Hovedregelen i norsk avtalerett er at det ikke gjelder noen formkrav ved inngåelse av avtaler; muntlige avtaler er like bindende som skriftlige avtaler. Høyesterett har i flere saker uttalt at partene blir bundet til en avtale når det foreligger enighet om «vesentlige punkter i en avtale», uavhengig av om enigheten er nedskrevet i en skriftlig, underskrevet kontrakt eller ikke.
Det innebærer at det kan oppstå uklarheter med hensyn til når partene er bundet til en avtale, og særlig ved kompliserte, langvarige forhandlinger kan man risikere å bli ansett som bundet av en avtale, uten selv å være oppmerksom på at forhandlingene har nådd et slikt stadium.
Les også: Skattesmell i lagmannsretten
Les også: Boligkjøper parkerte entreprenør
Signeringsforbehold
For å unngå den usikkerheten som hovedregelen innebærer har det internasjonalt, og særlig med angloamerikanske partner, vært vanlig med et signeringsforbehold. Det har også blitt noe vanligere i norsk næringsliv at partene i en forhandling tar uttrykkelige forbehold om at en avtale ikke er bindende før den er undertegnet av begge parter; såkalte signeringsforbehold.
Det aktuelle saksforholdet
Et slikt forbehold ble tatt i forbindelse med forhandlingene om mulig kjøp av Strømstad Marina i Sverige i 2010/2011.
Den aktuelle kjøperen skrev i en e-post tidlig i forhandlingsprosessen at han ville gå videre med forhandlingene, men at de skulle skje «under den forutsetning at ingen av partene har krav mot den annen dersom forhandlinger ikke fører frem til en signert avtale».
Partene fortsatte forhandlingene i de påfølgende månedene, uten at forbeholdet ble tatt opp igjen. Det ble holdt møter mellom partene og utarbeidet en rekke avtaleutkast, der man etter hvert kom til enighet om nærmest alle detaljene knyttet til kjøpet. Avtaleutkastene ble gjennomgått av partenes advokater, og kjøperen gjennomførte også en due diligence(dd) av selskapet.
Les også: Boplikten kan bli historie
Det siste og endelige avtaleutkastet forelå nesten ett år etter at kjøperen hadde bestemt seg for å gå videre med forhandlingene, og det endelige avtaleutkastet ble signert av selgeren.
Kjøperen bestemte seg imidlertid for ikke å signere kontrakten og trakk seg fra handelen. Selgeren reiste sak mot kjøperen med krav om at han skulle pålegges å betale kjøpesummen mot overtakelse av 70 % av aksjene i Strømstad Marina AB i henhold til det siste avtaleutkastet.
Les også: Slurv gir skattesmell
Les også: Må betale for heis de ikke bruker
Høyesterett satte foten ned
Lagmannsretten kom til at kjøperens signeringsforbehold hadde falt bort, og han ble dømt til å betale kjøpesummen.
Høyesterett derimot, kom i forrige uke til at signeringsforbeholdet innebar at det ikke var inngått noen bindende avtale, og at den kjøperen måtte frifinnes.
Les også: Gode råd i dårlige tider
Klarhetskrav
I den nærmere begrunnelse for frifinnelsen oppstilte Høyesterett et klarhetskrav; dersom et signeringsforbehold skal innebære at partene er ubundet frem til undertegning av en avtale kreves det at signeringsforbeholdet uttrykkes såpass tydelig at «motparten ved vanlig oppmerksomhet og aktsomhet kan forstå at det er stilt et slikt vilkår». Og jo lengre ut i forhandlingene man er kommet, desto klarere må signeringsforbeholdet være.
Signeringsforbeholdet i den aktuelle saken tilfredsstilte dette klarhetskravet.
Les også: “Godt snakk” ledet til bindende avtale
Les også: – Gå ikke i forliksrådsfella
Signeringsforbehold kan anses som bortfalt
Høyesterett åpnet imidlertid for at det kan forekomme tilfeller der et slikt signeringsforbehold må anses som bortfalt, men at dette i så fall krever «klare holdepunkter». I den aktuelle saken ble det ikke ansett som tilstrekkelig for bortfall at signeringsforbeholdet ikke ble gjentatt i avtaleutkastet, at det var enighet om nærmest alle avtalens detaljer, og at den potensielle kjøperen foretok en kvalitetssikring av avtaleutkastet.
Heller ikke den omstendighet at den aktuelle selgeren hadde innrettet seg på at det var oppnådd enighet om avtalevilkårene var tilstrekkelig for bortfall av signeringsforbeholdet. Likevel skal man merke seg en interessant detalj i Høyesterett sin avgjørelse:
Høyesterett legger til grunn at selgeren i den aktuelle saken ikke har foretatt «innrettelseshandlinger ut over det som er en naturlig del av en forhandlingsprosess», og «[i] en slik situasjon er forbeholdet klart ikke bortfalt». Dette kan man lese som at Høyesterett åpner døren på gløtt for at et signeringsforbehold eventuelt skal anses som bortfalt dersom en part har foretatt innrettelseshandlinger ut over det som er en naturlig del av en forhandlingsprosess.
Les også: Mor må betale for datter
Les også: Kostbar forurensning
Les også: Grunneier ansvarlig for leietakers miljøsynder
Stor rekkevidde
Oppsummert illustrerer Høyesterettsdommen at et signeringsforbehold – dersom det er klart nok kommunisert til den annen part – har en svært vid rekkevidde. Dersom et slikt signeringsforbehold tas, for eksempel i en e-post helt i starten av en forhandlingsprosess uten at det følges opp i den videre prosessen, kreves det at partene signerer avtalen for at man skal være bundet.
Videre illustrerer dommen hvor viktig det er å være oppmerksom på om en part tar et slikt forbehold under forhandlingene. Partene risikerer da at det ikke kommer i stand noen avtale selv etter omfattende forhandlinger og dd, uten at man får erstattet utgiftene man har pådratt seg i forbindelse med forhandlingene.
Les også: Staten tapte sak om søksmålsadgang
Les også: Terskelverdiene heves
Når det er sagt innebærer slike signeringsforbehold også flere fordeler for forhandlingspartene. Man vil som nevnt unngå usikkerhet knyttet til når man er avtalerettslig bundet, og partene i en forhandling vil kunne foreta en konsekvensvurdering av forhandlingsresultatet før man velger å binde seg. Det er dels på denne bakgrunn at det er vanlig å se slike signeringsforbehold i internasjonale kontrakter.
Jørgen Lindboe er assosiert partner i Advokatfirmaet Haavind AS. Matias Bugge er advokatfullmektig i Advokatfirmaet Haavind AS. Begge jobber i firmaets eiendomsavdeling
