at de utenlandske investorene i første rekke har kastet seg over CBD, som er med på å presse ned avkastningskravet.
– Utlendingene kjøper det som er kjent, og CBD er likt over hele verden, sa Dahl. Underforstått, det finnes et prestisjeområde i samtlige av de store byene, som betegnes som CBD (Central Business District).
– Men vi tror at når utlendingene blir litt mer kjent i Norge, så vil de kjøpe litt bredere, og da begynner «spreadene» å gå inn, sa analysesjefen. Med andre ord kan det gå mot et redusert yieldgap fremover mellom prestisjeområdet og andre områder av Oslo, eller for den saks skyld de største regionbyene.
