Selgerkreditter i eiendomstransaksjoner – noen huskepunkter

En selgerkreditt er en finansieringsmetode som er aktuell uavhengig av om eiendommen erverves direkte eller gjennom salg av aksjer i et eiendomsselskap, og innebærer at selger gir kjøper kreditt – et lån – for hele eller deler av kjøpesummen. Formålet med selgerkreditten er å lette kjøpers kontantbehov ved å akseptere at kjøper får utsatt betalingsfrist for hele eller deler av oppgjøret, fremfor at kjøpesummen i sin helhet forfaller ved overtakelse.

Selgerkreditter kan være en attraktiv finansieringsmetode da dette gir økt fleksibilitet for begge parter ved å åpne for tilpassede avdragsplaner og betingelser, særlig i et marked hvor mer tradisjonelle finansieringsmuligheter er mindre gunstige eller tilgangen på kapital er mer begrenset. Det er imidlertid enkelte forhold som partene – og da særlig selger – bør ta hensyn til ved etablering av selgerkreditter:

Kjøpers kredittverdighet og forhold til eventuelle øvrige långivere

Selv om finansiering gjennom selgerkreditter kan ha gode grunner for seg, kan kjøpers behov for en selgerkreditt også være et tegn på betalingsutfordringer eller vanskeligheter med å oppnå lån i alminnelige finansinstitusjoner. Før selgerkreditten innvilges, er det derfor viktig at selger innhenter nødvendig informasjon om kjøpers kredittverdighet, herunder nåværende økonomiske situasjon, tidligere betalingshistorikk og ikke minst hvilke sikkerheter som eventuelt kan stilles på hvilken prioritet.

Partene bør videre avklare forholdet til kjøpers eventuelle øvrige långiver(e). Det er ikke uvanlig at låneavtaler oppstiller begrensninger på låntakers mulighet til å pantsette eiendommen, aksjene eller øvrige eiendeler som sikkerhet for andre långivere. Dersom kjøper også skal finansiere deler av kjøpesummen med lån fra bank eller annen ekstern långiver, bør det derfor avklares tidlig i prosessen at dette låneforholdet ikke begrenser kjøpers rett til å avtale selgerkreditten eller stille de sikkerhetene for selgerkreditten som selger forutsetter.

Skriftlig låneavtale

Når det først er avklart at selger kan og vil yte en selgerkreditt, bør partene inngå en særskilt låneavtale som regulerer vilkårene for lånet. Låneavtalen bør utgjøre et vedlegg til kjøpekontrakten, og fortrinnsvis signeres samtidig med inngåelsen av denne. Dersom låneavtalen inngås før overtakelse, bør partene også påse at låneavtalen gjøres betinget av at kjøpekontrakten faktisk gjennomføres. Alternativt kan låneavtalen vedlegges kjøpekontrakten som et utkast som forutsettes signert på overtakelse. I et slikt tilfelle bør gjennomføringen av kjøpekontrakten gjøres betinget av at partene inngår låneavtalen senest samtidig som at transaksjonen gjennomføres. I alle tilfeller bør partene være enige om vilkårene i låneavtalen når kjøpekontrakten inngås.

I låneavtalen bør det avtales om kjøper skal betale renter på selgerkreditten, hvor høy renten skal være, hvordan renten skal beregnes og når rentene skal forfalle til betaling. Videre må det avtales når selgerkreditten (hovedstolen) skal innfris, herunder om selgerkreditten skal være avdragsfri. Det er også hensiktsmessig å innta bestemmelser om mislighold, overdragelse / adgang til debitorskifte, lovvalg og tvisteløsning og eventuelle andre særlige bestemmelser. Videre bør det reguleres hvilken sikkerhet som låntaker eventuelt må stille, og hvilken prioritet slike sikkerheter skal ha. Dersom selgerkreditten skal kombineres med lån fra andre långivere, bør partene som nevnt ha et bevisst forhold til dette, herunder om sikkerhetene for slike lån skal være underlagt begrensninger hva gjelder prioritet og pantebeløp. 

Regulering av hevingsforbehold

Ved etablering av selgerkreditter bør selger også påse at det tas forbehold om hevingsrett i kjøpekontrakten. Bakgrunnen for dette er kjøpslovens og meglerstandardens utgangspunkt om at selgers hevingsrett går tapt idet kjøper overtar aksjene i målselskapet, med mindre selger har tatt lovlig forbehold om at selgers hevingsrett står ved lag etter overtakelse, jf. kjøpsloven § 54 (4). Tilsvarende bestemmelse finner vi i avhendingsloven § 5-3 (4), som vil være rettsgrunnlaget dersom salgsgjenstanden er eiendommen og ikke aksjene i eiendomsselskapet. For at selger skal ha hevingsretten i behold dersom kjøper misligholder sin plikt til å innfri selgerkreditten, bør det derfor, fra selgers perspektiv, påses at et slikt hevingsforbehold inntas eksplisitt i kjøpekontrakten.

Etablering av gyldig sikkerhet

En rekke ulike sikkerheter kan tenkes stilt for selgerkreditter – det kan være pantesikkerheter i ulike eiendeler som eies av kjøper/låntaker eller tredjepart, eller garantier stilt av tredjeparter. En av de vanligste sikkerhetene ved selgerkreditter er pant i eiendommen som omfattes av transaksjonen. Vår erfaring er at det heller ikke er uvanlig at det stilles morselskapsgarantier, pant i aksjene som overdras, fordringspant (factoringpant) eller pant i andre typer eiendeler. For fordringspant, aksjepant og eiendomspant, kan rettsvern for pantet enkelt etableres ved henholdsvis registrering i Løsøreregisteret, melding til selskapet og tinglysing i grunnboken.

Dersom transaksjonen gjennomføres ved kjøp av aksjer, og det skal etableres pant i målselskapets eiendeler som sikkerhet for kjøpers oppkjøpsfinansiering, er det imidlertid viktig å være oppmerksom på at pantet – som den praktiske hovedregel – ikke vil være gyldig med mindre saksbehandlingsreglene i aksjeloven § 8-10 er oppfylt. Dette innebærer i korthet at styret i målselskapet må foreta eller innhente en kredittvurdering av den som mottar den finansielle bistanden, dvs. kjøper. Styret i selskapet skal deretter utarbeide en redegjørelse for bistanden, samt avgi en erklæring om at det er i selskapets interesse å yte bistanden og at kravet til forsvarlig egenkapital og likviditet er oppfylt. Redegjørelsen må videre oppfylle minimumskravene i aksjeloven § 8-10 sjette ledd, hvor det blant annet stilles krav om vurdering av selskapets interesse i å gjennomføre disposisjonen, og de konsekvenser disposisjonen får for selskapets egenkapital og likviditet. Til slutt må redegjørelsen og erklæringen godkjennes av målselskapets generalforsamling, og sendes til Foretaksregisteret, før bistanden ytes.

Det er utarbeidet standardiserte maler for saksbehandlingen etter aksjeloven § 8-10 som er gjort tilgjengelige på hjemmesiden til Forum For Næringsmeglere, og som vi opplever at ofte benyttes i eiendomstransaksjoner. Malene er gode utgangspunkter, men bør ikke benyttes ukritisk da det ofte er behov for særskilte tilpasninger i det enkelte tilfellet.

Artikkelforfatterne er advokat Jenny Mo og advokatfullmektig Marte Try-Gumpen i Næringseiendomsavdelingen til Thommessen.