Stille kontroll i over 100 år

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er tale om lange linjer når det gjelder Johannson-familien. Allerede i 1866 startet den første Johan Johannson sin grossistvirksomhet.Grossisten innså tidlig betydningen av sitte på utleieretten til gunstig beliggende butikklokaler. Ved å eie lokalet eller sitte på retten til fremleie bandt man selvstendige kjøpmenn til å handle hos seg. Slik sikret man varestrømmen helt frem til forbrukerne. I dag er det ikke få kvadratmeter butikkareal NorgesGruppen brer seg utover.

Tilstede overalt– Vi har nesten 500.000 kvadratmeter detaljisteiendom. Dette innebærer alt fra 100 prosent eierskap til et begrenset deleierskap, sier Stig Bratlie, direktør for detalj og eiendom. Detaljhandelsporteføljen består av nesten 170 eiendommer. Disse består både av alt fra rene dagligvarelokaler, som Kiwi- og Meny-butikker, og til kjøpesentre, som Rykkinn Senter i Bærum og det nyåpnede Arena Senter i Arendal, som er på 25.000 kvadratmeter.– Der det er areal nok, driver vi også utleie til andre enn dagligvarebutikkene våre. Rykkinn Senter har for eksempel 45 leietagere.Etter å ha kjøpt seg opp bit for bit eier NorgesGruppen nå 100 prosent av Kjøpesenter Holding, som driver ni nær-sentre i Oslo-området. Nærsenterselskapet var i sin tid resultat av fusjonen mellom Lorentzen-brødrenes eiendommer og Wahl Eiendom i Oslo. I dag er familien Lorentzen blant de større aksjonærene i NorgesGruppen.Grossistvirksomheten til Norges-Gruppen foregår gjennom de 10 Asko-lagrene spredt rundt i landet, lageret tilJoh-System på Kalbakken i Oslo samt Møre-grossistene Danckert Krohn og H.I. Giørtz Sønner. Som den sentrale engrosenheten har Joh-System ansvar for den totale logistikkstrukturen til dagligvarekjempen. Grossistlagrene utgjør til sammen et areal på ca. 350.000 kvadratmeter. Ingen i norsk dagligvarehandel har et lagerareal opp mot dette. Gjennom lagrene løper 65 prosent avgrossistomsetningen til storhusholdningsmarkedet og leveransene til NorgesGruppens 1800 butikker, som har 34 prosent av dagligvaresalget til Ola og Kari Nordmann fra Lindesnes til Nordkapp.

”Dolket i ryggen” av Stein Erik HagenPå 1980- og 1990-tallet ble norsk dagligvarehandel stadig mer konsentrert om kjeder. Anførerne i prosessen var herrene Stein Erik Hagen og Odd Reitan. Hagen har Joh. Johannson som grossist til sine Rimi-butikker og får støtte av grossisten til å sikre seg beliggenheter for flere butikker. På begynnelsen av 90-tallet rystes Joh. Johannson. Hagen kjøper dagligvaregrossisten Staff, bryter med Joh-Johannson og bygger opp sin egen grossistvirksomhet. Joh. Johannson mister en av sine beste kunder og et stort antall butikker varene kan løpe gjennom. Nå er det greit å ha utleieretten i en masse butikklokaler. Leiekontraktene gjør det svært vanskelig for kjøpmenn å hoppe over til de nye kjedene til storkjøpmennene Reitan og Hagen. Joh. Johannson arbeider også aktivt i forhold til detaljistleddet på andre måter. Grossisten allierer seg med en rekke selvstendige kjeder, som supermarkedene til Oluf Lorentzen og Jens Evensen. I 1994 etableres NorgesGruppen, landets største gruppe av samarbeidende grossister og detaljister. Eierne av kjedene som nå integreres, får aksjer i den nye giganten.I 2000 slås grossistvirksomheten til Joh. Johannson sammen med butikkene i NorgesGruppen. Fra nå blir det mer struktur på eiendomsvirksomheten.– Etter 2000 har eiendom blitt et eget lønnsomhetsområde. I eiendommene våre er dagligvareenheten fellesnevneren, fremholder Stig Bratlie.Når eiendom skal bidra til å sikre varestrømmen frem til husholdningene, kan det kanskje være fristende å bruke gunstig leie for å holde på dyktige kjøpmenn. Men nei. – Her er det markedsleie overalt og ingen slik ”gulrot”. Den ligger i innkjøpsbetingelser og lignende forhold. – Dere har vel få grunner til å opptre som hushaier overfor kjøpmennene?– Vi har standard leiekontrakter og finner fort det naturlige nivået for leieprisen i et område.

