Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
– Bare solskinn i vente Christian Ringnes i Eiendomsspar klarer ikke se noen mørke skyer på eiendomshimmelen. – Nå er det bare solskinn i vente. En ledighet som er på vei nedover gir mangel på arealer i attraktive områder som Sentrum og Vika. Jeg tror vi får se leiepriser på godt over 3.000 kroner pr. kvadratmeter. Det er mange selskaper som vokser og trenger plass, sier Ringnes til Næringseiendom. Den profilerte eiendomsinvestoren tror også at trenden med stadig stigende prisforskjeller mellom de mest attraktive områdene og områder som Nydalen bare vil bli forsterket. Mens økt sysselsetting og sterk vekst i Oslo-bedriftene bidrar til at etterspørselen stiger, holdes tilbudet av kontorlokaler i sjakk. – Det kommer ikke så mange nybygg ut i markedet i 2007. Jeg forventer ikke en veldig stor ferdigstillelse av nye bygg før i slutten av 2008 eller 2009. Han mener samtidig at investorene tar friske investeringsbeslutninger. – Det investeres som om en del av de positive tingene har skjedd allerede, sier Ringnes. – Hvis du skulle investere i næringseiendom nå, hvor ville du ha satset? – Alt fremstår som veldig dyrt, så hva som er best å investere i er vanskelig å si. Nå er mange ikke-tradisjonelle eiendomsinvestorer som fond inne, og det er blitt en veldig fart i packeteeringen i eiendom. – Betyr det at det kan være en god idè å selge seg ned fra næringseiendom nå? – Spørsmålet er hvor skal du plassere pengene dine i stedet for i eiendom. Banken er ikke forlokkende med en rente på 3 prosent og obligasjoner er ikke gunstig med stigende renter. Aksjemarkedet har allerede steget veldig mye, så det er ikke mange fristende alternativ, sier Ringnes.
Spår 4.000 kroner meteren Interessen for næringseiendom eksploderte i fjor blant investorene og det var stor jubel på Oslo Børs da den nye giganten Norwegian Property debuterte på Oslo Børs til kurser omtrent 10 prosent over emisjonskursen. Siden har Faktor Eiendom tatt steget mot børsen, og selskapet Northern Logistic Property følger etter i løpet av første halvår i 2007. Den store børsentusiasmen har også fått meglerhusene interessert i næringseiendom, og aktørene Næringseiendom har snakket med er enige om at markedet skal videre opp. Aksjestrateg og analysesjef Peter Hermanrud har drevet med eiendomsanalyser til og fra siden 1989, i Elcon, Vital og First Securities. Den siste store eiendomsanalysen har han jobbet med i godt over tre år. Selv om leienivået nå har steget kraftig, spår Hermanrud fortsatt gode tider for utleierne. – Vi ser for oss en fortsatt fallende ledighet og stigende leiepriser for kontoreiendommer i Oslo. Vi tror leieprisen kan komme til å øke kraftig for de beste lokalene og det er ikke vanskelig å se for seg 4.000 kroner kvadratmeteren i leie for prestisjelokalene, sier Hermanrud. – Hvorfor skal prisene såpass mye opp? – Det er tilbud og etterspørsel som driver dette. Etterspørselen drives av en meget sterk norsk økonomi og rekordhøy lønnsomhet i næringslivet. Samtidig bygges det fortsatt svært lite nytt. Kampen om de beste lokalene presser prisene oppover, sier Hermanrud. Ifølge Hermanrud utgjør leiekostnadene en mye lavere andel av bedriftenes kostnader enn tidligere, noe som gjør at evnen til å by opp for å sikre seg gode lokaler er god. Leiene for de beste lokalene er lave i Norge sammenlignet med mange andre land. Relativt sett lave kontorpriser og høye boligpriser gjør at det heller bygges ut nye boliger enn kontoreiendommer, noe som gir en lav forventet tilbudsvekst i tiden fremover.. – Vi tror at yieldfallet vil stoppe opp, og at yielden kan komme til å stige litt igjen, sier Hermanrud, som viser til at de korte rentene vil stige kraftig, noe vil kunne trekke de lange rentene med seg oppover. Peter Hermanrud tror det fortsatt vil bli gjennomført en rekke transaksjoner i eiendomsmarkedet. – Fondsaktørene vil fortsatt være kjøpere, nesten uansett hva som skjer. Tegningene i nye fond er en funksjon av historisk eiendomsavkastning, og den er jo god. Men det kan bli færre “single purpose”-selskaper som er satt opp for å kjøpe en enkelt eiendom. Disse selskapene er ofte avhengig av høy yield i forhold til renten for å få regnestykkene til å gå opp. Stiger de lange rentene, blir det dermed færre slike prosjekter, sier Hermanrud.
