– I utviklingsprosjekter av en viss størrelse er det viktig at utbyggeren bruker tid på å finne den riktige strukturen på prosjektet allerede ved kjøpet av eiendommen som skal utvikles. Dette danner grunnlaget for en best mulig gevinst for utbyggeren, sier advokat Hans Henrik Kværne i Arntzen de Besche Advokatfirma.
– Det er mange forhold som må vurderes, særlig knyttet til valg av selskapsform, skatt, tilrettelegging for merverdiavgiftsrefusjon og begrensning av risiko, sier Arntzen de Besche-kollega Eilif S. Koch.
Les også: Spår het høst
Advokatene har omfattende erfaring med utviklingsprosjekter til bolig og næring samt kombinerte prosjekter, både hvor tomten utvikles og konverteringsprosjekter i eksisterende bygninger. Når prosjektene kommer opp på et visst nivå i investering og areal, må utbygger søke en fornuftig organisering for å få en best mulig fortjeneste.
Valg av utbyggingsselskap
– Valg av selskapsform innebærer ulike muligheter for å realisere prosjektet. Dersom det skal investeres betydelige beløp over en periode før inntektene kommer, kan det oppstå skattemessige underskudd som kan nyttiggjøres ved å benytte et deltakerlignet selskap som kommandittselskap eller indre selskap, sier Koch.
Han legger til at disse selskapsformene også gir anledning til ansvarsbegrensning for utbyggeren. Utbygger og investor løper dermed ikke noen risiko ut over selskapskapitalen i prosjektselskapet. For et utbyggersystem, eller en investor, som er i skatteposisjon, vil man da kunne få en rask utnyttelse av fradrag som er mer verdt enn å akkumulere underskudd frem til realisering av prosjektet.
Les også: Staten tapte sak om søksmålsadgang
Les også: Terskelverdiene heves
– Utbyggingsprosjekter medfører normalt behov for å trekke på egenkapital over en lengre periode, samtidig som kapitalbehovet varierer. Også her er kommandittselskaper eller indre selskaper hensiktsmessige, ettersom man relativt enkelt og raskt kan kalle inn egenkapital og dele ut overskuddskapital til investorene ettersom kapitalbehovet endres, sier Kværne. Dette gjør det også praktisk sett enklere å ha med finansielle investorer i tillegg til rene utviklere i prosjektene.
I prosjekter som omfatter både bolig og næring vil det ofte være hensiktsmessig å etablere egne selskaper for hvert formål. Dersom boligene skal selges under oppføring, isoleres risikoen for dette i et eget selskap. Samtidig vil det gi mulighet til å etablere ett eller flere selskaper som eier og leier ut næringslokalene, hvor eventuelt også selskapet kan selges for å realisere gevinst eller bidra til finansieringen. Normalt vil en gevinst ved slikt selskapssalg være skattefri etter fritaksmetoden.
Les også: Ny dom til utleiers fordel
Les også: God momsnyhet trukket tilbake
FinansieringUtbyggingsprosjekter krever mye kapital, og i dagens stramme lånemarked er det viktig å kunne tilby god sikkerhet til banken.
– Dersom man kjøper eiendommen direkte, vil det alltid være mulig å stille denne som sikkerhet for banken. Kjøper man derimot et selskap som eier utviklingseiendommen, er det viktig å være klar over at det kan gjelde begrensninger i pantsettelsesadgangen, sier Koch.
– Eies en utviklingseiendom av et aksjeselskap, gjelder ikke alltid forskriftsunntaket fra aksjeloven § 8-10 for sikkerhet for oppkjøpsfinansieringen, noe som kan gjøre finansieringen vanskelig, utdyper Kværne. Det kan søkes dispensasjon, men praksis fra departementet har vært restriktiv.Har utbygger muligheten, bør man kjøpe eiendommen direkte slik at sikkerheten som tilbys banken er best mulig.
