Investorene hoppet opp på gjerdet

Det kommer frem i næringsmeglerens markedsrapport for høsten 2022. «Etter mange hyggelige år i markedet for næringseiendom, er dagen kommet for å annonsere at det er bråstopp i transaksjonsmarkedet og de fleste investorene har satt seg på gjerdet», åpner Newsec rapporten med og legger til at spørsmålet alle stiller seg, er hvor lenge de blir sittende på gjerdet.

Det er høy inflasjon, med påfølgende rentepress oppover, som sammen med økte lånemarginer bidrar til bråstoppen i transaksjonsmarkedet. Markedsuro har sendt risikopåslaget i obligasjonsmarkedet oppover, og det er få utstedelser av nye obligasjonslån og lav aktivitet i annenhåndsmarkedet for obligasjoner.

Ifølge Newsec er det mindre utlånsvillighet fra bankene, som også har fått økt sine innlånskostnader. Det er derfor ikke lenger noen fordel med kortere løpetid på banklån og heller ikke lenger like store fordeler med flytende lån.

«Totalt sett er det derfor både vanskeligere og dyrere med tilgang på fremmedkapital i dagens marked sammenliknet med før sommeren. Resultatet er at det nå er et betydelig negativt yieldgap både for flytende og fast referanserente både i bank- og obligasjonsmarkedet», skriver Newsec i rapporten.

Det trøblete markedet for finansiering av næringseiendom har bidratt til at likviditeten har vært lav gjennom tredje kvartal, og Newsec skriver at de aldri har sett så lavt volum gjennom høsten tidligere. Transaksjonene som meldes, er stort sett transaksjoner som har strukket seg gjennom sommeren på grunn av tøffe forhandlinger. Et par transaksjoner i big box-segmentet og dagligvare er unntaket, men Newsec ser både vanskeligere tilgang på finansiering og dyrere finansiering som en del av forklaringen. Innenfor logistikk, er det fortsatt en del transaksjoner innenfor kombi- og industribygg.

Newsec ser nå tydelige tegn til at reprisingen i markedet vil ta lenger tid enn antatt, og setter ned estimatet for volumet for 2022 fra 120 til 100 milliarder kroner, med høyere risiko for at man ender på ned mot 90 milliarder.

«Alt handler nå om hvor raskt det etableres et nytt markedskryss, hvorpå kjøpere og selgere igjen er villig til å forhandle. Per nå synes ofte avstanden å være for stor, med det resultat at transaksjonene ofte faller», skriver Newsec.