– Ikke dyrt Carl Erik Krefting var en av landets mest kjente forretningsadvokater før han hoppet av og begynte som eiendomsinvestor. Nå råder Krefting, sammen med partnerne Hans Petter Krohnstad og Runar Vatne, over eiendomsverdier på hele 2,2 milliarder kroner gjennom selskapet Søylen Eiendom. Optimismen er stor foran 2007, noe som kan bety at leietakerene som skal inn i nye lokaler må ut med mer i husleie. – Jeg er rimelig overbevist om at leieprisene vil gå opp i 2007. Norsk økonomi går veldig bra, samtidig som det flyttes stadig flere arbeidsplasser til Oslo. Det bygges ikke nok nytt til å demme opp for den sterke etterspørselen, sier Krefting til Næringseiendom. Han mener at leieprisene på kontorbygg i Oslo slett ikke er dyrt ennå. – Det nominelle kronenivået på leieprisene er faktisk på samme nivå som i 2000. I fjor ble det gjennomført en rekke transaksjoner i eiendomsmarkedet, og store aktører som Norwegian Property forsynte seg grovt av de mest attraktive eiendommene. – Det er en stor fordel at vi får en konsolidering og at aktørene blir større. Det som alltid har drept leiemarkedet har vært at mange små aktører med få bygg er blitt tvunget til å leie ut til for lave priser av frykt for at lokalene blir stående tomme, sier Krefting. Han tror at færre og sterkere aktører på eiersiden vil kunne ha mer is i magen og dermed bidra til mer stabile og høyere leiepriser. – Større sentrering av eiendomsmassen gjør at eiendommene blir samlet på færre hender. Det er positivt for leieprisene, sier Krefting. Nå venter den tidligere advokaten at områder som ikke har hatt like stor prisvekst som prestisjelokalene i Sentrum vil løfte seg. – Vika er jo så godt som fylt opp. Jeg håper og tror at en del randsoner som for eksempel Bryn kommer i 2007. Men jeg våger ikke driste meg til å komme med noen spådommer. Det er mye forskjellige eiendommer. Vika er lettere å sette pris på enn områder som Bryn hvor ting som nærhet til T-banen spiller inn på leienivået, sier Krefting. Carl Erik Krefting venter at den utenlandske aktiviteten i Norge vil fortsette. – Norge er et veldig spennende land å investere i. Vi er inne i en høykonjunktur og økonomien er ekstra sterk som følge av oljevirksomheten. Det gjør at vi blir et spennende land å investere i fast eiendom i for utlendingene, sier Krefting.
