Thor Olaf Askjer i Norsk Eiendom, Ottar Egset hos Føyen, Einar Frigland hos Huseiernes Landsforbund og Stig Bech/Camilla Solheim hos BA-HR har gjort den redaksjonelle oppdateringen – i nært samarbeid med organisasjonene.
– For å leve opp til vår åpenbare ambisjon om at våre standardavtaler fortsatt skal være markedsledende, har vi på nytt gjort en grundig revisjonsjobb, sier Thor Olaf Askjer.
Leieavtalenes viktigste formål er å regulere risiko mellom partene. Ved en utstrakt bruk av standardavtaler, blir kontraktsposisjonen for alle parter mer forutsigbar, risikoen lavere og prising av leieforhold blir lettere sammenlignbart.
Les også: – Reguleringsprosessene tar for lang tid
Les også: – Regn med høyere leiepriser
Revisjon av samtlige standarderOttar Egset sier man har foretatt en revisjon av samtlige standard leieavtaler for næringslokaler/-bygg.
– Følgende avtaler foreligger i ny, fjerde utgave, sier Egset:
• Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/”som de er” lokaler)o Anvendes der leietaker leier lokaler i et bygg (dvs. ikke hele bygget), og der lokalene overtas i den stand de var ved leietakers forutgående besiktigelse, eventuelt med mindre endringsarbeider.
• Standard leieavtale for næringslokaler (nye/rehabiliterte lokaler)o Anvendes der leietaker leier lokaler i et bygg (dvs. ikke hele bygget), og der lokalene overtas i henhold til en avtalt kravspesifikasjon.
• Standard leieavtale for næringsbygg (brukt/”som det er” bygg)o Anvendes der leietaker leier et helt bygg, og der bygget overtas i den stand det var ved leietakers forutgående besiktigelse, eventuelt med mindre endringsarbeider.
• Standard leieavtale næringsbygg (nytt/rehabilitert bygg) o Anvendes der leietaker leier et helt bygg, og der bygget overtas i henhold til en avtalt kravspesifikasjon.
• Standard barehouse leieavtale for næringsbygg (brukt/”som det er” bygg)o Anvendes der leietaker skal ha ansvaret for alt vedlikehold og utskiftinger, betale eventuell eiendomsskatt og forsikring av bygget og ha skade- og driftsavbruddsrisiko mv. for bygget.
Einar Frigland sier det er foretatt en tilsvarende revisjon av følgende avtale, som oversendes i ny, andre utgave:• Utvidet standard leieavtale for næringsbygg (nytt/rehabilitert bygg)
o Anvendes typisk på større nybyggprosjekter der leietaker skal ha endringsadgang og der man skal benytte dagbot ved forsinkelse mv.
Les også: – Regjeringen bløffer om energieffektivisering
Les også: – Mot nye prisrekorder
Opprydding og presisering– Hva er de viktigste endringene fra forrige utgave?
– Det er i de nye utgavenes punkter 6, 10 og 12 foretatt en opprydding i og presisering av ansvaret for offentligrettslige krav til leieobjektet og den virksomhet som skal drives der, forklarer Stig Bech.
I avtalene for brukte lokaler/brukt bygg er det lagt opp til en valgmulighet for partene med tanke på hvem som skal ha ansvaret for offentligrettslige bygningstekniske krav per overtakelse og i leietiden, herunder krav til universell utforming:
– Det ene alternativet (A) innebærer at leieobjektet leies ut “som det er”, og at utleier ikke er ansvarlig for at leieobjektet er i samsvar med de offentligrettslige bygningstekniske krav som gjelder for leieobjektet. Velges dette alternativet, er det altså leietaker som har ansvaret for at leieobjektet lovlig kan benyttes til den virksomhet leietaker skal drive der, både per overtakelse og i leietiden, sier Bech.
– Det andre alternativet (B) innebærer at utleier per overtakelse og i leietiden skal besørge at leieobjektet er i samsvar med de offentligrettslige bygningstekniske krav som gjelder for leieobjektet, gitt den virksomhet som skal drives der av leietaker. Nye offentligrettslige bygningstekniske krav i leietiden, og som er knyttet til leietakers bruk av leieobjektet, skal imidlertid besørges og bekostes av leietaker.
– I tillegg er det etter selve avtaleteksten tatt inn en forklaring og eksemplifisering av forholdet mellom utleiers og leietakers ansvar for offentligrettslige krav, sier Einar Frigland.
Les også: Har samlet triksene i eget hefte
Les også: Fortsatt fallende ledighet
I leietiden
I avtalene for nybygg/nye lokaler er kun alternativ B lagt inn, mens det i barehouse-avtalen kun er alternativ A. Offentligrettslige krav tilknyttet leietakers virksomhet, og som ikke er av bygningsteknisk karakter, er i alle tilfeller leietakers ansvar.
– Er det gjort noen endringer tilknyttet miljøforhold?
– I forbindelse med utarbeidelsen av grønt bilag til standard leieavtaler besluttet foreningene at det også skulle innarbeides enkelte grønne bestemmelser i selve standardavtalene, sier Egset.
Dette er gjort i de nye utgavene. Blant annet er det bak selve kontraktsteksten lagt inn en tilleggstekst til punkt 4, som kan benyttes dersom partene ønsker å anvende grønt bilag.
Les også: Dette er landets beste eiendomsadvokater
Les også: Leier stadig større lokaler
– Et annet forhold man kan merke seg er at det i punkt 8 i de nye utgavene for lokaler er lagt opp til at eiendommens fordelingsnøkkel skal beskrives i et eget bilag, sier Askjer.
Det vil særlig være behov for dette i tilfeller der fordelingen foretas basert på andre parametere enn en ren arealfordeling.
MVA-justeringer– Hva gjelder merverdiavgift er det også noen justeringer, sier Solheim – som er merverdiavgiftseksperten i gruppen:
– Det er presisert at utleier kan kreve dekket ikke fradragsberettiget merverdiavgift på felleskostnadene fra unntatte leietakere som en del av felleskostnadene. Videre er det i merverdiavgiftsbestemmelsen i punkt 9 lagt inn at leietaker kun skal ha risikoen for utleiers merverdiavgiftstap som følge av regelverksendringer knyttet til leietakers bruk/virksomhet. Utleier har således selv risikoen for regelverksendringer som ikke er knyttet til leietakers virksomhet, eksempelvis reglene om frivillig registrering.
Les også: Nye salgsmaler for forward-salg
Les også: 69.000 kvadratmeter konverteres fra kontor til bolig
– Avslutningsvis kan det trekkes frem at det i punkt 20 er det tatt inn en presisering av at dersom utleier ikke gjennomfører utbedring av mangler som leietaker ikke har utbedret, skal leietaker likevel kompensere utleier for de kostnader som ville medgått dersom utbedring hadde vært foretatt, uavhengig av leieobjektets bruk etter fraflytting, sier Bech.
– Er produktet bra?
– Det viktigste for meglerne er at kontraktene er gode, oppdaterte og praktiske verktøy for partene i markedet, og at de på best mulig vis gir en balansert fordeling av rettigheter og forpliktelser mellom partene – det synes jeg de nye malene gjør. Gode standarder er blitt enda et hakk bedre, avslutter lederen i Forum for Næringsmeglere, Jens Helge Hodne.
