Øystein Myre Bremset og advokatfullmektig Christine Løvf
En nylig avsagt dom fra Høyesterett fastslår at en tinglyst sikringsobligasjon har rettsvern overfor hjemmelshavers konkursbo. En eiendomsmegler ble ansett erstatningsansvarlig for å ha slettet sikringsobligasjonen før skjøtet var tinglyst, med den virkning at konkursboet tok beslag i eiendommen.
Ville spare dok-avgiftDommen ble avsagt av Høyesterett 28. februar 2012, og saksforholdet var at en eiendomsutvikler i desember 2007 kjøpte tre seksjoner regulert til næring, med det formål å få disse omregulert til bolig og bygget om til seks boligseksjoner som så skulle videreselges. Skjøtene på de tre seksjonene ble utstedt in blanco og oppbevart hos eiendomsmegleren frem til kjøperne var klare, og ble således ikke sendt til tinglysing.
Formålet med denne ordningen var at overskjøtingen skulle kunne skje direkte fra selger til de aktuelle kjøperne, uten først å tinglyses på utviklerne. På den måten ville man spare dokumentavgift, noe som kunne brukes ved markedsføringen ved videresalget for å oppnå høyere pris for seksjonene.
Les også: Tapte millionrettsak
Fulgte ikke kontraktenSelger av næringsseksjonene stod dermed fortsatt som hjemmelshaver til seksjonene etter salget. Det ble utstedt en sikringsobligasjon til megler, som ble tinglyst på seksjonenes blad i grunnboken. Sikringsobligasjonen skulle tjene som sikkerhet for den til enhver tid utbetalte del av salgssummen, og skulle slettes når oppgjør mellom partene var avsluttet og skjøtet tinglyst.
Etter utstedt og tinglyst urådighetserklæring besørget imidlertid eiendomsmegleren – i strid med kontraktens ordlyd – sletting av sikringsobligasjonen.I mai 2009 ble det åpnet konkurs i boet til selgeren av de opprinnelige næringsseksjonene. På dette tidspunktet var det fremdeles en boligseksjon som ikke var solgt.
Tapte kjøpesumDenne siste seksjonen ble solgt i juni 2009 for kjøpesum NOK 1,6 million. Ved innhenting av skjøte for overføring av hjemmel til kjøperen, ble man oppmerksom på at selgers bo var tatt under konkursbehandling. Siden overskjøtingen ikke var tinglyst på tidspunktet for konkursåpningen hadde boet tatt beslag i leiligheten. Den innbetalte kjøpesummen var å anse som tapt.
Høyesterett kom til at eiendomsmegleren var ansvarlig for tapet kjøperen hadde lidt ved at leiligheten var beslaglagt av selgers konkursbo.
Sviende meglerblemmeSiden det fremgikk uttrykkelig av kontrakten at slettingen av sikringsobligasjonen først skulle skje når oppgjøret mellom partene var avsluttet og skjøtet var tinglyst med rett prioritet, var det ifølge Høyesterett et klart kontraktsbrudd at obligasjonen ble slettet før dette tidspunktet. I tillegg forelå det et brudd med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven å slette obligasjonen før hjemmelen var overført, slik at kjøperne ble påført risiko for tap.
Les også: Varsler kjempekrav
Dette siste gjaldt selv om eiendomsutvikleren hadde gitt oppdraget om å videreselge leilighetene til en annen megler/advokat. Ifølge Høyesterett kunne ikke dette frita den opprinnelige eiendomsmegleren for ansvaret for å sørge for tinglysing av skjøtene, ved at det stilles særlig strenge krav for at en slik overføring av forpliktelser skal anses foretatt.
Kjøpers erstatning ble imidlertid redusert med en tredjedel, under henvisning til at utbyggerne hadde tatt en bevisst risiko ved å velge å organisere hjemmelsoverføringen med in blanco-skjøter slik at selgeren ble sittende med grunnbokshjemmelen etter salget.
Har rettsvernHøyesterett slår i dommen endelig fast at en sikringsobligasjon har rettsvern også i selgers konkursbo. Rettstilstanden i relasjon til hva som er sikret under en sikringsobligasjon har tidligere vært uklar, men det må nå anses avklart at en slik obligasjon ikke bare beskytter mot rettslige disposisjoner fra hjemmelshaveren, men også overfor hjemmelshaverens konkursbo.
Les også: Her er landets beste eiendomsadvokater
Det avgjørende er, som for øvrige avtalebaserte rettigheter, hvorvidt vilkårene etter tinglysingsloven for tinglysing av slike rettigheter er oppfylt. Om så er tilfellet har forpliktelsene som obligasjonen i henhold til kontrakten skal dekke, rettsvern i hjemmelshavers konkursbo.
Strengt profesjonsansvarDommen bygger videre opp under det strenge profesjonsansvaret som gjelder for profesjonsutøvere etter norsk rett. De plikter en eiendomsmegler har i relasjon til å sikre rettsvern for kjøper ved tinglysingen av et skjøte rekker ifølge dommen langt, og rekker også og fremdeles for de tilfeller der klienten engasjerer en annen eiendomsmegler eller advokat før oppdraget er fullført.
En eventuell overføring av disse forpliktelsene til en annen profesjonsutøver krever klart og skriftlig avtalegrunnlag før eiendomsmegleren går fri for ansvar.
Artikkelforfatterne Øystein Myre Bremset og Christine Løvf er henholdsvis advokat og advokatfullmektig i Advokatfirmaet BA-HR og arbeider spesielt med fast eiendoms rettsforhold
