Teppebombes av prosjekter

I følge Einar Skjerven i BSA Capital blir kontoret deres teppebombet med muligheter.

– Vi ble nødt til å ansette en person bare for å registrere alle prospektene, ellers risikerte vi å måtte betale dobbelt opp i meglerhonorar. Meglerne har nemlig ikke eksklusiv rett til å selge en eiendom, sier han.

Meglerhonoraret i Tyskland betales av kjøper. I det hele tatt er meglerapparatet mer ustrukturert enn i Norge. Eiendomsbransjen er delvis preget av useriøse aktører, og det er ofte ikke presis informasjon i salgsmateriellet. Grunnboken er heller ikke åpen for innsyn. Kjøpet er ikke rettslig bindende før det er underskrevet av begge parter hos en offentlig Notar som er en uavhengig tredje part.

– Du kan dermed risikere å gå gjennom hele prosessen uten å få kjøpe eiendommen, sier Skjerven.

Transaksjonskostnaden er høy i Tyskland og kan komme opp i ti prosent av eiendommens verdi.

Tar tid

Due Dilligence-prosessen i Tyskland er ofte lettere enn i Norge. Offentlige dokumenter gir entydige svar blant annet i forhold til forurensningsrisiko. Finansiering er en tyngre prosess. Bankvesenet har gammeldagse systemer og kjører lange beslutningsprosesser.

– Det er en ubetinget fordel å handle uten forbehold om egenkapital, sier Skjerven.

I et så stort land er det uformelle kontaktnettet nøkkelen til suksess. Det er også en fordel å ha kunnskap om prosessen for å kunne gjøre det både kjapt og ordenlig.

– Den raskeste kjøpsprosessen vi har hatt tok åtte dager. Det går enda gjetord om dette i Berlin, sier Skjerven.

Tyskland har et relativt høyt skattenivå og Skjerven anbefaler at man hele tiden vurderer strukturen på eiendommene i forhold til dette.

Gmbh

Den mest populære selskapsformen i Tyskland er Gmbh & CO KG, en selskapsform som ikke finne si Norge. Den kan sammenlignes med et kommandittselskap.

– Denne formen er populær fordi den klarer å kombinere fordelene både med partnerskap og med et vanlig AS, sier John Spissøy i Deloitte Advokatfirma.     

I følge Thorstein Bloch, som er Notarius Publicus og advokat i Raupach & Wollert-Eimendorf, er kostnaden ved å etablere et selskap i Tyskland på 500 euro eller 4000 kroner.

– Men det kan ta fire til seks uker å registrere et selskap. Dersom man har det travelt kan man derfor kjøpe et preregistrert selskap