Fikk ekstraregning på en halv million kroner etter å ha reist sak for sent

I september 2011 ervervet Kristiansund Boligbyggelag (KBBL) Prosjekt AS flere eiendommer på Draget i Kristiansund for boligutvikling og stiftet Ormtunga Borettslag. Bygningsmassen ble oppført i flere byggetrinn i perioden fra 2011 til 2013. Utførende entreprenør gikk konkurs etter oppføringen.

KBBL Prosjekt AS inngikk kjøpekontrakt med avtale om overdragelse av eiendommene til borettslaget i tre bolker i perioden oktober 2011 til november 2012. Samtlige andeler ble etter dette solgt fra KBBL Prosjekt AS til forbruker, og kjøpekontrakter ble inngått med den enkelte andelseier i perioden fra oktober 2011 til juni 2013.

I juli 2017 innga en andelseier og styret i borettslaget reklamasjon til KBBL Prosjekt AS på manglende fall på terrasse- og carport-tak. Etter undersøkelser foretatt av KBBL Prosjekt AS ble det konstatert motfall på taket. Kristiansund Takservice AS foretok utbedringsarbeider den i august 2018 etter oppdrag fra KBBL Prosjekt AS. I september 2018 ble det varslet fra andelseier at resultatet av utbedringsarbeidet ikke var tilfredsstillende.

I januar 2019 innga advokat Kjell Hermod Visnes på vegne av Ormtunga Borettslag reklamasjon til KBBL Prosjekt AS i forhold til mangel ved tak. Det ble vist til tilstandsrapport fra Obron Nordvest AS av 15. januar 2019, der det fremgikk at det ikke var etablert tilstrekkelig fall på terrasse- og carport-taket. Det fremgår av reklamasjonen at det forelå tilsvarende mangel på samtlige terrasse/carport-tak i borettslaget, og at det derfor var tale om en konstruksjonsfeil. På denne bakgrunn fremmet borettslaget krav om retting.

KBBL Prosjekt AS foretok ny oppmåling av fallet på taket i februar 2019. Etter oppmålingen ble det lagt til grunn at fallet var akseptabelt og saken ble avsluttet. I brev til KBBL Prosjekt AS den i mai 2019 fastholdt borettslaget sitt krav om utbedring. Det ble vist til ny tilstandsrapport fra Obron Nordvest AS, der det var konstatert feil ved samtlige takkonstruksjoner. Det fremgår av rapporten:

Ifølge TEK10 skal tak prosjekteres og utføres med tilstrekkelig fall og avløp slik at regn og smeltevann renner av, og slik at snøsmelting ikke fører til skadelig ising, SINTEF Byggforsk anbefaler fall på minst 1:40 på takflatene og minst 1:60 i rennene, se Byggdetaljer 525.207. Mindre fall gir risiko for stående vann på taket og dermed økt risiko for lekkasjer. Flate tak må sikres mot oppdemming av vann. Oppdemmet vann kan føre til overbelastning av taket, hvis sluk blir tette.

For å etablere tilstrekkelig fall til sluk må terrassegulv rives, taktekking rives, fall etableres under taktekking, nytt belegg legges, nytt spaltegulv for terrasse legges. Viktig å etablere lett tilkomst til sluker for inspeksjon og rensking.

Konklusjonen er at det ikke er tilstrekkelig fall på samtlige tak. Det er også registrert lokalt motfall på deler av taket. Dette fører til at det på enkelte deler at taket blir stående vann hele tiden. Manglende fall øker påkjenningene på taktekkingen og gir større mengder lekkasjevann når det oppstår lekkasjer. Vannlekkasjer skyldes ofte som en følge av tette nedløp slik at vannet demmes opp og renner over tekkingens kanter på tak som mangler overløp. Hull i tekkingen på grunn av mekanisk påkjenning og ising i renner og nedløp.

Kravet ble avvist av KBBL Prosjekt AS i brev i slutten av mai 2019, der det ble vist til at kravet var fremsatt etter reklamasjonsfristens utløp. Ormtunga Borettslag tok ut forliksklage ved Kristiansund forliksråd den i juni 2019. Forliksrådet innstilte behandlingen av saken den 9. september 2019.

Ormtunga Borettslag innga stevning til Møre og Romsdal tingrett den 30. juni 2020 mot KBBL Prosjekt AS med krav om prisavslag/erstatning med 1.218.000 kroner. KBBL Prosjekt AS påstod seg frifunnet.

- Har tapt sin rett

Hovedforhandling ble holdt i september i år. Nylig kom dommen. Møre og Romsdal tingrett skriver i kjennelsen at legger til grunn at borettslaget hadde overtatt samtlige eiendommer den 7. juni 2013. Fristen for foreldelse løper fra dette tidspunkt. Den ordinære foreldelsesfristen på tre år utløp dermed den 7. juni 2016, jf foreldelsesloven § 2.

Pluss

Bonum saksøkte rådgiver for 13 millioner kroner. Oslo tingrett dømte i stedet Bonum til å betale erstatning til rådgiveren (+)

- For skjulte feil/mangler vil foreldelse tidligst inntre ett år etter den dag fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om feilen/mangelen, jf foreldelsesloven § 10. Det ble inngitt reklamasjon for manglende fall på terrasse/carport-tak for Ormtunga 12B fra andelseier og styret i borettslaget den 28. juli 2017, og retten legger til grunn at borettslaget hadde kunnskap om manglende fall på terrasse/carport-tak i borettslaget på dette tidspunkt. Tilleggsfristen på ett år gjelder fra den 28. juli 2017, og utløp den 28. juli 2018. Forliksklage til avbrytelse av foreldelsesfristen ble først tatt ut den 28. juni 2019, det vil si etter utløpet av fristen.

Dette betyr at Ormtunga Borettslags krav mot KBBL Prosjekt AS er foreldet, og at borettslaget har tapt sin rett til å gjøre mangelsbeføyelser gjeldende mot KBBL Prosjekt AS, slår retten fast.

- Saksøkte blir etter dette å frifinne for saksøkers krav om prisavslag/erstatning, heter det i kjennelsen.

I den enstemmige dommen fremgår det at retten dømmer borettslaget til å betale alle sakskostnader til KBBL Prosjekt AS på 537.888 kroner. I tillegg kommer utgifter til fagkyndige meddommere.

Dommen er ikke rettskraftig.