Portrettet: Pål Ringholm – tallenes tale

Pål Ringholm sender først en tekstmelding om at han er litt forsinket, og så kommer det en ny melding om at han er i femte etasje i Skøyen Atrium – hvor Pensjonskassen for helseforetakene i hovedstadsområdet (PKH) har sitt kontor – om 2 minutter og 40 sekunder. Så spretter han ut av heisen, kommenterer sin prestasjon i forhold til måltallet på 2 minutter og 40 sekunder, og fyrer av sin første korte lattersalve, som han til stadighet omgir seg med.

Ivrig på Twitter

Ringholm er ivrig publisist på twitter, eller X som Elon Musk fant det for godt å kalle det etter oppkjøpet. I profilbeskrivelsen skriver Ringholm at «først kom grafen …, og utover det, vel her gis ingen anbefalinger. Bare egne meninger og tanker på twitter».

Hva er det med deg og grafer?

– Du begynner rett på diagnosen? Lattersalve. Noen samler på mynter og Porscher; jeg samler på grafer. Det er en utrolig fin måte å fortelle en historie raskt og effektivt.

Hvordan startet dette?

– Jeg begynte å føre regnskap over egen økonomi som seksåring. Jeg fikk penger av besteforeldrene mine, men forbruket mitt var begrenset. Jeg arvet også en myntsamling av farfar. Den bestod stort sett av engelske mynter, og jeg var da en ivrig lytter av børsradioen, hvor valutakursene ble lest opp. Jeg skjønte ikke at myntene hadde en annenhåndsverdi. For øvrig er jeg nok påvirket av morfar. Han vokste opp under kummerlige forhold, og sa ofte til meg; den som sparer, han har.

En beskjeden 13-åring

De tre første årene bodde Ringholm på Andøya, hvor han «har alt av slekt», før familien flyttet til Bodø. I oppveksten drev han mye med musikk, og fikk sin første gitar (av sine foreldre) da han gikk i sjette klasse. Den var av det tyske merket Höfner, og kostet 300 kroner. Ringholm hadde ikke råd til gitarforsterker, derfor koplet han den til en gammel radio, og dermed var han i gang. Ikke lenge etter ble band.

I tillegg til musikk spilte han også håndball og fotball. Som 13 åring ble han fotballdommer, noe han holdt på med i hele 8 år,

– Jeg var en ganske beskjeden 13 åring som ble kastet ut i det. Det verste var old boys, for de skjønner ikke at de ikke lenger er gode. Jeg dømte også på nivå tre. Etter hvert hadde jeg fått så mye kjeft, og hørt alle ukvemsordene i Nord-Norge – og det er mange – at jeg ikke lenger var beskjeden. Så det er bare å kaste barna ut i dommergjerningen. Lattersalve.

Måtte skrive 50.000 ord

På Twitter titulerer Ringholm seg som tidligere wannabe forfatter. I fjor sommer ble Ringholms bok «Rik på gjeld» lansert av Hegnar Media, og nylig kom andre opplag.

– Jeg hadde tenkt en stund på å skrive bok. I forbindelse med at jeg byttet jobb, hadde jeg to ukers opparbeidet ferie. Da satt jeg på et loft i Paris i 14 dager. Dette var jo under covid, så det var ikke noe utsvevende liv. Jeg måtte komme hjem med ca. 50.000 ord for at det skulle bli bok. Det ble 49.411 ord, og det må jo sies å være nærme. Jeg gikk 12.000 skritt midt på dagen, og satte meg på en fortausrestaurant og drakk to pils. Resten av tiden var jeg på loftet.

Du burde kanskje ha drukket vin når du først var i Paris?

– Ja, men da hadde jeg ikke kommet tilbake med 49.411 ord. Lattersalve.

Leser 3,5 til 4 timer hver dag

Blir det flere bøker?

– Kanskje. Jeg har en idé, og det frister. Økonomisk sett er det ingen god idé å skrive bok, men du lærer enormt mye selv. Jeg er opptatt av å forenkle språket, og må tenke nøye gjennom alt jeg skriver. Det har en del likheter med å holde foredrag, som du ofte gjør?

