Kommunalt tabbesalg

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Høsten 1998 engasjerte Haugesund kommune eiendomsmeglerfirmaet Solveig Hansen AS til å selge eiendommen “Skeisvang Gjestgiveri” i Haugesund. Kommunen hadde leid ut eiendommen i en årrekke, og leietakeren var gått konkurs. Bygningen var sterkt nedslitt og bar preg av dårlig vedlikehold. Gjestgiveriet ble lyst ut for salg med en prisantydning på 1,9 millioner kroner. Jone Egeland Larsen, hans mor Ingva Egeland og Glenn Inge Wiik fattet interesse for eiendommen, og la inn bud på to millioner kroner, etter å ha stiftet selskapet “Skeisvang Gjestgiveri AS”. Etter en budrunde fikk trioen tilslaget på 2,5 millioner kroner. Straks etter kontrakts-møte ble det satt i gang oppussingsarbeider.Kort tid etter overtagelsen fikk kjøperne mistanke om at det kunne være offentlige pålegg på eiendommen som ikke var oppfylt. Megleren ble kontaktet, og han fant ut at det hadde vært brannsyn på eiendommen i april 1996, altså et par år før eiendommen ble lagt ut for salg. En rekke feil ble påpekt under denne befaringen.

Tre mill. i kostnader

I desember 1998 reklamerte kjøperen på eiendommen og tok forbehold om å gjøre gjeldende at det forelå kontraktsbrudd og kreve prisavslag. Kommunen svarte med å vise til brev tidligere sendt til megleren, der de opplyste at de ikke kjente til offentlige påbud vedrørende eiendommen. Det ble utvekslet ytterligere brev, uten at kommunen påtok seg ansvar i saken. Kjøperen innhentet så en brannteknisk statusrapport fra et rogalandsfirma. Fra dette selskapet ble det lagt frem et kostnadsestimat på over tre millioner kroner for å sette bygningen i forskriftsmessig stand. Rapporten ble oversendt Haugesund kommune, et brev som ikke ble besvart av kommunen. Stevning ble så sendt i april 2000, med påstand om at Skeisvang Gjestgiveri AS tilkjennes prisavslag og erstatning, fastsatt etter rettens skjønn.Haugesund kommune anførte i sin prosedyre at det ikke forelå noen mangel som kommunen heftet for, med støtte i at avhendingsloven § 3-2 gjelder kun ved forbrukerkjøp, noe handelen ikke var i dette tilfellet. Videre hevdet kommunen at kommunen ikke kjente til eller måtte kjenne til brannsynet, og at det er saksøker som har bevisbyrden når det gjelder hvem som kjente til dette. At brannvesenet ble identifisert som kommunen var irrelevant, mente kommunen, på bakgrunn av det må skilles mellom den delen som driver med offentlig myndighetsutøvelse og den som river med eiendomsforvaltning. Kommunen lan ned påstand om full frifinnelse.

Ikke fritatt for ansvar

Eiendommen ble som nevnt solgt med en såkalt “as is”-klausul. Saksøker anførte i sin prosedyre at dette ikke måtte frita kommunen for ansvar, i det saksøker hevdet at kommunen måtte kjenne til at det forelå et brannsyn på eiendommen, og at dette var noe kjøper hadde grunn til å regne med å få opplysninger om. Selv om kjøper visste at bygget var i dårlig stand, var det ikke annet enn rimelig at offentligsrettslige krav var i orden. Saksøker la ned påstand om prisavslag fastsatt etter rettens skjønn, erstatning og dekning av sakens omkostninger.Retten fant det sannsynlig at brannsynet i sin tid ble sendt Park og Idrettsetaten i Hagesund kommune, og at kommunen som eier må anses å være kjent med det. Videre at dette gjelder uavhengig av hva den enkelte tjenestemann kjenner til eller ikke. Hvordan kommunen velger å organisere seg i forhold til forvaltning og salg av kommunale eiendommer, kan ikke være noe kjøperen skal være ansvarlig for å sette seg inn i, konstaterer retten. Videre fant retten at det er forskjell på å se at et hus trenger oppussing og vedlikehold, og informasjon om forhold som er viktige for å ivareta liv og helse ikke er i orden. Selgers opplysningsplikt må i et slikt tilfelle gå foran kjøpers undersøkelsesplikt – selv om handelen i dette tilfellet ikke var noe forbrukerkjøp. Rettens slutning ble at Skeisvang Gjestgiveri ble tilkjent prisavslag fra Haugesund kommune på en halv million kroner. I tillegg ble Haugesund kommune dømt til å dekke omkostningene kjøper hadde hatt med ny brannteknisk rapport, totalt på 63.000 kroner. Til slutt ble Haugesund kommune dømt til å dekke Skeisvang Gjestgiveri AS` saksomkostninger, samlet på 148.000 kroner.Haugesund kommune har godtatt dommen, som dermed er rettskraftig.

