Overvurdert i Stavanger og Trondheim

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Entra har nettopp offentliggjort sin årsrapport for 2015. NE nyheter skrev mandag om lederlønningene i selskapet. Men Entra har også en detaljert oversikt over markedsverdiene, markedsleiene og ledigheten i de ulike områdene selskapet er representert.

I tabellen under har vi gjengitt gjennomsnittlig markedsverdi for eiendomsmassen i de ulike områdene, tolv måneders løpende leieinntekter per kvadratmeter og antatt markedsleie per kvadratmeter. Det er altså Entra selv som er kilden til opplysningene.

50 prosent i OsloEntra har som tabellen viser drøyt 514 000 kvadratmeter med eiendomsmasse i Oslo, av en total portefølje på 1 005 000 kvadratmeter. I Oslo ligger den løpende tolvmåneders leien i gjennomsnitt på 2076 kroner per kvadratmeteren. Det er marginale 11 kroner høyere enn det som er vurdert til antatt markedsleie.

Gitt at Entra har rett i sine vurderinger, er det derfor ingen stor nedside i Oslo, slik markedet fremstår nå. I Sandvika, der Entra faktisk eier 100 000 kvadratmeter, vurderes markedsleien til 1274 kroner kvadratmeteren, og det er identisk med løpende leie.

Snittnivået i Sandvika kan synes svært lavt, ettersom toppnivået i området vurderes til en del over 2000 kroner kvadratmeteren, lokaler av mer normal standard til 1600-1800 kroner kvadratmeteren.

Tre større utslagI Drammen ligger løpende leienivå en 50-lapp over antatt markedsleie, men så kommer de tre store regionbyene med de største utslagene. I Bergen mottar nå Entra i gjennomsnitt 1492 kroner per kvadratmeteren, mens antatt markedsleie for porteføljen er vurdert til 1605 kroner. Tallene til Entra i Bergen vil bli påvirket når MediaCity er helt oppe og står.

Entra er store i Trondheim, med en portefølje på over 117 000 kvadratmeter, og her kan det være nedside. En løpende gjennomsnittsleie på 1516 kroner kvadratmeteren er over hundre kroner mer enn estimert markedsleie.

Og ikke overraskende er det en potensiell nedside også for Stavanger, med respektive 1750 kroner kvadratmeteren vs. 1661 kroner. Håvard Bjorå i MSCI mente for tre uker siden at det på kort sikt var negativt potensial for leieprisene i stort sett alle segmentene utenfor Ring 1 i Oslo. Men Entra har ikke mye forfall i 2016.

Må reforhandles5,2 prosent av Entras leieinntekter har ifølge årsrapporten forfall innen ett år og må derfor reforhandles. Det tilsvarer kontrakter for 82 millioner kroner av totale inntekter på nærmere 1,8 milliarder. Kontraktsleie for 740 millioner kroner (41,4 prosent) har forfall mellom 1 og 5 år, 464 millioner (26,0 prosent) mellom 5 og 10 år frem i tid. Totalt vurderes løpende leie bare å ligge 22 kroner over antatt markedsleie, 1768 kroner vs. 1746 kroner per kvadratmeter.

Vi ser ellers av tabellen at Entra har en gjennomsnittsverdi for sin Oslo-portefølje på 34 076 kroner kvadratmeteren, som tilsvarer en markedsverdi på 17,53 milliarder. Nest høyest scorer Stavanger-porteføljen med 26 290 kroner kvadratmeteren, fulgt av Drammen med drøyt 24 000 kroner og Sandvika marginalt foran Bergen.

5 prosent ledighetNår det gjelder utleiegrad (ikke med i tabellen), lå denne ved årsskiftet på 95,0 prosent, med andre ord utgjorde ledigheten 5,0 prosent. Oslo-porteføljen hadde en ledighetsgrad på 4,2 prosent og står altså for drøye halvparten av arealene i porteføljen.

Høyest ledighet hadde Drammen med 10,3 prosent og Sandvika med 9,9 prosent. Antall utviklingsprosjekter og fasen disse befinner seg i, er typisk noe som påvirker ledighetsgraden. Det har vi sett tydelig eksempel på i Norwegian Property.

Entra-porteføljen

OmrådeArealVerdiLøpende leieMarkedsleieOslo514 53234 07620762065Sandvika100 04721 69312741274Drammen70 81424 02415141466Bergen57 11921 04214921605Trondheim117 18620 54615161408Stavanger78 92126 29017501661Kristiansand45 15813 46411101069Annet21 38410 65010901181Totalt1 005 16227 78217681746

Kilde: Entras årsrapport/NE nyheter