Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
IPD, nå en del av MSCI, offentliggjorde onsdag avkastningstallene for det norske eiendomsmarkedet, IPD Norsk Eiendomsindeks. Tallene viser en totalavkastning på 8,2 prosent, fordelt på 5,7 prosentpoeng i direkteavkastning og 2,4 prosentpoeng i verdistigning.
2014-avkastningen er 2,3 prosentpoeng høyere enn i 2013 og over gjennomsnittet på 7,0 prosent på femårsstatistikken.– De fem seneste årene har ikke vært fantastiske, verken den ene eller andre veien, konstaterte Håvard Bjorå i IPD på en presentasjon i Oslo onsdag morgen.
11 prosentIPDs tall viser at kontoreiendommer i Oslo sentrum i fjor hadde en totalavkastning på nesten 11 prosent. På de nærmeste plassene følger kontoreiendommer i vest og nord i Oslo med nærmere 10 prosent og kontoreiendommer i prestisjeområdet med 9,5 prosent.
Kontorlokaler i de østlige og sørlige delene av hovedstaden ga brukbare 8 prosent i 2014. Et annet godt segment var handeleiendommer generelt, med nærmere 9 prosent i totalavkastning. Verre gikk det for kontoreiendommer i Stavanger og Bergen, der negativ utvikling i eiendomsverdiene dro ned totalen.
Kontoreiendommene i Oslo, og da særlig i sentrum og prestisjeområdet, har overprestert i forhold til gjennomsnittet både de seneste fem årene og altså i fjor. Det skyldes primært verdioppgangen. I prestisjeområdet kommer en større andel av totalavkastningen fra verdiutvikling enn for andre segmenter, og dette området har også den laveste direkteavkastningen.
To av tre oppSnittavkastningen i fjor ble altså 8,2 prosent, men ifølge Bjorå svingte porteføljeavkastningene fra 5 til 13 prosent.
– Ingen av porteføljene hadde nedjusteringer i eiendomsverdiene, men det var noen markante oppjusteringer. To tredjedeler av eiendommene i fjor steg i verdi, mens en tredjedel falt i verdi. Det meste av det som driver verdiene, er en nedgang i yielden på 20-30 basispunkter, avhengig av hvilket segment vi ser på sa Bjorå.
Tankekorset med å investere i eiendom, er at over tid kommer mesteparten av totalavkastningen – om lag tre fjerdedeler – fra direkteavkastningen. Så å si all risikoen ligger imidlertid på den siste fjerdedelen, som er kapitalen, altså verdiendringer.
Skarp prisingDårligst i fjor gjorde kjøpesentrene og kontoreiendommer i storbyer som Bergen, Trondheim og Stavanger. Kjøpesentrene har ifølge Bjorå ikke så mye å gå på fremover.
– Det er ingen andre segmenter som er priset så skarpt som kjøpesentrene, og det må investeres mye kapital i sentrene, sa han. Bjorå mener det kan ligge an til en negativ utvikling i kontantstrømmen for sentrene.
IPD tror ut fra visse forutsetninger at det er negative utsikter for leieprisene i de fleste segmentene. Unntakene er kontoreiendommer i prestisjeområdet i Oslo og i Oslo sentrum, samt kanskje noe overraskende kontoreiendommer i Stavanger.
Investerer myeEn annen trend er at utbyggerne for tiden må investere mye i eiendommene for å holde på leietakerne og forbedre standarden når de skal gjøre leietakertilpasninger. IPD anslår de såkalte capex-kostnadene i kontoreiendommer til 300 kroner kvadratmeteren.
– Forrige gang vi så investeringer i denne størrelsen var i 2006-2007. 300 kroner per kvadratmeteren i investeringer er betydelig over normalnivået, som kanskje ligger på halvparten. Vi ser noe leieprisvekst, men denne kommer ikke gratis, fastslo Bjorå.
