Når kan kommunen vedta midlertidig forbud mot byggetiltak?

Kommunen er gitt myndighet til å endre arealplan for områder og eiendommer gjennom plandelen i plan- og bygningsloven. Behovet for å endre på gjeldende regulering kan springe ut av en rekke forhold, som for eksempel at reguleringsplanen er utdatert eller at utviklingen i kommunen tilsier en annen bruk av arealet.

Lovens utgangspunkt er at en reguleringsplan er gjeldende fra den vedtas til den oppheves av en annen reguleringsplan. Reguleringsplanen får virkning for alle tiltak som skal utføres på eiendommene som omfattes av reguleringsplanen fra den dagen den ble vedtatt.

For å hindre at nye byggetiltak skal vanskeliggjøre prosessen med den nye planen er kommunen i plan- og bygningsloven § 13-1, gitt hjemmel til å vedta midlertidig forbud mot tiltak. Forbudet innebærer at det ikke kan gjennomføres nye tiltak på eiendommene så lenge forbudet varer. Behovet for å vedta et midlertidig forbud mot tiltak utløses gjerne ved at det sendes inn en søknad om tiltak som ikke er forenelig med den planlagte reguleringsendringen.

Tiltak omfattet av tillatelse eller rammetillatelse er beskyttet mot midlertidig forbud mot tiltak

Det midlertidige forbudet gjelder for fremtidige tillatelser. Forbudet får ikke virkning for tiltak der det allerede foreligger tillatelse eller rammetillatelse. At gitte tillatelser er vernet mot et senere midlertidig forbud ble fastslått av Høyesterett i avgjørelsen vedrørende Vassøy Canning (Rt. 2002 s 683).

I Brattskott AS mot Staten (Rt. 2015 s. 413) var spørsmålet om rekkevidden av “tiltak” også omfattet tiltak som var nært tilknyttet tiltaket det var gitt tillatelse til. Det var gitt tillatelse til etablering av teknisk infrastruktur for et boligfelt før kommunen vedtok dele- og byggeforbud. Brattskott AS anførte at tiltaket var utbygging av boligfelt, og at også bygging av boligene var vernet mot det midlertidige forbudet selv om det ikke var gitt tillatelse til disse tiltakene. Høyesterett kom til at det kun er konkrete tiltak det foreligger tillatelse til som er beskyttet.

Når kan kommunen vedta midlertidig forbud mot tiltak?

Grunnvilkåret for at det kan legges ned midlertidig forbud mot tiltak er at plan- og bygningsmyndighetene finner at et område bør underlegges ny regulering

Det er tilstrekkelig at kommunen finner at det er behov for å vurdere reguleringsspørsmålet, og denne avgjørelsen ligger under forvaltningens frie skjønn. Planene om å vurdere området må imidlertid være reelle. Dersom det allerede på tidspunkt for vedtaket er klart at reguleringssaken ikke blir noe av, kommer heller ikke bestemmelsen om midlertidig forbud mot tiltak til anvendelse. Vedtas slikt forbud likevel kan det fort være tale om myndighetsmisbruk.

Det kan ikke stilles krav om at kommunen har gjort seg opp en mening om hva den nye reguleringen bør være. Det er heller ingen forutsetning at reguleringsplanen er gammel. Det kan f.eks. hende at den politiske sammensetningen i kommunen er endret og at det nå er ønskelig å gjøre om tidligere vedtatte reguleringsplaner.

Rettsvirkningen av midlertidig forbud mot tiltak

Et midlertidig forbud mot tiltak gir ikke grunnlag for avslag på innkomne byggesøknader, men vedtaket gir kommunen rett til å suspendere behandlingen av søknaden til det midlertidige forbudet er opphevet. Dersom vedtaket oppheves som følge av ny regulering vil det kunne foreligge grunnlag for å avslå den suspenderte søknaden.

Reguleringsmyndighetene plikter å sette i gang med reguleringsarbeid når det er fattet vedtak om midlertidig forbud mot tiltak. Det er underforstått at reguleringsarbeidet må ha tilfredsstillende fremdrift. Reguleringsmyndigheten har ikke mulighet til å hale ut det midlertidige forbudet ved å trenere reguleringsarbeidet.

Dersom det er stillstand i planarbeidet i mer enn 4 år vil forbudet falle bort med mindre det er gitt forlengelse av fristen. Slik fristutsettelse kan kun innvilges i særlige tilfeller, jf. pbl § 13-3. Det er antatt at kommunen må kunne vise til konkrete grunner til at reguleringsprosessen ikke har vært mulig å gjennomføre med normal fremdrift.

Erstatning?

For utbygger som ønsker å utvikle eiendommen sin vil et byggeforbud være et sterkt inngrep. Dette gjør seg særlig gjeldende der utbygger har innrettet seg etter gjeldende plan, gjerne har gjort investeringer i tråd med denne og ikke har noen grunn til å tro at det er noen problemer knyttet til gjennomføringen av reguleringsplanen. Der reguleringsplanen er av nyere dato vil urimeligheten gjøre seg gjeldende med styrke fremfor dersom reguleringsplanen er av eldre dato. At forbudet er midlertidig og at det er satt frist for varigheten på 4 år vil kunne anses som en mager trøst i disse tilfellene. Dette vil særlig gjelde der ny regulering vil hindre eiers ønskede utvikling, og hvor investeringene i tråd med da gjeldende regulering går tapt.

Erstatningskrav som følge av det midlertidige forbudet vil være vanskelig vinne frem med dersom det ikke kan påvises ugyldighet eller myndighetsmisbruk. De øvrige erstatningsvilkårene må selvfølgelig også være oppfylt, herunder økonomisk tap og adekvat årsakssammenheng.

For de tilfellene der den endrede reguleringen medfører tap for utbygger kan det imidlertid være mulig å få erstatning for tapet som følge av investeringen. I rettspraksis er det utviklet en lære om at tiltakshaver som setter i gang arbeid i tillit til gjeldende reguleringsplan kan kreve erstatning der arbeidet blir forgjeves som følge av at kommunen har endret reguleringen arbeidene er utført etter.