Les også: – Husk avskrivningene
Les også: – Udetonerte skattebomber
Merverdiavgift– Merverdiavgiften utgjør en meget betydelig kostnad i et utviklingsprosjekt. Det er derfor viktig å planlegge for at man i størst mulig utstrekning får løpende refusjon for kostnader til lokaler som skal benyttes i avgiftspliktig virksomhet, eventuelt tilbakegående avgiftsoppgør, sier Kværne.
– Her må man være nøye med formalitetene, ettersom avgiftsmyndighetene forvalter regelverket strengt, legger han til.
– Dersom man lykkes i å inngå leiekontrakter på et tidlig stadium til leietakere som driver avgiftspliktig virksomhet, vil man kunne få fradrag for merverdiavgift for kostnadene relatert til de aktuelle leiearealene. Et vanlig eksempel er at det på et tidlig tidspunkt inngås en leiekontrakt for et parkeringsanlegg som senere skal leies ut, sier Koch, og tilføyer at det for en utbygger har stor likviditetseffekt å få løpende fradrag for merverdiavgift i byggefasen – i motsetning til å få en justeringsrett over 10 år etter ferdigstillelse.
Les også: Vil begrense fradrag for renter
Les også: Formalitet vs. realitet
Kværne påpeker at det er viktig å være oppmerksom på forskjellen mellom på løpende refusjon eller fullt tilbakegående oppgjør på den ene siden og justeringsrett på andre siden.
Sistnevnte innebærer at betalt merverdiavgift refunderes med 1/10 hvert år i 10 år, forutsatt at lokalene benyttes i avgiftspliktig virksomhet.
Førstnevnte innebærer at aktuell merverdiavgift refunderes i byggefasen eller kort tid etter ferdigstillelse, noe som bedrer likviditeten og egenkapitalavkastningen i prosjektet betydelig. Justeringsreglene medfører at endelig refusjon opptjenes over 10 år med bruk til avgiftspliktig virksomhet.
Overdragelse av eiendommen eller en del av denne etter at byggingen har startet kan påvirke mulighetene til å få refundert merverdiavgiften, legger Koch til.
Les også: “Godt snakk” ledet til bindende avtale
Les også: Slik sparte Bertel O. Steen 100 millioner
Retten til tilbakegående avgiftsoppgjør gjelder bare for den som selv har pådratt seg kostnader før frivillig registrering er på plass, og det er da en forutsetning at fakturaene er utstedt direkte til den som søker tilbakegående oppgjør. Den planlagte eierstrukturen i prosjektet bør derfor på plass så tidlig som mulig, slik at også merverdiavgift på kostnader til prosjektering, planlegging og lignende kan refunderes.
Salg av hele eller deler av prosjektet– En fornuftig struktur på utbyggingen gjør det også mulig for utbygger å selge hele eller deler av prosjektet underveis. Dette kan skje gjennom et såkalt forward-salg av en eller flere næringsseksjoner, eller ved salg av selskap som eier et bygg eller egen tomt i prosjektet. Har utbygger vært forutseende og valgt en god selskapsstruktur, vil gevinsten ved salget ofte være skattefri, sier Koch.
Her kan det dreie seg om betydelige beløp i store prosjekter.
Les også: Penger spart er penger tjent
Kværne tilføyer at muligheten til salg underveis i prosjektet vil være en god sikkerhetsventil dersom likviditeten blir vanskelig. Utbygger får da muligheten til å nedregulere byggelånet, og kanskje også ta ut noe gevinst selv.
Les også: Har samlet triksene i eget hefte
Les også: – Konvertering fra næring til bolig er ikke for ferskinger
I dagens marked, med betydelig konvertering av eiendommer fra næring til bolig og stort behov for boligutvikling, er det med andre ord muligheter for utbyggerne til å forbedre sannsynligheten for suksess ved å gjøre en grundig vurdering av prosjektets organisering i en tidlig fase. Setter man i gang uten å gjøre de nødvendige grepene kan spillerommet være mindre, og det kan komme betydelige kostnader som følge av endringer eller salg som kunne vært unngått ved å gjøre de riktige grepene i en tidlig fase.
