VKKTIG ØKONOMI: Maren Bjerkeng og Mansoor Hussain i Aspelin Reitan Eiendom er opptatt av økonomien i prosjektene.
Foto: Aspelin Reitan Eiendom
Kronikk: Regningen ingen har regnet på
Forslaget til ny kommuneplanens arealdel (KPA) sier lite eller ingenting om hva summen av krav og hensyn betyr for økonomien i prosjektene som skal realisere dem, og hvordan ulike hensyn bør vektes.
Kronikkforfatterne er Maren Bjerkeng og Mansoor Hussain i Aspelin Reitan Eiendom.
Forslaget til ny kommuneplanens arealdel (KPA) har mange gode ambisjoner. Planen vil bidra til å kutte klimagassutslipp, ta vare på natur og vassdrag, sikre grønne lunger og gode uterom, og legge til rette for en by som er god å bo og jobbe i. Det er ambisjoner vi deler, og som eiendomsbransjen i stor grad allerede jobber etter.
Men én ting mangler nesten helt: en vurdering av hva alle de gode tiltakene koster. Planen er tydelig på hva som skal oppnås, men sier lite eller ingenting om hva summen av krav og hensyn betyr for økonomien i prosjektene som skal realisere dem, og hvordan ulike hensyn bør vektes. Uten det regnestykket vet vi heller ikke hva som faktisk er gjennomførbart.
Hvert krav er fornuftig, men ingen har regnet på summen
Det er lett å forsvare hvert enkelt krav i KPA isolert sett. Hvem er imot lavere klimagassutslipp, mer park, trygg avstand til vassdrag eller grundig dokumentasjon? Problemet oppstår når alle kravene legges oppå hverandre i ett og samme prosjekt.
Ta et større utviklingsprosjekt i et av Oslos transformasjonsområder. Det skal oppfylle klimakrav som går lenger enn nasjonalt regelverk. Det er også foreslått en opptrapping i egen forskrift med mål om utslippsfrie byggeplasser. Videre skal det ved regulering av mer enn 40 000 kvadratmeter skal det i tillegg avsettes fem dekar park eller friområde. De fleste prosjekter skal gjennom omfattende plankrav, ofte som del av en felles plan med naboer som har helt andre behov og tidslinjer. Det skal også leveres en lang liste med dokumentasjon tidlig i prosessen, blant annet skal klimagassvurderinger og ombruk allerede redegjøres for ved oppstart. Og det skal forholde seg til høydebegrensninger som i praksis er lite hensiktsmessige, særlig for næringsbygg.
Hvert av disse kravene har en kostnad, enten i kroner, i tapt areal eller i tid. Og tid er også penger: Hvert ekstra år med planprosess betyr et år med rentekostnader og usikkerhet. I sum kan dette i verste fall utgjøre forskjellen på om et prosjekt blir realisert eller blir liggende i skuffen. I «beste» fall går det ut over kvaliteter som er vanskeligere å måle. Det er ikke et hypotetisk problem. Allerede i dag står svært mange prosjekter stille fordi regnestykket ikke går opp. I fjor ble det satt i gang bygging av rundt 1 700 nye boliger i Oslo, under halvparten av det beregnede behovet på nærmere 4 000 i året.
Beredskap: viktig for alle, men hvem tar regningen?
Beredskap viser hvor tydelig dette spørsmålet kommer til å bli. Mange av Totalberedskapskommisjonens anbefalinger fra 2023 handler i praksis om bygg og arealer: tilfluktssteder, robust infrastruktur, forsyningssikkerhet, lagringskapasitet og bygg som tåler mer. Mye av dette er ting eiendomsutviklere kan og må bidra til å løse, fordi det er vi som bygger mye av byen.
