– Klargjørende endringer i standardkontraktene

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Partner og fagansvarlig advokat Hans Henrik Kværne i advokatfirmaet Arntzen de Besche betegner riktig nok endringene som relativt udramatiske, og at det ikke er så mange store endringer. De nye standardkontraktene bærer likevel preg av en klargjøring av enkelte spørsmål som tidligere har skapt uklarheter.

– Nyskapningen gjelder særlig to forhold, og det ene er ansvar knyttet til merverdiavgift. Her er plikten til momspliktig virksomhet nå klargjort, og ikke minst konsekvensene av dette. Det er også et nytt forslag til regler ved fornyelser av kontrakter. Det er nå lagt inn to alternativer, at videreføring av kontrakten enten kan skje til markedsleie eller til samme betingelser, og vilkårene rundt disse forholdene er nå klargjort bedre, sier Hans Henrik Kværne.

Godt gjennomarbeidetGenerelt er eiendomsadvokaten fornøyd med den nye standardkontrakten som nå foreligger.

– Jeg synes kontrakten er god og godt gjennomarbeidet, sier Kværner om kontrakten som er utarbeidet av Huseiernes Landsforbund, Foreningen Næringseiendom, Norges Eiendomsmeglerforbund og Forum for Næringsmeglere. Kværne sier at husleiekontrakter tidligere har vært preget av skreddersøm og egne standarder hos den enkelte utleier. Nå går det mot en felles standard som blir mer akseptert.

– Det farlige med standardkontrakter, er at man kan sovne i timen og glemmer å gjøre nødvendige tilpasninger. Det er aldri noen utleieforhold som er hundre prosent like, og utvidet bruk av standarder kan av og til gjøre det vanskelig å få inn spesialtilpasninger som det er nødvendig å ta høyde for.

– Går det an å si noe generelt om hvem sine rettigheter som er styrket, finnes det ”vinnere” og ”tapere” her?

– Jeg mener at begge parter er tjent med disse klargjøringene, men kontraktene har nok vært oppfattet som relativt utleiervennlige, men likevel balanserte og gjennomarbeidede. Leietakerne vil nok også benytte den endrede markedssituasjonen til å forhandle bort enkelte punkter for å forbedre sin posisjon, svarer Kværne, og trekker frem ett forhold:

Det som kan oppfattes som strengt blant leietakere, er forbud mot å overdra aksjer i leietakerselskapet.

Strengt– Leietakere synes nok det er strengt at man må ha gårdeiers samtykke for å endre aksjesammensetningen. Det er en bestemmelse som enkelte leietakere nok vil forsøke å få fjernet gjennom forhandlinger.

Generelt mener Hans Henrik Kværne at standard leiekontrakter er blitt bedre de seneste årene.

– Man lærer av tidligere feil og prøver å løse problemene på en noenlunde objektiv måte. Kontraktene regulerer nå de viktigste forholdene og fremstår som gjennomarbeidede, sier han.