Satser, men ikke som LidlNorgesGruppen kan være villig til å strekke seg langt for å sikre seg en beliggenhet. På Lillestrøm har Stig Bratlie & Co. bygget en kino med syv saler og 114 leiligheter samt noen tusen kvadratmeter næringsareal for å sikre lokaler for Meny Lillestrøm. – Tomtekostnadene var så høye at vi må utnytte grunnen maksimalt.Utviklingen av Lillstrøm-eiendommen foregikk i samarbeid med Fagerstad Utvikling i Oslo der NorgesGruppen eier 35 prosent. Utviklingsselskapet assisterer NorgesGruppen i Oslo-området. – Vi utvikler eiendommer selv der vi kjenner forholdene godt. Andre ganger skjer utviklingen i samarbeid med medeierne, gjerne når de har tatt initiativ til prosjektet.Konkurransen om beliggenheter er knallhard i dagligvarehandelen. Den har ikke blitt mindre hard etter at Lidl trådte inn på banen for et par år siden. Tyskerne er villige til å betale i bøtter og spann for en eiendom der de kan få opp det karakteristiske butikkbygget sitt. – Vi stusser noen ganger på hva Lidl er villig til å gi. De kjøper villaer og bygninger og river. Vi har våre avkastningskrav og kan derfor ikke følge dem på prisgalloppen.– Har dere foretatt sperrekjøp for å komme konkurrenter i forkjøpet?– Ikke som jeg kjenner til.Stig Bratlie kjenner derimot til hva NorgesGruppen har kjøpt og avhendet av eiendom. De siste par årene står spranget fra 33 prosent til 100 prosent i Kjøpesenter Holding sentralt. Når det gjelder salg, har NorgesGruppen etter nyttår deltatt med fem eiendommer fra Fagerstad Utvikling-systemet, de fleste av dem små, ferdig utviklede kjøpesentre, i et syndikat på 21 objekter som Fazenda Securities har tilrettelagt. – Hvilken økonomisk uttelling gav det?– Vi er inne i et godt marked for tiden, vil Stig Bratlie strekke seg til.– Som en dagligvareaktør har dere kanskje ikke det mest aggressive avkastningskravet i eiendom?– Vi er i hvert fall mer edruelige enn det en del av syndikatene opererer med.Fremover vil eiendomsfolkene i NorgesGruppen først og fremst konsentrere seg om å utvikle potensialet der en allerede eier.– Med de prisene som gjelder nå, bør en tenke seg om før en kjøper.

Desentralisert strukturNorgesGruppen har desentralisert sin eiendomsvirksomhet og har ikke etablert noe eget eiendomsselskap som Ica Norge og Reitangruppen har gjort. Hva eiendomsdriften kaster av seg, kan derfor ikke avleses gjennom et offentlig tilgjengelig regnskap. Organiseringen av virksomheten er ikke skjult i samme grad.Eiendomsområdet er inndelt i detalj og engros. På konsernnivå er detaljisteiendom underlagt konserndirektør Tommy Korneliussen og engroseiendom konserndirektør Torbjørn Johannson.– Vi har en styrke i konsernets inndeling i ti regioner. Hver regionsdirektør er ansvarlig for eiendomsdriften i sin region, noe som gir oss en nærhet til det lokale markedet, fastslår Stig Bratlie.