Utmåling av prisavslag i henhold til avhendingsloven

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Adv.Erling Høyte

En av de vanligste sanksjoner fra kjøpersiden ved kjøp av fast eiendom, også for næringseiendom, er krav om prisavslag på grunn av utbedringer kjøper ser seg nødt til å foreta. Hovedgrunnen til at reglene om prisavslag har fått en slik stor betydning er det faktum at kjøper har et objektivt krav på prisavslag i henhold til avhendingsloven § 4-12 hvis det foreligger mangler. I motsetning til lovens erstatningsregler slipper kjøper å påvise noe ansvarsgrunnlag på selger siden. Foreligger det mangel ved eiendommen, byr prisavslagsbestemmelsene kun på problemer knyttet til utmålingen av det rettmessige prisavslag.

Delt rettI den aktuelle sak for Høyesterett var det enighet blant partene at kjøper hadde pådratt seg omkostninger på kr 180 000,- i forbindelse med utbedring av manglene. Høyesterett delte seg 3-2, og tilkjente kjøper kun kr 75 000,- i prisavslag.

Førstevoterende uttalte at den konkrete fastsettelsen av prisavslag må bero på et skjønn, men at det er viktig å ha for øye at et prisavslag skal sikre balansen mellom ytelsene. Videre uttaler han at etter hans oppfattning var vurderingstema i denne saken om hva som var eiendommens markedsverdi dersom manglene hadde vært kjent. Prisavslaget skal utgjøre den forholdsmessige forskjellen mellom eiendommen i mangelfull og fullverdig stand, avhendingsloven § 4-12 (1). Førstevoterende fant det godgjort at eiendommen ikke under noen omstendigheter ville være verdt under kr. 400 000,- og fastsetter prisavslaget skjønnsmessig til kr. 75 000,-. Som nevnt kan dette se ut som en endring av rettstilstanden.

SkjønnsmessigEn nærmere gjennomlesning av dommen viser at Høyesterett i saken finner det tilstrekkelig bevist at fallet i markedsverdi skiller seg fra utbedringskostnadene, og at det derfor er grunnlag for å benytte den noe mer skjønnsmessige bestemmelsen i § 4-12 (1). I henhold til denne bestemmelsen skal prisavslaget utgjøre det forholdsmessige verdifallet.

En kan så spørre seg om det ikke innebærer store problemer å komme frem til tall som gir uttrykk for en forholdsmessig verdiforskjell mellom en eiendom i mangelfull og rettmessig stand. Høyesterett erkjenner at så er tilfelle, og at en objektiv markedsverdi for en eiendom vanskelig kan fastsettes.

Annen voterende – som var i mindretall ? er av en klar oppfatning at utmålningsreglene i § 4-12 (2) må være hovedregelen ved bedømmelse av prisavslag for at den praktiske Videre anfører hun at formålet med lovens beregningsregler i vesentlig grad er å redusere den usikkerhet som i fulgte av tidligere ulovfestet rett. Det må derfor kreves mye før en forholdsmessig verdireduksjon kan legges til grunn.

DivergensSlik vi forstår dommen er det i realiteten en divergens mellom dommerne hva gjelder kravet til bevis for hva som skal foreligge før ?noko anna vært godtgjort?, jf. avhendingsloven § 4-12 (2). Førstevoterende legger til grunn at det må noe mer enn alminnelig sannsynlighetsovervekt til, men finner i denne konkrete saken grunn til å basere sin vurdering på uttalelser fra forskjellige eiendomsmeglere. Han anser dette tilstrekkelig til å fastsette en skjønnsmessig markedsvurdering. Annenvoterende er imidlertid av den oppfattning at det ikke er tilstrekkelig å konstatere at utgiftene ved en utbedring vil avvike fra en endring i markedsverdien. Det må også ut i fra et objektivt kriterium med rimelig sikkerhet kunne fastslåes hvor stor den forhåndsmessige prisreduksjonen er.

I Agder lagmannsrett av 25. mai 2000, drøftes ikke det rettslige grunnlaget, men retten slår at prisavslaget skal fastsettes til pådratte utbedringskostnader med fradrag for standardheving.

FradragI Agder lagmannsretts dommer av henholdsvis 15. september 2000 og 16. februar 2001 er noe grundigere i sin rettslige argumentasjon. I dommen fra september 2000 uttaler lagmannsretten at det ved vurdering av prisavslagets størrelse må tas ugangspunkt i avhendingslovens § 4-12 (2, men slik at det skal gjøres fradrag for standardforbedringer. I dommen fra februar i år, er lagmannsretten noe mer kategorisk, og slår fast at prisavslag skal fastsettes i henhold til avhendingslovens § 4-12 (2). Også i denne saken ble det besluttet fradrag for standardforbedringer fordi kjøperen ? i henhold til lagmannsretten ? ved utbedringen oppnår en bedre standard enn hun kunne forvente etter kontrakten. I denne sammenheng gir førstevoterendes uttalelse om at det etter hans vurdering er viktig å ha for øye at hensikten ned prisavslag er å sikre balansen mellom partene.

Med grunnlag i ovennevnte gjennomgang, er vi av den oppfattning at prisavslag også for fremtiden – som det klare utgangspunkt – må fastsettes til de kostnader kjøper har pådratt seg ved å få mangelen rettet.