Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Den årlige IPD Norway Annual Property ble presentert av MSCI onsdag morgen. Fjorårstallene viser hele 11 prosent i totalavkastning, der verdistigningen (capital return) utgjorde 5,4 prosent, løpende inntekter 5,3 prosent. Denne direkteavkastningen er det laveste nivået man noen gang har sett i indeksens historie.
– Det har vært en rekordlav direkteavkastning som følge av yieldkompresjonen. Eiendom har levert en fantastisk avkastning i 2015, og alt handler om yielden, sa Håvard Bjorå i MSCI på onsdagens presentasjon. Overskriften for hans innlegg var derfor: «Det handler om yieldkompresjon.»
16 prosent i CBDDet sterke yieldfallet bidro blant annet til nesten 12 prosent verdiøkning for eiendommene i prestisjeområdet i fjor, det såkalte CBD-området. Dette segmentet hadde den sterkeste totalavkastningen i fjor med om lag 16 prosent.
Kjøpesentrene hadde også en klar verdioppgang med 7 prosent, men her var det ingen verdiøkning i 2014, etter blant annet negative inntektsutsikter. Totalavkastningen i 2015 var pene 12 prosent.
– Yielden spiller inn også for kjøpesentrene, konstaterte Bjorå. På plassene etter fulgte kontoreiendommer i Oslo sentrum med 11 prosent i avkastning, det samme ga faktisk kontoreiendommer i Oslo øst og syd, mens kontormarkedet i Stavanger var på bunn med 4,9 prosent.
Danket ut alternativeneMed en totalavkastning i fjor på 11 prosent, danket eiendom ut obligasjoner (7,3 prosent) og aksjer (6,3 prosent). De seneste fem årene har eiendom ifølge IPD gitt en årlig avkastning på 7,5 prosent, de seneste 16 årene 9,0 prosent.
– Vi må tilbake til 2006-07 for å finne en høyere totalavkastning enn i fjor, sa Bjorå. Og denne avkastningen var altså i stor grad drevet av fallende yielder. IPD opererer for 2015 med en samlet yieldnedgang på 44 basispunkter, 0,44 prosentenheter, som resulterte i verdioppgangen på 5,4 prosent.
Bjorå sa at isolert sett skulle oppgangen vært enda høyere, men til fratrekk kommer 1,5 prosent i påkostninger, som leietakertilpasninger. Han var for øvrig opptatt av å skille mellom yield og direkteavkastning. Yield er et avkastningskrav som verdivurdererne setter, mens direkteavkastningen er hva utleierne faktisk oppnår i løpende nettoinntekter.
Dyrt og billigDet lavere avkastningskravet bidrar til rekordhøye eiendomsverdier, men det store spørsmålet er om eiendom nå er dyrt.
– Paradokset er at eiendom aldri tidligere har vært så dyrt, men heller aldri vært så billig i forhold til makroøkonomiske størrelser, sa Bjorå til en rekordstor forsamling på den årlige konferansen.
Og selv om direkteavkastningen har falt, opprettholdes gapet mot den løpende avkastningen fra statsobligasjoner, som også er rekordlav. Forskjellen her anslås av MSCI til 370 basispunkter, 3,70 prosentenheter.
Mer betenkelig er at det ifølge Bjorå på kort sikt er et negativt potensial for leieprisene i stort sett alle segmentene utenfor Ring 1. Ved reforhandlinger den nærmeste tiden kan det slå negativt ut for kontantstrømmen.