– Ja, jeg må strukturere stoffet. Mens jeg prater, skjønner jeg kanskje at jeg burde ha sagt det annerledes. Og da blir det bedre neste gang.

Hva leser du selv?

– Mye fagbøker. Warren Buffet har sagt at han leser 8 timer om dagen. Jeg er ikke helt der, men kanskje på 3,5-4 timer inklusive aviser. Hvis du blir litt klokere hver dag, får du en renters rente effekt på kunnskap. Etter hvert begynner ting å sitte. Jeg har tre generasjoner med lærere bak meg; det har nok med det å gjøre.

Alt er relativt

Lager du grafer selv?

– Ja, for eget formål. Det gir en fin oversikt når vi skal allokere kapital i pensjonskassen, svarer han.

Akkurat mens Estate Magasin møter Ringholm, har PKH en forvaltningskapital på 42 milliarder kroner. Det er 77 pensjonskasser i Norge, og PKH er nest størst etter Equinor. PKHs eiendomsportefølje har en markedsverdi på ca. 4,9 milliarder kroner, og utgjør 12,6 prosent av den totale forvaltningskapitalen, mens målsatt allokering for eiendom er på 15 prosent.

– Eiendomsverdiene er et milliardbeløp mindre enn 1. januar i fjor, da jeg begynte i PKH. Som en del av denne historien la jeg ned forbud mot å kjøpe næringseiendom i Norge, noe vi har vært tro mot med ett unntak. Min stillingsbeskrivelse er å være en kombinasjon av Nancy Reagan og Albert Einstein. Reagan sitt slagord var «Just say no», og her er jeg beinhard. Men så er det viktig å ta med seg fra Einstein at alt er relativt.

Kjøpte i Larvik

Unntaket som Ringholm refererer til, er et kombinasjonsbygg med adressen Rødbølveien 26 i Larvik. Bygget, som sto ferdig i august i år, og har en leiekontrakt på 10 år med NAV Hjelpemiddelsentral Vestfold og Telemark.

– Vi er enige om å ikke si noe om pris, men det er en god leietaker og en lang periode. For oss som er forsiktige, passer denne eiendommen godt.

Er det aktuelt for dere å kjøpe mer?

– Er du desperat etter å selge, er det bare å ringe! Lattersalve. Måltallet på 14 prosent kan endre seg – her er vi tilbake til Einstein; alt er relativt. Vi må se eiendom i Norge opp mot andre investeringsmuligheter. Som jeg sier til folk jeg jobber med, stakkars folk; legg igjen følelseslivet hjemme. Lattersalve.

Fire rente-scenarier

Men så til spørsmålet som borrer seg inn i både iskalde kalkyler og vanlige folks følelsesliv: Hva skjer med renten fremover?

– Det viste seg at økonomers evne til å spå rente er tilnærmet null, men det er lov å synse, derfor vil jeg si at vi står overfor fire scenarier.

– Scenario A er at renten går tilbake til null. Men hvor ofte har de lange rentene vært nede i null de siste 5.000 årene, altså siden Babylons rike? Bare én gang. Jeg tror ikke vi vil se yield på 3,25 prosent igjen.

– Scenario B er det mange tror og håper på, nemlig at inflasjonen kommer ned på 2 prosent igjen og at realrenten går ned. Da kommer kanskje renten ned 1-1,5 prosentpoeng, og da blir det ikke mer verdifall på næringseiendom.

– I scenario C skal renten være høy lenge, og det viser seg vanskelig å få ned inflasjonen. Da vil yielden være på 5-5,5, og det vil fortsatt være verdifall. Det er ganske høy sannsynlighet for dette scenariet, og like sannsynlig som scenario B.

– Scenario D er stagflasjonsspøkelset, altså lav vekst og høy inflasjon. Da snakker vi om en yield på 6 pluss.

– Så oppsummert; utfallsrommet er skjevt. Med det vi tror vi vet i dag om fremtiden, har ikke næringseiendom falt tilstrekkelig i verdi.