– Hvilke prestisjelokaler? Prognosesenteret er blant de ledende på markedsanalyse av bygg- og eiendomsmarkedet i Norge. Adm. direktør Bjørn Erik Øye ser videre oppgang i markedet i 2007. – Det koker i norsk økonomi og utsiktene for 2007 er strålende, til tross for en forventet renteoppgang. Ved utgangen av året ventes NIBOR-renten å være 4,5 prosent, og det er noe vi tåler. Konsekvensene av rekordhøy sysselsetting og optimisme bør slå positivt ut i eiendomsmarkedet, sier Øye til Næringseiendom. – Hvor stor oppgang i leieprisene kan vi vente oss? – Jeg tipper mellom 5 og 10 prosent, avhengig av beliggenhet. Det er ingenting i økonomien som skulle tilsi et fall. Leieprisene varierer, og vi får et større skille mellom de lokalene som har god og de som har dårlig kvalitet. Det er bra, men det foreligger dessverre altfor dårlig statistikk. Jeg er skeptisk til statistikken som legges til grunn. Det er for mye synsing i tallene. Jeg skulle gjerne ha sett en helhetlig statistikk, med vekting av de ulike områdene, sier en engasjert Øye. Han begynner nesten å le når temaet penses inn på prisutviklingen til prestisjelokalene. – Hvilke prestisjelokaler? Oslo har egentlig ikke noen prestisjelokaler, slik vi finner i London, Stockholm og København. I europeisk sammenheng har ikke Oslo noen områder med skyhøye leiepriser. Det er gledelig at det blir et større skille i prisene, men vi har ikke de skillene som vi ser i andre byer ennå, sier Øye.
80-tallet igjen? Analysehuset OPAK skriver i sin siste prisstigningsrapport at ”alle signaler tyder på at leiemarkedet fortsatt er på vei oppover”. Men seksjonsdirektør Fredrik Sverdrup Dahl er usikker på hvor lenge det gode markedet varer, og skiller seg dermed fra mengden som spår kraftig oppgang. – Jeg tror vi skal være litt forsiktige med å spå. Vi som har opplevd 80-tallet kan se noen av de samme signalene vi så da. Det at PEAB ikke maktet å fortsette byggetrinn to på Kværnerbyen er ett av signalene om at markedet er veldig opphetet. Det er ikke godt å si hvor dette fører hen, sier Sverdrup Dahl. I andre halvår i fjor steg prisen på prestisjelokaler med hele 17 prosent til 2.700 kroner kvadratmeteren. Det var også vekst på mellom 5 og 8 prosent på kontorlokaler i andre områder av Oslo. – Det er ikke sikkert at leieprisene vil stige like mye i 2007 som de gjorde i det siste halvåret i fjor. Det blir en del ledige lokaler når Aker Kværner flytter til Fornebu. Det bygges også en god del i Bjørvika, selv om det er usikkerhet rundt utviklingen av området. Det er såpass stor usikkerhet at det er vanskelig å komme med noen klare spådommer, sier Sverdrup Dahl. Han råder alle til å følge med på norsk økonomi. – Den norske økonomien vil bestemme hvordan dette går, sier seksjonsdirektøren.
Overbevist om 3.500 Höegh Invest Eiendom har vært svært aktive i eiendomsmarkedet i Oslo det siste året. I fjor sommer solgte selskapet det såkalte Esso-bygget i Drammensveien med solid fortjeneste til Norwegian Property. Nå spår adm. direktør Erik Lund at leieprisoppgangen i markedet for kontorlokaler fortsetter. – Det er ikke mye ledighet å snakke om i Oslo Sentrum når det gjelder kontorlokaler. Det er fortsatt stor etterspørsel etter kontorlokaler, og vi venter ytterligere prisøkning. Jeg tror vi vil få se flere eksempler på leieprisnivåer på mellom 3.000 og 3.500 kroner pr. kvadratmeter. Jeg er faktisk helt overbevist om at de beste objektene får slike priser, sier Lund til Næringseiendom. Lund mener husleien ikke betyr veldig mye for mange av selskapene som vil ha lokaler med best beliggenhet. – Hva betyr det egentlig om en bedrift betaler 2.800 eller 3.500 kroner kvadratmeteren? Selskapene kjemper om de beste hodene, og i rekrutteringen kan beliggenheten ha en del å si. – Hva