Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Det er mange eiendommer som er beheftet med en forkjøpsrett, som regel tinglyst som en heftelse på den aktuelle eiendommen. Forkjøpsretter utløses normalt ved overdragelse av den eiendom som forkjøpsretten knytter seg til. Det de færreste imidlertid er kjent med, er at også inngåelse av leiekontrakter i noen tilfeller kan utløse forkjøpsretten og gi rettighetshaveren en rett til å erverve eiendommen.
ForkjøpsretterLov om løysingsrettar av 1994 regulerer løsningsretter tilknyttet fast eiendom. Forkjøpsrettene utgjør en undergruppe av løsningsrettene, som er kjennetegnet ved at de kun kan gjøres gjeldende når “eigedomen vert avhend eller skiftar eigar på annan måte”, jf. lovens § 2, første ledd.
Loven er fravikelig i den utstrekning annet ikke fremgår av den enkelte paragraf. Dette innebærer at enhver rettighet om forkjøpsrett må tolkes for å avgjøre hvorvidt en planlagt disposisjon vil kunne utløse forkjøpsrett i samsvar med rettighetens ordlyd. Avdekking av forkjøpsretter og andre løsningsretter vies derfor stor oppmerksomhet i due diligence prosesser i forbindelse med kjøp og salg av næringseiendom.
Inngåelse av leiekontrakt – kan i noen tilfeller utløse forkjøpsrett
Et forhold mange rådgivere, eiendomsbesittere og forkjøpsrettshavere ikke er klar over, er at lov om løysingsrettar § 11, fjerde ledd, angir at en forkjøpsrett også vil kunne utløses ved inngåelse av avtale “som gjev rett til leige i meir enn 10 år …”.
Lovgivers formål med å likestille lengre leieforhold med overdragelse av eiendommen, var i følge lovens forarbeider å unngå omgåelser av forkjøpsretten gjennom avtaler som etablerer langvarige bruksretter i eiendommen fremfor å overdra denne. For å unngå tvist om hvorvidt utleien er proforma eller et forsøk på omgåelse av forkjøpsretten, ble bestemmelsen utformet slik at den rammer enhver form for utleie av eiendommen for en periode på mer enn 10 år. Hensynet til rettsteknisk enkle regler, har således medført at selv alminnelige leiekontrakter kan utløse en forkjøpsrett.
Begrepet “leige” omfatter alle former for bortleie, herunder alminnelige leiekontrakter og festekontrakter. Merk også at leieavtaler med kortere leietid enn 10 år vil kunne utløse forkjøpsrett, dersom leietakeren har en ensidig rett til å kreve forlengelse slik at den totale leietiden overstiger 10 år.
Dersom man står ovenfor en slik forkjøpsrett og skal vurdere om inngåelse av en leiekontrakt vil kunne utløse forkjøpsretten, vil det kunne oppstå mange kompliserte grensetilfeller. At forkjøpsretten kan tenkes utløst ved utleie av hele eiendommen det hviler forkjøpsrett på synes klart nok, forutsatt at eiendommen ikke tidligere har vært utleid og leietiden overstiger 10 år. Hvorvidt delvis utleie av en eiendom, eller utleie av eiendommen til ulike leietakere med ulik leietid (typisk alminnelige utleiegårder), kan utløse forkjøpsrett, synes derimot som tvilsomt. Utfallet beror i alle tilfeller på en konkret fortolkning av den aktuelle forkjøpsretten i vid forstand.
Dersom inngåelse av en leiekontrakt for hele eiendommen utløser forkjøpsrett, er det ut fra lovens ordlyd og forarbeider uklart hvorvidt leiekontrakten bortfaller, eller om denne må overtas av forkjøpsrettshaver som del av eiendommen. Svaret på problemstillingen vil formodentlig bero på en vurdering i lys av de alminnelige regler om rettsvern.
Avklar forkjøpsrettens rekkevidde
Som en konsekvens av de uklarheter som vil kunne oppstå i kjølvannet av en eventuell forkjøpsrett, bør man ved etablering av forkjøpsretter påse at ordlyden blir formulert presist med hensyn til hvilke begivenheter som skal utløse forkjøpsrett. Som eksempel bør det presiseres om forkjøpsretten skal utløses ved utleie av hele eller deler av eiendommen og i tilfelle hvilke type leieforhold som vil utløse forkjøpsrett.
For eiendommer som allerede er beheftet med en forkjøpsrett, bør forkjøpsrettens innhold vurderes grundig før man igangsetter en salgsprosess, eller en prosess som innebærer at hele eiendommen leies ut for en periode på mer enn 10 år. Dette for å unngå utilsiktede konsekvenser og langvarige tvister.
Er forkjøpsretten først utløst, vil rettighetshaver ha seks måneder på å fremme krav om forkjøpsrett fra det tidspunkt rettighetshaver fikk eller burde ha skaffet seg kunnskap om forholdet som utløser forkjøpsretten, jf. lovens § 12, første ledd. Er krav ikke fremmet innen fristen, er forkjøpsretten bortfalt. Forkjøpsretten kan i tilfelle heller ikke påberopes ved senere disposisjoner som utløser forkjøpsrett, jf. lovens § 12, siste ledd, forutsatt at annet ikke er avtalt. Mange forkjøpsretter som er registrert som en heftelse på en eiendom, kan således i realiteten være bortfalt som følge av bestemmelsen i § 12, siste ledd.
—————–
Forfattere er partner Thomas Rindahl Håkonsen og fast advokat Andreas Mello-Kildal. Begge arbeider i transaksjonsavdelingen i DLA Piper, og er spesialisert på fast eiendom.