Reddet nevnt og rykte

I februar 2007 skrev Ringholm en kronikk i Dagens Næringsliv, der han hevdet at det ville komme en snarlig finanskrise. Han hadde gode kunnskaper om såkalt strukturert kreditt, og i kombinasjon med noen møter han deltok på i London, tenkte han at her var det noe som skurret. På denne tiden var han kredittanalytiker i Swedbank.

– Etter at kronikken kom på trykk, ble jeg kalt de verste ting, men det jeg brydde meg ikke om det etter mine 8 år som fotballdommer i Nord-Norge, sier han.

Men du fikk rett?

– Ja, det ble nesten sånn «jippi» da det ble krise. Lattersalve. Da var mitt gode navn og rykte reddet.

Har tatt to store grep

Hva tenkte du om verdensøkonomien da Russland invaderte Ukraina?

– Vi satt i ukene i forkant og telte tanks. Tallene viste at Russland flyttet så mye militært materiell til grensen, at det så ut som at de skulle invadere. Vi tok våre forholdsregler, og kjøpte blant annet opsjoner, så vi kom helt OK ut av det. Den største driveren vår var imidlertid ikke invasjon, men renter. Jeg har tatt to store grep i PKH; dra ned eiendomseksponeringen og justere rentefølsomheten.

Hva tror du om transaksjonsmarkedet fremover?

– Europa er ned 58 prosent i første halvår, og av dette er 64 prosent kontor. Det er mulig at næringsmeglerne sier at de har mye å gjøre, men det har de ikke. I markedet finnes det sånne som oss i PKH, som er uten et følelsesliv, og så er de de som bare er glad i eiendom, og som vil vise frem eiendomsverdiene, spesielt overfor bankene. Det er mulig at virkelighetsforståelsen til disse vil komme i 2024.

– Så er det enkelthendelser, som da Lehman gikk over ende i 2008. Grunnen til at jeg sier det nå, er at det ikke er usannsynlig at et par svenske eiendomsselskaper kan gå over ende. Dette kan få vesentlige konsekvenser for markedet for næringseiendom – ikke bare i Sverige, men også i Norge, for de har også betydelige eiendomsporteføljer her.

Grafen over alle grafer

Han påpeker at næringseiendom har hatt 30 års medvind med lave kostnader og renter. Men nå ble det veldig mørkt her, så la oss gå tilbake til Ringholms passion for grafer – disse visuelle fremstillingene av informasjon som kan være både veiledende og misvisende.

Hva er favorittgrafen din?

– Det er helt klart sammenstillingen av den norske FIFA-rankingen og den amerikanske funding-kostnaden i en 20-30 års periode. Det er ikke sikkert at Ståle Solbakken bestemmer den amerikanske fundingen, men vi må holde det åpent. Lattersalve.

8 raske

Hva var din første jobb?

– På ungdomsskolen var jeg avisbud. Jeg stod jeg opp i femtida, syklet til Nordlands Fremtid, og var med på å bære aviser fra kjelleren og opp i resepsjonen. Det ga oss to aviser gratis. Deretter var det å finne det beste veikrysset i Bodø. Vi fikk 35 øre per avis – omtrent like dårlig betalt som å være forfatter.

Hva hører du på?

– Progrock og mye gitarbasert musikk. I oppveksten var det en eldre bror av en kompis som hørte mye progrock, som Genesis, Yes og Gong – det gjør jeg fortsatt.

Hva leser du?

– Faglitteratur. Skjønnlitteratur i feriene. 

Hva gjør du på fritiden?

– Hva var det du kalte det? Lattersalve. Nei, det er jobb og familie for oss. Og litt trening. 

Hva irriterer deg?

– Når ting går tregt.

Hva blir du i godt humør av?

– Når Leeds United en sjelden gang vinner. (Fun fact: Ringholm ble topp 100.000 i Fantasy Premier League forrige sesong).

Din beste matopplevelse?

– Ishavsrøye fra Sigerfjord med fransk vin til på hytta til min mor.

Hva er ditt favorittreisemål?

– Det er det samme hvor jeg drar, bare det er Italia. Lattersalve.