Slett av kommune og megler

Styreformannen i Skeisvang Gjestgiveri AS, Ingva Egeland, er fornøyd med dommen, men er kritisk til behandlingen de har fått fra Haugesund kommune og megleren av eiendommen.

Vi konkluderer med at vi er fornøyd, sier Ingva Egeland til NæringsEiendom. Hun retter imidlertid kritikk mot både megler og Haugesund kommune, som hun mener har håndtert saken dårlig.– Megler var lite hjelpsom da pro-blemene meldte seg, og henviste oss bare videre til kommunen. Megler gjorde ikke annet enn å stole på opplysningene fra selger, men jeg synes likevel megleren kunne vist større interesse for å være behjelpelig for å rydde opp i saken, sier hun.– Kommunen oppførsel har vært veldig dårlig. De har ikke kommet oss i møte i forhandlingene, noe som nok også har vært utslagsgivende for sakens utfall. At kommunen fraskriver seg alt ansvar, men samtidig ikke har orden i egne rekker, taler vel for seg selv, sier Egeland.Ingva Egeland er til daglig innehaver av et rådgivningsfirma i Bærum, og karakteriserer seg selv som “fersk” med hensyn til erfaring innenfor kjøp og drift av næringseiendom. Hennes råd til andre som vurderer kjøp av næringseiendom er følgende:– Sørg for å sjekke eiendommen godt nok før kjøp. I vårt tilfelle erfarte vi at det ikke er nok å stole på megler og selger, sier hun.

– Åpenbart at kommunen ville tape

Advokat Vidar Launy, som førte saken for Skeisvang Gjestgiveri, mener det var åpenbart at Haugesund kommune måtte tape denne saken.

Det er hyggelig å få medhold. Vi var aldri i tvil om at vi skulle vinne denne saken, sier Vidar Launy. Han er i likhet med Ingva Egeland kritisk til både megler og selger.– Det er kritikkverdig at en megler ikke sjekker eiendommer han får inn for salg, og det er kritikkverdig at en kommune ikke greier å følge opp offentlige pålegg. At kommunen ikke ønsket å føre noen dialog med oss vitner om dårlig skjønn fra kommunen sin side, sier han.– Hvordan vil du anbefale andre kjøpere å gå frem i lignende saker?– Først av alt bør man være nøye med å sjekke alle forhold rundt eiendommen. Det er jo åpenbart at man ikke kan stole på de opplysningene man får av selger, sier Launy.

Tilbakeviser kritikken

Daglig leder Rolf Henry Pedersen i eiendomsmeglerfirmaet Solveig Hansen AS tilbakeviser kritkken fra Ingva Hegeland og advokat Launy. – Vi har vært behjelpelige med å rydde opp i saken, sier han.

Pedersen legger ikke skjul på at han mener kritikken er feil adressert, når kjøper og advokat kritiserer meglerfirmaet for ikke å fraskrive seg ansvar og for ikke å sjekke eiendommen når de fikk den inn for salg.– For det første er det beklagelig at kjøper havnet i disse problemene. For det andre har vi etter beste forsøkt å hjelpe kjøper ut av uføret. Det er feil at vi ikke har hjulpet kjøper av eiendommen, da problemene meldte seg. Da kjøper gjorde oss oppmerksom på at det forelå et pålegg på eiendommen, sendte vi brev til kommunen, hvor vi ba kommunen redegjøre for seg, sier Rolf Henry Pedersen.– Når det gjelder vår forhåndssjekk av eiendommen da vi fikk den inn for salg, har vi fulgt riktige prosedyrer. Når vi får inn eiendommer for salg, må vi stole på at selger gir oss riktige opplysninger. I dette tilfellet var den som hadde stått for pålegget også eier av eiendommen. Med andre ord èn og samme instans, og da er det ikke mer enn naturlig at vi stoler på de opplysningene vi får. At vi skal stå ansvarlig for manglende intern kommunikasjon i kommunen synes jeg ikke er riktig, sier Rolf Henry Pedersen i Solveig Hansen AS i Haugesund.