med de mindre attraktive områdene? Vil også de få et løft i leieprisene? – Oppgangen vil nok smitte over på randsonene. Vi får prisøkning der også, men den blir trolig mer moderat enn det vi har sett i Oslo Sentrum, sier Lund. Lund og Höegh Eiendom var med sine salg blant dem som bidro til at fjoråret ble et rekordår når det gjelder transaksjoner. – Det er naturlig at det flater ut i 2007. Mange av de beste objektene er blitt omsatt, og det er grunn til å tro at det blir roligere. Men nå har vi for første gang blitt skikkelig utsatt for utenlandsk kapital. Jeg tror utlendingene vil fortsette å kjøpe næringseiendom i Norge. De som allerede er inne har gjort det bra, og interessen for Norge vil trolig øke, sier Lund. Han ser ingen grunn til å frykte at boomen i markedet skal bli ødelagt av byggekåte entreprenører og utviklere. – Det ble bygd mye mer på spekk i forrige oppgang. Nå er byggeprisene så høye at det er få som har våget å bygge på spekk. Høye byggekostnader demmer opp for byggingen av nye bygg. Det finnes nesten ikke en sementsekk å få kjøpt i Oslo, og jeg tror ikke byggebransjen har opplevd maken til press i markedet, sier Lund.
Spennende vekst i randsonen Akershus Eiendom og analysesjef Jørgen Haga slutter seg til optimistenes rekker når det gjelder utviklingen i leiepriser innen området kontorlokaler i Oslo. – Vi tror leieprisene vil fortsette å stige. Mye tilsier at vi vil få enda høyere leiepriser i 2007 enn i 2006. Men dette gjelder først og fremst bygg med høy standard. Det er fremdeles en god del ledige lokaler i de mindre attraktive byggene. Det er en del bygg og områder som ikke vil få den store prisoppgangen Men jevnt over tikker ledigheten nedover og prisene oppover, sier Haga. Han mener det er et stort skille på forventet leieprisutvikling mellom de gode objektene og mer ordinære objekter med blant annet dårlig ventilasjonsanlegg. – Vi ser at gode objekter i randsoner som Helsfyr, Nydalen og Økern begynner å få en interessant leieprisvekst. De bedre objektene på Lysaker får også interessante leienivåer, og på Skøyen har flere av de gode objektene passert 2.000 kroner meteren. Men for de mer ordinære objektene er det en flat utvikling i leieprisene, sier Haga. – Vi må huske på at i reelle kroner er ikke leien oppe på toppnivået fra sommeren 2001 og vi er ikke i nærheten av de prisene som var i 1989-90. De relative leiekostnadene til bedriftene har jevnt og trutt gått nedover. For mange fondsmeglerforetak, advokater og lignende betyr ikke leieavgiftene mye, når man ser hvor mye de tjener. Det betyr ikke at de gir ved dørene når de forhandler, men blir det for trangt for dem, så kan de betale mye mer, sier Haga. Den siste tiden har eiendomsbesitterne tjent rått på stadig stigende priser og lavere yield. – 2006 var et litt spesielt år, med stigende renter og fallende avkastningskrav. Den situasjonen vil nok ikke vedvare. Den lave yielden skyldes i stor grad forventninger til økte leiepriser. Om vi ser samme prisvekst på eiendommene er mer tvilsomt. Vi venter en utflating av prisene på næringseiendommene, sier Haga. Haga tror at det fortsatt vil være stor interesse for å investere i næringseiendom og ser for seg økt utenlandsk fokus på Norge. – Vi tror utlendingene vil fortsette å kjøpe norsk eiendom. Men de har faktisk ikke fått tak i så mye, i 2005 sto de for 5 prosent av transaksjonsvolumet og det har ikke vært noen eksplosjon i 2006 heller. Men de er med i budrundene og de er ute hos søkemeglere, sier Haga. Mange av de mest attraktive eiendommene er blitt omsatt den siste tiden, samtidig som en rekke fond og investorer skal plassere pengene i eiendom. – Det er blitt mye mer fokus på den type eiendommer som var vanskelig å omsette for et par år siden, sier analysesjefen.