Vi er klare til å bidra. Men det er påfallende hvor lite som er sagt om samarbeid med eiendomsbransjen, og om hvem som skal betale for økt sikkerhet. Debatten om tilfluktsrom illustrerer det. I fjor varslet regjeringen at kravet om tilfluktsrom i nybygg over 1000 kvadratmeter skulle gjeninnføres. I sommer snudde regjeringen: I forslaget til ny forskrift, som er på høring til 15. oktober, skal staten bare peke ut enkelte kritiske virksomheter, mens kommunene skal vurdere behovet og planlegge for dekningsrom, typisk i parkeringskjellere. Hvem som eventuelt vil pålegges å bygge dem, er ikke vanskelig å gjette.
Det kan godt være en klok justering. Men det flytter spørsmålet rett inn i kommuneplanen: Hvis Oslo skal sikre dekningsrom for befolkningen, må det finnes arealer under bakken, og noen må bygge, drifte og vedlikeholde dem. Samtidig legger KPA opp til en restriktiv parkeringspolitikk. Da må kommunen også ta stilling til hvordan beredskapsarealene skal finansieres når det ikke lenger er parkering som bærer dem. Det sier planen ingenting om. Å fronte økt beredskap uten en plan for hvordan den skal finansieres, er å gjøre løsningen til noen andres problem.
Beredskap er samfunnets felles ansvar. Når kostnaden legges på enkeltprosjekter, blir den i praksis betalt av dem som kjøper bolig eller leier lokaler i nye bygg, og av prosjektene som aldri blir noe av fordi regnestykket ikke går opp. Det er en lite effektiv måte å finansiere samfunnssikkerhet på.
Gjennomførbarhet bør være et premiss, ikke en ettertanke
Vi mener løsningen er enkel å formulere: Økonomisk gjennomførbarhet bør skrives inn som et premiss i planens formålsbestemmelser, på linje med klima, natur og bokvalitet. I praksis kan det bety at større reguleringssaker skal vise hvordan summen av krav slår ut for økonomien i prosjektet, og hvilke avveininger som er gjort. Planen bør også slå fast at planleggingen ikke skal være mer omfattende enn nødvendig, i tråd med prinsippene i plan- og bygningsloven § 3-1.
Det betyr ikke at kravene skal senkes. Det betyr at de skal veies mot hverandre, og sees opp mot hva som faktisk lar seg realisere og med hvilken kvalitet. Kommunen bør teste summen av kravene på faktiske prosjekter før planen vedtas: Hva koster et typisk kontorbygg, et boligprosjekt eller en transformasjon av et eldre næringsområde med alle KPA-kravene på plass? Og hva skjer med regnestykket dersom beredskapskrav kommer i tillegg? Et slikt regnestykke gjør det lettere for politikerne å prioritere, og for bransjen å planlegge. Her kan dialog med eiendomsutviklere som kjenner problemstillingene på kroppen, gi et godt grunnlag.
Det finnes også grep som gjør planen både bedre og billigere. Klimakrav kan håndteres gjennom nasjonalt regelverk, slik at alle konkurrerer på like vilkår. Parkkravet kan vurderes konkret i den enkelte planen, ut fra hvilket formål det er snakk om og hvilke grøntområder som allerede finnes. Dokumentasjonskravene kan begrenses til det som faktisk er beslutningsrelevant. Og ombygging og bruksendring bør kunne gjennomføres uten at det automatisk utløser plankrav. Ingen av disse endringene svekker ambisjonene, men alle gjør dem mer gjennomførbare.
En plan som skal bygge Oslo, ikke bare vedtas
Oslo har satt seg som mål å bli verdens beste by. Det krever boliger, arbeidsplasser, parker, klimavennlige bygg og en by som er rustet for kriser. Men byen bygges ikke av planer alene. Den bygges av prosjekter som noen faktisk har råd til å realisere.
En kommuneplan som ikke tar stilling til hva den koster, overlater den vanskeligste avveiningen til enkeltsakene, og i verste fall til markedet, som svarer med å la være å bygge. Da får vi verken klimagevinsten, parkene eller beredskapen, og heller ikke verdens beste by.
Ambisjoner uten et regnestykke er ikke en plan. Det er en ønskeliste.
