– Viktig å strukturere optimalt

Dette er i beste fall en sterk overdrivelse, men det er som vanlig viktig å strukturere selskaper mest mulig optimalt.

Eiendom selges i ASSalg av selskaper er den dominerende transaksjonsform hva gjelder omsetning av næringseiendom, og blant disse er aksjeselskaper fortsatt den vanligste SPV-formen. Hovedårsaken til dette er at gevinst ved salg av aksjer eller andeler – dersom selgeren er et selskap – kan skje skattefritt, mens salg av eiendom direkte beskattes med 28 % gevinstbeskatning.

I tillegg kommer forholdet til dokumentavgift på 2,5 % av eiendomsverdien som kjøperen sparer dersom eiendomsselskapet også har rettsvern for sitt erverv av eiendommen.

Les også: Avkastningen øker

DispensasjonsadgangVed salg av aksjer i selskaper ønsker normalt kjøpers bank å få pant i eiendommen som eies av eiendomsselskapet som sikkerhet for kjøpesummen. Slik pantsettelse rammes i utgangspunktet av et forbud i aksjeloven § 8-10, men per i dag kan slikt pant etableres i de aller fleste tilfellene som følge av en generell dispensasjonsadgang som er inntatt i forskrift. Det er foreslått at forbudet mykes betydelig opp, slik at hovedregelen blir at selskapet får adgang til å yte finansiell hjelp til erverv av aksjer i selskapet m.v., dog innenfor visse grenser.

Vil ikke videreføreForslaget innebærer ikke videreføring av dispensasjonsadgangen. Dette er ikke begrunnet, og Nærings- og handelsdepartementet har i sin høringsuttalelse gitt uttrykk for at forskriften bør videreføres. Departementet har blant annet pekt på at dispensasjonsadgangen har blitt en vesentlig rammebetingelse ved kjøp av næringseiendom i Norge, og at det vil kunne oppleves som forholdsvis dramatisk dersom adgangen til å stille selskapets aktiva som sikkerhet blir snevret inn.

Ettersom formålet var oppmyking, og endringen av dispensasjonsadgangen ikke er begrunnet, kan mye tyde på at dette ikke var intensjonen, og at denne lovendringen ikke blir vedtatt.

Les også: Tror på økt interesse for næringseiendom

KonsekvenseneSelv om forslaget likevel skulle bli vedtatt, vil ikke konsekvensen av forslaget bli at det settes en stopper for salg av eiendomsselskaper. For det første vil da betydelige verdier gå “tapt” i form av skatter og avgifter – noe ingen av eiendomsaktørene eller bankene har noen direkte interesse i.

Dessuten forsvinner ikke pantsettelsesadgangen som sådan. Det vil fortsatt være mulig å ha pant i eiendommen, både for eiendomsselskapets egen gjeld (ubegrenset) og for kjøpers gjeld (med begrensninger). Pant i aksjer og andre sikkerhetsstillelser vil dessuten fortsatt være tillatt.

En bevisst strukturering av gjelden i eiendomsselskaper – slik mange allerede praktiserer det i dag – kan uansett være positivt for optimalisering av cash-flow fra eiendomsselskapet til eiere.

Artikkelforfatteren er advokat og leder av Næringseiendomsteamet i Wikborg Rein.