Større forskjeller Partner Øystein Landvik i Union Norsk Næringsmegling har tro på at leietakerene må ut med stadig mer for å komme inn i nye lokaler. – Vi tror leieprisene skal videre oppover, sier Landvik til Næringseiendom. Han peker på flere grunner til den forventede oppgangen. – Vi ser at visse segmenter i Oslo er fulle, noe som er prisdrivende. Samtidig er leieprisene på næringseiendommer forholdsvis lav når man sammenligner med kostnadene ved å bygge nytt. Den leieprisøkningen vi har hatt har på ingen måte tatt i seg økningen i byggekostnadene i samme periode, fortsetter Landvik. Han mener at utvikling i norsk økonomi også er et godt tegn for leiemarkedet. – Det er flere indikatorer som tyder på at vi får et godt marked. Leieprisene har hatt en tendens til å følge konjunkturen. Det er ingen grunn til å tro på et snarlig konjunkturskifte i eiendomsmarkedet, sier Landvik. Det er store forskjeller i leiepriser i Oslo. Prestisjelokaler i Vika er på full fart opp mot 3.000 kroner pr. kvadratmeter, mens man kan få lokaler andre steder for drøye 1.000 kroner meteren. – Det skal og vil være større forskjeller i de ulike segmentene, og det vil trolig bli større forskjeller enn det er nå på nytt og gammelt, sier Landvik. Det er blitt stadig mer populært å investere i eiendomsfond, og Landvik tror fondene vil være med på å bidra til at det også i 2007 vil bli omsatt mange næringseiendommer. – Vi tror det blir bra med transaksjoner i 2007. Folk har fortsatt behov for å spare, og en del av det som går til bank og aksjer vil trolig gå til eiendomsinvesteringer. Hvis renten går betydelig opp vil nok en del finne bank tilfredsstillende, men slik det er nå regner mange eiendom som en sikker og god investering.
Frisk omsetning DnB NOR Næringsmegling mener den positive utviklingen i norsk økonomi vil sende leieprisene i Oslo-området videre oppover. – Det ser veldig positivt ut. Vi har hatt en stor økning i sysselsettingen, og vekstanslagene til SSB er blitt oppjustert. Det betyr at bedriftene ansetter flere, og etterspørselssiden vil gi et veldig sterkt leiemarked. Samtidig ser vi på tilbudssiden at det ikke blir ferdigstilt så mange nye lokaler. Vi tror derfor at leieprisene vil gå ganske pent oppover i 2007, sier Bjørn-Erik Anderssen til Næringseiendom. DnB Nor Næringsmegling la frem sin siste markedsrapport i oktober 2006. Andersen mener det har skjedd ytterligere forsterkninger i økonomien etter at rapporten ble lagt frem. – Vi venter at leieprisene skal stige med rundt 20 prosent for de beste lokalene i de mest attraktive områdene i 2007. Vi venter en noe mindre vekst andre steder. Det vil imidlertid bli forskjeller innen de ulike områdene. Vi tror på mest trykk i prestisjelokalene, men vi ser også at det er en del bedrifter som synes det begynner å bli litt for dyrt, og som flytter fra de mest kostbare områdene til rimeligere steder, sier Anderssen. Han mener slik flytting er med på å spre oppgangen videre til andre deler av byen. – Nydalen opplever for eksempel effekten fra den nye T-bane-ringen og BI. Vi ser også positivt på Skøyen-området, sier Anderssen. Han venter frisk omsetning av næringseiendommer i 2007. – Vi hadde en rekordomsetning på over 60 milliarder kroner i 2006. Jeg tror vi kan nå et noe lignende nivå i 2007. Det spesielle i fjor var Norwegian Property, som sto for 17 milliarder av omsetningen. Det kan tenkes at det vil skje tilsvarende strukturelle ting i år. Samtidig kommer flere og flere utlendinger til Norge, og det er mange fond som skal kjøpe eiendommer. Når det gjelder hvilken retning prisene på eiendommene vil ta, ser Anderssen for seg et mer nyansert bilde i forhold til de ulike typer eiendommene og områdene. – Både lange og korte renter har gått en del opp. For de mest rentesensitive eiendommene er det ikke sikkert at det er så mye å gå på oppover. Men de leieprissensitive eiendommene kan fortsette oppover, sier Anderssen.
