-Selger er ansvarlig

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

TEKST: RUNE JOHANSEN

Administrerende direktør Arne Støbakk i Norges Takseringsforbund sier at dette er en dom som bare stadfester rettspraksisen slik den alltid har vært. Han legger til at Høyesteretts-dommen viser at selger ikke kan kreve begrensninger i sitt ansvar overfor kjøper, selv om det er snakk om mangler takstmannen har oversett.– Det som ikke kommer like godt frem i avisoppslagene i etterkant av dommen, er at selger kanskje har en god sak overfor takstmannen. Vel og merke dersom takstmannen har gjort en feil som fører til økonomiske belastninger overfor selger, sier Støbakk. Hans råd til boligselgere er altså å saksøke takstmannen hvis de mener at han har gjort en klandreverdig jobb.

Ta forhåndsregler– Dette er en dom som stadsfester rettspraksisen slik den har vært. Det som er situasjonen er at forholdet mellom selger og kjøper reguleres av avhendingsloven. Den pålegger selger om å informere kjøper om boligens tilstand. Takster og tilstandsrapporter er derimot ikke regulert gjennom avhendingsloven, sier Støbakk.Dette skaper grobunn for konflikter og mange misforståelser. Det er spesielt to forhold som gjør ansvarsforholdet komplekst.– Tilstandsrapporten vil avdekke de fleste feil og mangler. Men det vil stadig være ting som takstmannen – innenfor rimelighetens grenser – ikke har muligheter for å avdekke. Derfor ber vi selger om å ta sine egne forhåndsregler. Eierskifteforsikring er et godt supplement til tilstandsrapporten, opplyser Arne Støbakk.

Reduser risikoenHan legger til at et annet viktig forhold er at takstmannen kan gjøre feil.– Dersom takstmannen gjør en feil og overser mangler ved boligen som skal selges. Kan du da forvente at selger skal kunne informere kjøper om manglene? – Det kan du selvfølgelig ikke, men som selger står du ifølge avhendingsloven likevel som ansvarlig! Da må du som selger gå på den som har feilet, altså takstmannen, konkluderer Støbakk.– Alt springer ut fra en streng avhendingslov. Den risikoen må selger sørge for å redusere på en eller annen måte. Hvis rådgiveren selger leier inn gjør en feil, er det rådgiveren selger må søke erstatning fra. Takstmenn og rådgivere som utarbeider en tilstandsrapport står til ansvar overfor oppdragsgiver dersom han gjør en feil, sier Støbakk. Ansvaret er be-grenset oppad til det tap oppdragsgiver lider.Advokater NæringsEiendom har pratet med er av en annen formening. Rådet er at selger ikke skal ta tilstands-rapport på boligen, men selge boligen i den stand den er, og samtidig sørge for å ha eierskifteforsikringen i orden.

Økonomisk ansvarDaglig leder Hans Jakob Hansen i OPAK sier at det hviler et betydelig økonomisk ansvar på den som utfører en takst eller en tilstandsrapport.– Høyesterettsdommen endrer ikke på dette faktum, konkluderer Hansen.I denne saken sier dommen i Høyesterett at det er selger som står ansvarlig – fordi det er han som har engasjert takstmannen.– Det forhindrer ikke selger å gå til sak mot takstmannen hvis selger mener takstmannen har gjort noe galt, sier Hansen. – 80 prosent av de sakene vi får inn fra kjøp og salg av bolig kunne vært unngått hvis det hadde vært gjort en grundig nok tilstandsrapport som grunnlag for overdragelsen. Alt faller på den som utfører tilstandsrapporten. Derfor er det svært viktig at de som utfører slike oppdrag har god kompetanse og en forsikring som kan dekke opp om eventuelle søksmål, sier Hansen.

Andre regler for næringseiendomI motsetning til vanlig forbrukerkjøp av boligeiendom kan man imidlertid ved salg av næringseiendom fravike avhendingsloven, og på den måte redusere deler av reklamasjonsrisikoen.– For at avvik skal være avtalt må selger allerede i og under prisforhandlingene og før eventuelle tilbud aksepteres, passe på at de kontraktsforutsetninger selger ønsker fremkommer. Ved å spesifisere i salgsprospektet at avhendingslovens siste paragraf 3-9 siste punktum fravikes, kan selger fravike ansvaret for eventuelle skjulte feil. Da vil kjøper bære enhver risiko, sier advokat Stig L. Bech i advokatfirmaet Wikborg, Rein & Co.For at denne type ansvarsfravikelse skal tillegges virkning, bør det stå i kontrakten at det ved beregning av kjøpesummen er tatt hensyn til risikoforskyvningen.Selger har også muligheten til å minske risikoen når det gjelder even-tuelle manglende opplysninger, samt uriktig informasjon gitt av andre enn selger selv, og som selger ikke hadde forutsetninger til å vite om. Da må selger opplyse at tilstandsrapporter er ment som opplysninger til kjøper, og at avhendingsloven fravikes slik at ikke selger står ansvarlig for uriktig informasjon i rapporten.Erfaring viser at de fleste kjøpere er villig til å akseptere enkelte endringer i forhold til avhendingslovens utgangs-punkt.

Dette er saken:Saken som til slutt havnet i Høyesterett har sin bakgrunn fra Hong van Nguyens kjøp av en tomannsbolig i Skien i 1997. Eiendommen ble overtatt i samme stand som den var ved besiktigelsen.En takstmann hadde utarbeidet en tilstandsrapport som inneholdt eiendomsdata, byggvurderinger og kostnader ved utbedring. Mekler ga på vegne av selger denne rapporten videre til Nguyen.I ettertid fant Nguyen at tilstanden på boligen var i atskillig dårligere stand enn det som kom frem av tilstandsrapporten fra takstmannen. Det ble blant annet avdekket råteskade ved et vindu, lekkasjer fra sluk og sprekker i utvendig murpuss.Nguyen konfronterte selger med feilene som var avdekket og krevde prisavslag slik at han kunne utbedre skadene. Selgeren på sin side viste til takst-mannens vurderinger og nektet selv ansvar.Nguyen fremmet saken for rettsapparatet. Skien og Porsgrunn dømte selger til å betale kjøper 63.000 kroner. Nguyens anket imidlertid saken videre til lagmannsretten, med krav om prisavslag på 250.000 kroner. Under saksforberedelsen utvidet han kravet til å gjelde heving, erstatning og subsidiært prisavslag med inntil 700.000 kroner. Lagmannsretten dømte selger til å betale Nguyen 125.000 kroner.De fant at selgeren i dette tilfellet måtte identifiseres med takstmannen som hadde utarbeidet tilstandsrapporten. Selv om selger hadde arvet boligen, og aldri bodd i huset.Selgeren og hans prosessfullmektig, advokat Jan Erik Granmo, anket saken til Høyesterett som nylig har avklart ansvarsforholdet mellom takstmann og selger.Domstolen opprettholdt lagmannsrettens fastsettelse av prisavslag.