Mye lettere å løfte i flokk

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Sivilingeniør Terje Wig-go Nielsen gikk til kraf-tig angrep på byggekåte entreprenører og eiendomsutviklere da han på Eiendoms-Consults seminar i september orienterte om hva som er fremtidens vinnerkriterier. Han konstaterte at det er mye penger i markedet og at mange synes det er «moro» å bygge nytt. Bare i Oslo-området er det 10 seriøse entreprenører som er fornøyd med en minimal fortjeneste for å levere et nybygg. Derfor må vi også i fremtiden innrede oss på høy arealledighet. Antakeligvis ligger dagens reelle ledighet høyere enn de 7-10 prosentene det nå opereres med.

Balansere

Fører byggekåtheten til at det ikke er noe håp for gamle bygg? I følge Nielsen ligger utfordringen i å finne den riktige balansegangen. Vi skal kombinere gammelt og nytt, og vi skal tillate nybygg som er tilpasset eldre bebyggelse. Men for å få bevart eksisterende bebyggelse må en rekke restriksjoner og fordyrende formaliteter fjernes. – Jeg savner at myndighetene legger til rette for at det er lønnsomt å eie, rehabilitere og drive gamle bygg. En løsning for alle gamle bygg som har fått status som fredet eller verneverdig, er å gi disse lavere arbeidsgiveravgift og erstatte moms med investeringsavgift, forslo Terje Wiggo Nielsen.

Nygammelt

Han er blant dem som har stor tro på gamle bygg i ny utgave. Slike bygg representerer spesielle utfordringer. Dessuten vil morgendagens konkurransefaktorer dreie seg om momenter som personlighet, kultur og særpreg i tillegg til beliggenhet og kostnader.

Sjel

– Vi opplever ofte at moderne kreative personer foretrekker bygg med «sjel» og særpreg, fremfor høyeffektive kalde glassbygg. I dag konkurreres det over et bredt spekter. Fra utemiljø, kostnader og trivsel til beliggenhet, kommunikasjon, servicetilbud i området og gårdeierservice. Spørsmålet er hva som er viktigst og hva en er villig til å betale for. I følge Terje Wiggo Nielsen er et godt servicetilbud rundt arbeidsplassen et økende konkurransemoment. Et annet er gode offentlige kommunikasjoner. Snart blir det kanskje ikke lovlig å ta med seg egen bil på jobb i Oslo. Derfor vil områdene Skøyen og Lysaker ha klare fortrinn.

Inngangsparti

«Put your money in your frontdoor», blir det sagt. Det er også en økende trend mot at inngangspartier skal være fine og personlige. Større firmaer foretrekker å ha egne inngangspartier på gateplan. For å få skapt kvalitative bygg, vil også gode arkitekter og designere få fornyet tillit blant byggherrene. Mennesket er et krypdyr som liker seg på bakken. Pene bygg og at omgivelsene er penge på gateplan, er derfor et konkurransefortrinn. Aker Brygge er her et godt eksempel.Terje Wiggo Nielsen mener det offentlige i samarbeid med utbyggerne, bør spille en mer sentral rolle i utformingen av såvel bygninger som veier og plasser. Oppgradering av en vei, slik som Drammensveien på Skøyen, bidrar til å heve et områdets rennommé.

Betalingsvillighet

Men i et marked med overskudd på lokaler, er det til syvende og sist leietakerne og brukerne som egentlig bestemmer. Det er disse som avgjør hva de er villige til å betale for. Morgendagens vinnere på eiendomsfronten blir derfor de som kan tilføre kultur og kvalitet rundt sine bygg – og gamle bygg har ofte en «sjel» som kan gi det nødvendige konkurransefortrinn.

Boligsering

Terje Wiggo Nielsen er stor tilhenger av «boligsering». Dvs. konvertering fra kontor til boligbruk. Enten man vil eller ikke, bygges det så mye nytt utenfor bykjernen at næringslivet flytter ut til områder som Lysaker og etterhvert Fornebu. På den annen side åpner slik utflytting for boligsering og at det på nytt kan bli folksomt i sentrum til alle døgnets tider.– God eiendomsutvikling er det samme som områdeutvikling innenfor områdene kommunikasjon, identitet, skilting og markedsføring. Det er fellesrommet rundt bygningene som skaper identitet og miljø. Det er derfor et paradoks at eiendomsbransjen er så opptatt av grenselinjer. Hellige grenselinjer er en arv fra bondetiden, påpekte han.

Næringsvel

Terje Wiggo Nielsen har de siste 10 årene vært med på å deregulere grenselinjer gjennom å danne fire næringsvel. Det begynte på Lysaker, senere Alna, Akerselven og nå sist på Skøyen. Grenser er ofte kunstige og begrensende for områdets utvikling. Særlig innen områdene kommunikasjon, skilting, identitetsskapende virksomheter og markedsføring, er det lettere å løfte i flokk enn å opptre enkeltvis. Næringsvel er også en konstruksjon som det offentlige liker godt og som derfor har stor påvirkningskraft overfor myndigheter og politikere. Uten eksistensen til Lysaker næringsvel, er det f.eks. tvilsomt om området ville fått noen stasjon for Gardermobanen. – Jeg har enda til gode å oppleve at noen har tapt på å organisere seg i næringsvel, konstaterte Terje Wiggo Nielsen, som på konferansen også orienterte om sin drøm «Byen Oslofjorden». Her ser han for seg at Oslo kan tiltrekke seg internasjonale virksomheter og internasjonal bosetting ved å utnytte at avstander er blitt kortere. Man snakker om «The wiring of the world», det vil si at man er til stede på jobb eller i fritiden på det stedet man er koblet opp.