– Går så det suser Adm. direktør og partner i DTZ Realkapital Eiendomsmegling Anne Bruun-Olsen jobber blant annet på søkesiden for bedrifter som trenger nye lokaler. Hun spår økte leiepriser for sine klienter. – Med den etterspørselen som er i markedet nå vil leieprisene øke videre i 2007. Norsk økonomi går så det suser og det er ekspansjon innenfor de fleste bransjer. Dette resulterer i økt etterspørsel etter kontorlokaler, og vi opplever nå at det er flere leietakere som ønsker å leie de samme lokalene. Slike tilstander bidrar til økt press på prisene. Det er relativt få nybygg som sluttføres i 2007, som vil dempe denne forventede leieprisøkningen i det korte perspektivet. Hun mener likevel at det fortsatt finnes ”billige” lokaler i Oslo. – Totalt sett er det ennå mye ledig areal og det er mulig å leie gode kontorlokaler til en lav leie, dersom en er villig til å gå utenom de mest ettertraktende byggene og områdene. Vi forventer en økt differensiering av leieprisene, særlig i forhold til attraktiviteten av området og nærheten til offentlig kommunikasjon og parkeringsmuligheter, men også i forhold til kvaliteter på byggene. Aker Brygge og Vika er typisk et område hvor etterspørselen er større enn tilbudet. Dette området tiltrekker seg også leietakere som ikke er så prissensitive. Det er dette området vi forventer leiepriser opp mot 3.000 kroner pr kvadratmeter, som ligger over 50 % høyere enn det man kan leie gode kontorlokaler for i andre områder utenfor bykjernen. Det er også interessant å merke seg at pga ubalansen mellom tilbud og etterspørselssiden ligger leieprisene for nyere bygg på Skøyen nå over mange av de beste sentrumsbyggene, sier Bruun Olsen. På kort sikt kommer det få nye bygg i markedet, men på noe lengre sikt ser Bruun Olsen økt bygging. – Utstrakt nybyggingsaktivitet får direkte innvirkning på leieprisene, men nybygg som oppføres I 2007 er det allerede tatt høyde for på tilbudssiden. Det er kun et fåtall av disse nybyggene som bygges på spekulasjon, dvs uten leietakere. Det samme gjelder også for nybygg som oppføres I 2008. Det er derimot først I 2010 at vi forventer at nybyggsaktivitetene får utslag på ledighetstallene og således leieprisene. Dette avhenger selvsagt av hvor mange nybygg som virkelig oppføres nå I tider med manglende kapasitet på entreprenørsiden og I de kommunale planetatene, sier DTZ-sjefen. Alle pengene som kanaliseres inn i næringseiendom gjennom fond og nye børsnoterte selskaper sender prisene på eiendommene oppover. – Det er mye kapital i markedet og med nye aktører på banen fører dette til høyere priser, og flere og større transaksjoner både av enkeltbygg og porteføljer. Det som blir avgjørende for eiendomsprisene fremover, i tillegg til leieprisene, vil være utviklingen av rentenivået. Foreløpig har ikke økningen så langt virket inn på yielden, men dersom renteøkningen i de lange rentene fortsetter, vil nok dette resultere i en økning av yielden, sier Bruun Olsen.
